Um regime de propriedade de condomínio, comumente referido como condomínio ou complexo de condomínio, é um tipo de propriedade imobiliária em que os indivíduos possuem unidades individuais dentro de um complexo ou edifício maior. Ao contrário da habitação própria tradicional, onde se é proprietário tanto da habitação como do terreno onde se encontra, no regime de condomínio os proprietários são proprietários das suas unidades (área privativa) e possuem em conjunto as áreas comuns e comodidades com os restantes condóminos.

Aqui estão algumas características e aspectos principais de um regime de propriedade de condomínio:

1. Propriedade da Unidade: Cada proprietário detém a titularidade da sua unidade, que, em alguns casos, inclui o espaço interior da unidade e quaisquer lugares de estacionamento ou arrecadações designados.
2. Áreas comuns: Todos os condôminos possuem conjuntamente áreas comuns dentro do condomínio. Isso pode incluir corredores, saguões, elevadores, instalações recreativas (como piscinas, academias ou áreas verdes), paisagismo e elementos externos do edifício.
3. Associação HOA ou COA: Uma associação de condomínio representa todos os condôminos. Deve realizar pelo menos uma reunião anual, comumente conhecida como Associação de Proprietários de Casa (HOA) ou Associação de Proprietários de Condomínio (COA). Supervisiona a eleição ou reeleição do administrador do condomínio, quando for o caso, e a aprovação do orçamento do HOA. 
4. Regras e regulamentos: As associações de condomínios estabelecem as regras e regulamentos que regem vários aspectos da vida na comunidade, como políticas para animais de estimação, restrições de ruído, diretrizes arquitetônicas e de construção, responsabilidades de manutenção e direitos e deveres dos proprietários de condomínios.
5. Estatuto: A associação de condomínio opera sob um conjunto de estatutos que definem os direitos e responsabilidades da associação e dos proprietários individuais das unidades. O estatuto pode cobrir questões como a eleição do administrador HOA, avaliação das taxas, procedimentos de resolução de disputas e o processo de alteração do estatuto, penalidades e multas. 
6. Taxas HOA ou COA: Os proprietários das unidades devem pagar taxas mensais, trimestrais ou anuais ao HOA para cobrir os custos de manutenção e gerenciamento das áreas comuns e comodidades. Essas taxas cobrem paisagismo, reparos, seguros e utilidades de áreas comuns, segurança e custos administrativos.

Então, o que acontece quando um proprietário não paga as taxas do HOA?

De acordo com a lei N° 7933, artigo 13 (Lei de Condomínios CR), a taxa HOA é uma obrigação para todos os Condôminos com HOA. Nenhum dos proprietários pode renunciar a esta obrigação. É importante saber que nem todas as despesas do HOA devem ser incluídas no estatuto. Em vez disso, devem conter informações gerais e como podem ser avaliadas. As despesas comuns como jardinagem, segurança e manutenção de rotina, entre outras, podem ser indicadas no Estatuto Social. Outras despesas que mudam frequentemente, como taxas extraordinárias para reparos, melhorias, novas comodidades e ações legais, são geralmente mencionadas no Estatuto Social, mas a Assembleia HOA deve aprová-las. O não pagamento das taxas HOA pode gerar o pagamento de multa e / ou juros de mora sobre o valor devido. O administrador do HOA pode iniciar um processo de cobrança judicial sobre o imóvel inadimplente, conforme artigo 20 da Lei nº 7933.

Modificações estatutárias: caso os condôminos pretendam elevar a taxa de juros aplicável aos condôminos inadimplentes prevista no Estatuto Social, levar em consideração que conforme Art. 27 subseções 2 inc. 7) da Lei nº 7933, modificar o Estatuto do Condomínio requer pelo menos 2/3 dos votos que representam o valor total do condomínio, (66.6% do valor total do condomínio). Todos os contratos que representem modificação no Estatuto Social deverão ser apresentados ao Cadastro Nacional como parte do cumprimento formal de sua validade jurídica.

Em relação aos juros moratórios ou moratórios, é sempre aconselhável que o Estatuto Social aborde esse assunto. A atual lei de condomínios CR e o seu regulamento não contêm qualquer limitação quanto à taxa de juro moratória mínima ou máxima aplicável aos proprietários inadimplentes. Isto não significa que serão aceites sanções ou taxas de juro de incumprimento excessivamente elevadas e injustificadas, uma vez que o Código Comercial, artigo 458, indica que os juros moratórios não devem exceder 30% da taxa de juro vigente fixada numa transação comercial. Da mesma forma, a lei nº 7472, “Lei de Promoção da Concorrência e Efetiva Defesa do Consumidor”, estabeleceu um conjunto de limitações para a taxa de juros e a taxa de juros de mora aplicáveis ​​às operações de crédito, mesmo que a obrigação de pagar a taxa HOA não seja uma operação de crédito nem uma obrigação comercial, as leis acima mencionadas poderão ser utilizadas para integrar a lei do condomínio e encontrar uma solução para evitar litígios. 

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