Un régimen de propiedad en condominio, comúnmente conocido como condominio o complejo de condominios, es un tipo de propiedad inmobiliaria en el que los individuos poseen unidades individuales dentro de un complejo o edificio más grande. A diferencia de la propiedad de vivienda tradicional, donde uno es dueño tanto de la vivienda como del terreno en el que se asienta, en un régimen de propiedad en condominio, los propietarios son propietarios de sus unidades (área privada) y poseen conjuntamente áreas comunes y comodidades con el resto de los propietarios de los condominios.

A continuación se presentan algunas características y aspectos clave de un régimen de propiedad en condominio:

1. Propiedad de la unidad: Cada propietario tiene el título de propiedad de su unidad, que, en algunos casos, incluye el espacio interior de la unidad y cualquier espacio de estacionamiento o área de almacenamiento designado.
2. Áreas comunes: Todos los propietarios de unidades poseen conjuntamente áreas comunes dentro del complejo de condominios. Estos pueden incluir pasillos, vestíbulos, ascensores, instalaciones recreativas (como piscinas, gimnasios o áreas verdes), paisajismo y elementos exteriores del edificio.
3. Asociación HOA o COA: Una asociación de condominios representa a todos los propietarios de condominios. Celebrará al menos una reunión anual, comúnmente conocida como Asociación de Propietarios (HOA) o Asociación de Propietarios de Condominios (COA). Supervisa la elección o reelección del administrador del condominio, cuando corresponda, y la aprobación del presupuesto de la Asociación de Propietarios. 
4. Reglas y regulaciones: Las asociaciones de condominios establecen las reglas y regulaciones que rigen diversos aspectos de la vida dentro de la comunidad, como políticas sobre mascotas, restricciones de ruido, pautas arquitectónicas y de construcción, responsabilidades de mantenimiento y derechos y deberes de los propietarios de condominios.
5. Estatutos: La asociación de condominios opera bajo un conjunto de estatutos que describen los derechos y responsabilidades de la asociación y de los propietarios de unidades individuales. Los estatutos pueden cubrir cuestiones como la elección del administrador de la Asociación de Propietarios, la evaluación de las cuotas, los procedimientos de resolución de disputas y el proceso para modificar los estatutos, sanciones y multas. 
6. Cuotas de HOA o COA: Los propietarios de unidades deben pagar tarifas mensuales, trimestrales o anuales a la HOA para cubrir los costos de mantenimiento y administración de las áreas y servicios comunes. Estas cuotas cubren los costos de jardinería, reparaciones, seguros y servicios públicos de áreas comunes, seguridad y costos administrativos.

Entonces, ¿qué sucede cuando un propietario no paga las cuotas de la Asociación de Propietarios?

De acuerdo con la ley N° 7933, artículo 13 (Ley de Condominios CR), la cuota de HOA es una obligación de todos los Condóminos ante la HOA. Ninguno de los propietarios puede renunciar a esta obligación. Es importante saber que no todos los gastos de la HOA deben incluirse en los estatutos. Más bien, estos deberían contener información general y cómo se pueden evaluar. Los gastos comunes como jardinería, seguridad y mantenimiento rutinario, entre otros, podrán estar indicados en el Estatuto. Otros gastos que cambian con frecuencia, como tarifas extraordinarias por reparaciones, mejoras, nuevas comodidades y acciones legales, generalmente se mencionan en los Estatutos, pero la Asamblea de la Asociación de Propietarios debe aprobarlos. La falta de pago de las cuotas de la HOA puede provocar el pago de una multa o un interés de demora sobre el monto adeudado. El administrador de la Asociación de Propietarios puede iniciar un proceso de cobro judicial de la propiedad morosa, según el artículo 20 de la Ley N° 7933.

Modificaciones de Estatutos: si los condóminos pretenden aumentar la tasa de interés aplicable a los propietarios morosos establecida en los Estatutos, tener en cuenta que según el art. 27 incisos 2 inc. 7) de la Ley N°7933, para modificar el Estatuto del Condominio se requiere al menos 2/3 de los votos que representen el valor total del condominio, (66.6% del valor total del complejo de condominios). Todos los acuerdos que representen una modificación en el Estatuto Social deberán ser presentados al Registro Nacional como parte del cumplimiento formal de su validez legal.

En cuanto a los intereses moratorios o moratorios, siempre es aconsejable que los Estatutos traten esta cuestión. La actual ley de condominios de CR y su reglamento no contienen limitación alguna sobre la tasa de interés moratoria mínima o máxima aplicable a los propietarios morosos. Esto no significa que se aceptarán sanciones o tasas de interés por mora excesivamente altas e irrazonables, ya que el Código de Comercio, artículo 458, indica que el interés moratorio no debe exceder el 30% de la tasa de interés vigente fijada en una transacción comercial. Asimismo, la ley N° 7472, “Ley para la Promoción de la Competencia y la Protección Efectiva del Consumidor”, estableció un conjunto de limitaciones a la tasa de interés y a la tasa de interés moratoria aplicables a las operaciones de crédito, aun cuando la obligación de pagar la cuota de HOA no es una operación de crédito. ni una obligación comercial, las leyes antes mencionadas podrían usarse para integrar la ley del condominio y encontrar una solución para evitar litigios. 

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