O mercado imobiliário é um dos temas que mais nos fazem perguntas. O mercado imobiliário na Costa Rica é muito robusto. Compradores e vendedores precisam estar cientes dos regulamentos e leis do país. Este artigo responderá a algumas das perguntas mais frequentes. 

Sempre incentivamos qualquer pessoa que venda ou compre propriedade a contratar um advogado com experiência ou conhecimento em imóveis. É importante coordenar uma reunião (virtual ou presencial) para discutir detalhadamente todos os aspectos e assuntos relevantes. 

No meu país de origem, passamos por um processo de due diligence na compra de imóveis. Isso é obrigatório na Costa Rica?

Sim, antes de qualquer compra, a due diligence pode ser realizada pelo advogado do comprador, verificando se toda a documentação do imóvel está em ordem. Também deve garantir que não haja cobranças ou impostos pendentes e que não haja ônus ou ônus sobre a propriedade. 

Durante o período de due diligence, o comprador e o advogado do comprador terão o direito – mas não a obrigação – de realizar um estudo completo do imóvel. Isso inclui, mas não se limita a: físico, título e vistoria, confirmação de não usucapião, plano de vistoria, limites e outros documentos. 

Preciso ser um residente da Costa Rica para possuir imóveis?

Não, não é exigido por lei ser um residente da Costa Rica possuir imóveis na Costa Rica (terra de concessão é uma exceção). No entanto, muitos expatriados fazem a escolha de fazê-lo. 

Para solicitar residência na Costa Rica, o governo da Costa Rica exige que os candidatos forneçam prova de estabilidade financeira de uma das três maneiras:

1. Como aposentado com pensão: Certificação de que o solicitante recebe uma pensão vitalícia de pelo menos $ 1,000 USD por mês.
2. Como investidor: Deve demonstrar um investimento imobiliário na Costa Rica com um valor de pelo menos $ 150,000 USD de acordo com a recente lei nº 9996, que reduziu o valor de $ 200.
3. Como titular de uma anuidade fixa: Certificação de que o solicitante recebe uma anuidade garantida de $ 2,500 USD, por mês, por pelo menos dois anos.

Outros requisitos são apresentar certidão de nascimento, registros policiais do país de origem e certidão de casamento (se aplicável) – todos devidamente apostilados ou legalizados pelo consulado costarriquenho no país de emissão das certidões.

Quais impostos sou obrigado a pagar?

Os principais impostos são:

• Imposto imobiliário e taxa de coleta de lixo

Os impostos sobre a propriedade são de 0.25% do preço de compra ou valor registrado, o que for maior. Podem ser pagos com um ano de antecedência ou trimestralmente ao município onde o imóvel está registado. A taxa de coleta de lixo é de US$ 200 por ano. Data de vencimento do 1º trimestre: 31 de março de cada ano.

• Imposto de luxo para casa

O imposto de luxo residencial aplica-se apenas a casas, condomínios ou apartamentos com valor de construção superior a um determinado valor. Esse valor é ajustado a cada ano e atualmente é de ₡ 137.000.000,00 em 2022, ou US$ 240,000. Data de vencimento: 15 de janeiro de cada ano. 

Os sujeitos passivos deste imposto deverão preencher o formulário denominado Formulário Único de Inscrição, Declaração e Pago Impuesto Solidário para o Fortalecimento de Programas de Vida, Lei nº 8683, a cada três anos e pagam o imposto anualmente. A próxima avaliação deve ser feita e apresentada em 2025.

• Imposto anual da empresa

O pagamento de um imposto anual de pessoa jurídica é exigido pela Lei 9428: Imposto sobre pessoas jurídicas. Uma taxa fixa é paga para empresas inativas e uma taxa progressiva para empresas ativas, dependendo de sua receita bruta. Os valores variam de US$ 120 para empresas inativas a até US$ 380 para empresas ativas. Os valores são reajustados anualmente. A data de vencimento deste imposto é 31 de janeiro de cada ano.

• Mais-valias fiscais

A Lei 9635 criou um imposto sobre ganhos de capital de 15%, que se aplica a todos os rendimentos de investimentos e imóveis. 

Um ganho de capital surge da diferença entre o valor de um ativo no momento da compra e o valor do ativo no momento da venda. Se houver ganho (valor positivo), este valor está sujeito a um imposto de 15%. 

((Preço de compra + valor dos investimentos e melhorias realizadas) — valor de venda) X 15%
= imposto sobre ganho de capital a pagar

A lei prevê três exceções quanto ao pagamento do imposto de 15% sobre ganhos de capital:

• Uma isenção única para proprietários que possuíam propriedades antes da lei entrou em vigor em 1º de julho de 2019. Para essa isenção única, o vendedor pagará 2.25% sobre o preço bruto de venda:
  Preço de venda X 2.25% = imposto sobre ganhos de capital a pagar

• A venda da residência/residência principal é, e permanecerá sempre, isenta de mais-valias. Para estes efeitos, de acordo com a lei, a “residência principal” é o imóvel cuja finalidade principal é servir de “abrigo, proteção e lar, em que os proprietários residem”.

• No entanto, se a propriedade for propriedade de uma empresa estrangeira e / ou pessoa que não tenha domicílio na Costa Rica, conhecida como "pessoa não domiciliada", a lei exige que a COMPRADORA retenha 2.5% da compra e venda preço da propriedade para garantir que qualquer imposto sobre ganhos de capital seja coberto e pago.
  Preço de venda X 2.5% = retenção para imposto sobre ganhos de capital a pagar

As empresas costarriquenhas (seja SA ou SRL) devidamente registradas no Registro Nacional são consideradas “domiciliadas” na Costa Rica desde que seu domicílio legal (local de trabalho) ou local de negócios (domicílio fiscal) está dentro da Costa Rica.

A venda de imóveis comerciais ou de investimento estará sujeita ao pagamento de mais-valias e à apresentação da declaração fiscal adequada ao cumprimento da lei, e à apresentação da declaração fiscal adequada D-162. Este formulário deve ser preenchido e pago pelo vendedor antes dos primeiros 15 dias naturais do mês após a realização da compra.

Empresas de venda registradas no Regime Tradicional Renda sistema de renda anual (D101) estará sujeito a 30%.

Que obrigações devo cumprir?

  
As principais obrigações são:

• Declarações fiscais

Corporações inativas

A definição de uma corporação inativa é: “…aquelas empresas constituídas no país que não têm atividade lucrativa, geradora de renda, de origem costarriquenha”. Isso inclui todas as empresas comerciais, filiais de empresas estrangeiras e sociedades de responsabilidade limitada individuais. 

De acordo com a resolução (N° DGT-R-02-2021), as empresas inativas devem apresentar dois formulários (D-140 e D-101) anualmente.

• Formulário de arquivo D-140, Declaração de Inscrição no Registro Único Tributario, através da Administração Fiscal Virtual (ATV) disponível no site www.hacienda.go.cr. Este formulário cobre informações como quem é o representante legal, dados de endereço, informações de contato, etc.

• Formulário de arquivo D-101, Declaração Jurada del Impuesto sobre la Renta, também disponível via ATV. Este formulário é uma declaração de ativos, passivos e capital compartilhado.

Corporações ativas

A alíquota do imposto de renda corporativo é de 30% para empresas com receita bruta superior a ₡112.070.000,00.

No entanto, a lei estabelece regulamentos especiais para pequenas empresas cuja receita bruta não exceda ₡112.070.000,00. Para esta categoria, aplicam-se as seguintes taxas: 

• 5% sobre os primeiros ₡5.286.000,00 do lucro líquido anual
• 10% sobre o excesso de R$ 5.286.000,00 e até R$ 7.930.000,00 do lucro líquido anual
• 15% sobre o excesso de R$ 7.930.000,00 e até R$ 10.573.000 do lucro líquido anual
• 20% sobre o excesso de ₡ 10.573.000,00 do lucro líquido anual

Observe que os valores são atualizados anualmente.

Atividade de aluguel de imóveis

De acordo com a Lei nº 9635, Lei de Fortalecimento das Finanças Públicas, a periodicidade do imposto de renda e o método de cálculo mudado para empresas de atividade de aluguer. Tradicionalmente, o imposto de renda era calculado sobre o lucro da empresa (receita menos despesas incorridas no exercício). Os impostos de renda eram arquivados pelo contribuinte anualmente através de um formulário D-101.

Agora, pela Lei nº 9635, esse imposto de renda deve ser apurado mensalmente por meio do formulário D-125. 

A lei permite 15% das despesas da renda do aluguel sem comprovação, então a base tributável é de 85% da renda do aluguel. A taxa de imposto é de 15% sobre esses 85%. 

 Mensalmente, é necessário registrar e pagar o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) - 13% da renda paga pelo locatário - e o imposto de renda usando o formulário D-125 (15% do valor da renda de 85%). Por exemplo: 

1. Locatário paga $ 1,130
2. IVA: $ 130
3. Despesas permitidas por lei: $ 150
4. Base tributária: $ 850
5. Imposto de renda de capital: $ 127.50

A única forma de manter o sistema tradicional de recolhimento do imposto de renda anual (D-101) é ter um empregado em folha de pagamento e devidamente registrado no CCSS e INS. Isso pode ser avaliado em cada caso devido ao passivo trabalhista.

Os funcionários devem ser cadastrados Fundo de Seguridade Social da Costa Rica (CCSS) e Instituto Nacional de Seguros (INS) — este último caso se aplique o Seguro de Acidentes de Trabalho. Para isso, vale a pena mencionar o seguinte:

1. A taxa de imposto sobre a folha de pagamento associada é de 27% sobre o salário bruto.
2. O valor do Workers Comp depende do trabalho, mas em média é de 2%.
3. O Bônus de Natal é obrigatório anualmente e corresponde a 1/12 do total de salários brutos.
4. Duas semanas de férias pagas também são obrigatórias.

A ajuda de um contador CR é necessária para o arquivamento de formulários fiscais CR.

• Registro obrigatório de acionistas no Banco Central da Costa Rica: 

A Lei 9416 e seus regulamentos estabelecem que cada empresa deve proceder com a divulgação obrigatória, submetendo os registros solicitados ao Banco Central da Costa Rica (BCCR):

1. Contrato Social ou 
2. Contrato de confiança 

O primeiro registro foi para o ano de 2019.

A partir de 2021, a obrigatoriedade de envio da divulgação é no mês de abril, bem como quando qualquer transferência societária representar 15% ou mais do capital social. Se a(s) propriedade(s) da(s) empresa(s) de CR for(em) ou detidas(s) por uma empresa estrangeira ou fideicomisso, de acordo com a lei, será necessário fornecer a seguinte documentação para cumprir a divulgação: 

Os documentos devem ser uma cópia autenticada e devem ser devidamente apostilados. Por favor, considere que os documentos/certificações certificados e apostilas não podem ter sido emitidos há mais de 60 dias.
 

•  Agente Residente e Domicílio Legal da CR Corporation
  
  De acordo com a lei costarriquenha, as empresas costarriquenhas cujos representantes legais não têm domicílio legal e permanente na Costa Rica exigem um agente residente. Que deve ser um advogado da Costa Rica e um notário público para receber quaisquer notificações relacionadas à corporação. Além disso, o domicílio legal da corporação costarriquenha deve ser claro, bem identificado e dentro da Costa Rica. 

Muitas compras de imóveis também são compradas como propriedades de aluguel de investimento. Consulte estes artigos do Howler: Propriedades de aluguel: impostos e obrigações formais e Registo Obrigatório de Imóveis de Arrendamento para Alojamentos Turísticos Não Tradicionais. 

É importante notar que essas perguntas frequentes não são a imagem completa da compra ou venda de imóveis na Costa Rica. Como mencionado acima, a representação legal é importante para garantir que todas as leis do país sejam seguidas e sua transação seja tratada adequadamente.

Estamos disponíveis para as suas questões imobiliárias. Por favor, não hesite em contactar-nos em info@gmattorneyscr.com

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