El sector inmobiliario es uno de los temas sobre los que más preguntas nos hacen. El mercado inmobiliario en Costa Rica es muy robusto. Tanto los compradores como los vendedores deben conocer las normas y leyes del país. Este artículo responderá algunas de las preguntas más frecuentes. 

Siempre alentamos a cualquier persona que venda o compre una propiedad a que contrate a un abogado con experiencia o conocimientos en bienes raíces. Es importante coordinar una reunión (virtual o presencial) para discutir en detalle todos los aspectos y asuntos relevantes. 

En mi país de origen, pasamos por un proceso de diligencia debida al comprar bienes raíces. ¿Eso es obligatorio en Costa Rica?

Sí, antes de cualquier compra, el abogado de los compradores puede realizar una diligencia debida, verificando que todos los documentos de la propiedad estén en orden. También debe asegurarse de que no existan cargas o impuestos pendientes y que no existan gravámenes o gravámenes sobre la propiedad. 

Durante el período de diligencia debida, los compradores y el abogado de los compradores tendrán el derecho, pero no la obligación, de realizar un estudio completo de la propiedad. Eso incluye, pero no se limita a: físico, título y agrimensura, confirmación de no posesión adversa, plan de agrimensura, linderos y otros documentos. 

¿Necesito ser residente de Costa Rica para ser propietario de bienes raíces?

No, la ley no exige ser residente de Costa Rica para poseer bienes raíces en Costa Rica (la concesión de tierras es una excepción). Sin embargo, muchos expatriados toman la decisión de hacerlo. 

Para solicitar la residencia en Costa Rica, el gobierno costarricense requiere que los solicitantes proporcionen prueba de estabilidad financiera de una de estas tres maneras:

1. Como jubilado con pensión: Certificación de que el solicitante recibe una pensión vitalicia de al menos $1,000 USD mensuales.
2. Como inversionista: Debe demostrar una inversión en bienes raíces en Costa Rica con un valor de al menos $ 150,000 USD según la reciente ley # 9996 que redujo el monto de $ 200K.
3. Como titular de una anualidad fija: Certificación de que el solicitante recibe una anualidad garantizada de $ 2,500 USD, por mes, durante al menos dos años.

Otros requisitos son presentar acta de nacimiento, antecedentes penales del país de origen y acta de matrimonio (si corresponde), todos debidamente apostillados o legalizados por el consulado de Costa Rica en el país de emisión de las certificaciones.

¿Qué impuestos estoy obligado a pagar?

Los principales impuestos son:

• Tasas de impuestos sobre bienes raíces y recolección de basura

Los impuestos a la propiedad son 0.25% del precio de compra o valor registrado, el que sea mayor. Se pueden pagar un año por adelantado o trimestralmente al municipio donde está registrado el inmueble. La tarifa de recolección de basura es de USD $ 200 por año. Fecha de vencimiento del 1er trimestre: 31 de marzo de cada año.

• Impuesto de lujo de vivienda

El impuesto de lujo a la vivienda solo se aplica a casas, condominios o apartamentos con un valor de construcción superior a cierta cantidad. Este monto se ajusta cada año y actualmente es de ₡137.000.000,00 en 2022, o USD $240,000. Fecha de vencimiento: 15 de enero de cada año. 

Los sujetos pasivos de este impuesto deberán llenar el formulario denominado Formulario Único de Inscripción, Declaración y Pago Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, Ley #8683, cada tres años y paga el impuesto anualmente. La siguiente evaluación se realizará y presentará en 2025.

• Impuesto de sociedades anual

El pago de un impuesto corporativo anual es requerido por la Ley 9428: Impuesto sobre personas jurídicas. Se paga una tarifa fija para las sociedades anónimas inactivas y una tasa progresiva para las sociedades anónimas activas, dependiendo de su ingreso bruto. Los montos van desde USD $120 para sociedades anónimas inactivas hasta USD $380 para sociedades anónimas activas. Los montos se ajustan cada año. La fecha de vencimiento de este impuesto es el 31 de enero de cada año.

• Impuesto sobre las ganancias de capital

La Ley 9635 creó un impuesto a las ganancias de capital del 15%, que se aplica a todas las rentas de inversión e inmuebles. 

Una ganancia de capital surge de la diferencia entre el valor de un activo en el momento de la compra y el valor del activo en el momento de la venta. Si hay una ganancia (valor positivo), esta cantidad está sujeta a un impuesto del 15%. 

((Precio de compra + valor de las inversiones y mejoras realizadas) — valor de venta) X 15%
= impuesto a las ganancias de capital a pagar

La ley establece tres excepciones en cuanto al pago del 15% del impuesto a las ganancias de capital:

• Una exención única para propietarios que poseían propiedades antes de que la ley entrara en vigencia el 1 de julio de 2019. Para esta exención única, el vendedor pagará 2.25% sobre el precio bruto de venta:
  Precio de venta X 2.25% = impuesto sobre las ganancias de capital a pagar

• La venta de la vivienda habitual está y estará siempre exenta de plusvalía. Para estos efectos, de acuerdo con la ley, la “vivienda principal” es la propiedad cuyo objeto principal es servir de “refugio, protección y hogar, en que residen los propietarios”.

• Sin embargo, si la propiedad es propiedad de una persona jurídica extranjera y/o persona que no tiene domicilio en Costa Rica, conocida como “persona no domiciliada”, la ley requiere que el COMPRADOR retenga el 2.5% de la compra y venta. el precio de la propiedad para garantizar que se cubra y se pague cualquier impuesto sobre las ganancias de capital.
  Precio de venta X 2.5 % = retención del impuesto sobre las ganancias de capital a pagar

Las sociedades costarricenses (ya sea SA o SRL) debidamente inscritas en el Registro Nacional se consideran “domiciliadas” en Costa Rica siempre que su domicilio legal (domicilio social) o lugar de negocios (domicilio fiscal) está dentro de Costa Rica.

La venta de bienes raíces comerciales o de inversión estará sujeta a pagar las ganancias de capital y presentar el formulario fiscal correspondiente para cumplir con la ley, y presentar el formulario fiscal D-162 correspondiente. Este formulario deberá ser presentado y pagado por el vendedor antes de los primeros 15 días naturales naturales del mes siguiente al de formalizar la compra.

Sociedades vendedoras registradas en el Régimen de Alquiler Tradicional sistema de renta anual (D101) estará sujeto al 30%.

¿Qué obligaciones debo cumplir?

  
Las obligaciones primarias son:

• Declaraciones de impuestos

Corporaciones inactivas

La definición de sociedad anónima inactiva es: “…aquellas sociedades constituidas en el país que no tengan actividad lucrativa, generadora de ingresos, de fuente costarricense.” Esto incluye todas las sociedades mercantiles, sucursales de sociedades extranjeras y sociedades individuales de responsabilidad limitada. 

Según la resolución (N° DGT-R-02-2021), las sociedades anónimas inactivas deberán presentar dos formularios (D-140 y D-101) al año.

• Presentar formulario D-140, Declaración de Inscripción en el Registro Único Tributario, a través de la Administración Tributaria Virtual (ATV) disponible en el sitio web www.hacienda.go.cr. Este formulario cubre información como quién es el representante legal, datos de dirección, información de contacto, etc.

• Presentar formulario D-101, Declaración Jurada del Impuesto sobre la Renta, también disponible a través de ATV. Este formulario es una declaración de activos, pasivos y capital compartido.

Sociedades activas

La tarifa del impuesto de sociedades es del 30% para empresas con ingresos brutos superiores a ₡112.070.000,00.

Sin embargo, la ley establece normas especiales para las pequeñas empresas cuyos ingresos brutos no superen los ₡112.070.000,00. Para esta categoría se aplican las siguientes tarifas: 

• 5% sobre los primeros ₡5.286.000,00 de renta neta anual
• 10% sobre el exceso de ₡5.286.000,00 y hasta ₡7.930.000,00 de renta neta anual
• 15% sobre el exceso de ₡7.930.000,00 y hasta ₡10.573.000 de renta neta anual
• 20% sobre el exceso de ₡ 10.573.000,00 de renta neta anual

Tenga en cuenta que las cantidades se actualizan anualmente.

Actividad de alquiler de inmuebles

De acuerdo con la Ley #9635, Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, la periodicidad y el método de cálculo del impuesto sobre la renta cambiado para empresas de actividad de alquiler. Tradicionalmente, el impuesto a la renta se calculaba sobre la utilidad de la empresa (ingresos menos los gastos incurridos dentro del ejercicio fiscal). Los impuestos sobre la renta fueron presentados por el contribuyente anualmente a través de un formulario D-101.

Ahora, bajo la Ley #9635, este impuesto sobre la renta debe declararse mensualmente a través de un formulario D-125. 

La ley permite el 15% de los gastos de la renta del alquiler sin comprobante, por lo que la base imponible es el 85% de la renta del alquiler. El tipo impositivo es del 15% sobre ese 85%. 

 Mensualmente, es necesario presentar y pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) - 13% de los ingresos por alquiler pagados por el arrendatario - y el impuesto sobre la renta utilizando el formulario D-125 (15% del 85% del monto del ingreso por alquiler). Por ejemplo: 

1. El inquilino paga $1,130
2. IVA: $130
3. Gastos permitidos por ley: $150
4. Base imponible: $850
5. Impuesto sobre la renta del capital: $ 127.50

La única manera de mantener el sistema tradicional de pago anual del impuesto sobre la renta (D-101) es teniendo un empleado en nómina y debidamente registrado en la CCSS y el INS. Esto puede ser evaluado en cada caso por los pasivos laborales.

Los empleados deben estar registrados en Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) y Instituto Nacional de Seguros (INS) — este último si se aplica el Seguro de Compensación para Trabajadores. Para ello, vale la pena mencionar lo siguiente:

1. La tasa de impuestos sobre la nómina asociada es del 27% sobre el salario bruto.
2. El monto de la Compensación al trabajador depende del trabajo, pero en promedio es del 2%.
3. El Aguinaldo de Navidad es obligatorio anualmente, y es de 1/12 del total de los salarios brutos.
4. También son obligatorias dos semanas de vacaciones pagadas.

Se necesita la ayuda de un contador CR para la presentación de formularios de impuestos CR.

• Registro Obligatorio de Accionistas ante el Banco Central de Costa Rica: 

La Ley 9416 y su reglamento establece que cada sociedad anónima debe proceder a la divulgación obligatoria, presentando los registros solicitados ante el Banco Central de Costa Rica (BCCR):

1. Artículos de incorporación o 
2. Acuerdo de confianza 

La primera presentación fue para el año 2019.

A partir de 2021, la presentación de información obligatoria es dentro del mes de abril, así como cuando cualquier transferencia de propiedad social represente el 15% o más del capital social. Si la propiedad de la(s) corporación(es) CR está bajo o en poder de una corporación extranjera o un fideicomiso, de acuerdo con la ley, se requerirá que proporcione la siguiente documentación para cumplir con la divulgación: 

Los documentos deben ser una copia certificada y deben estar debidamente apostillados. Tenga en cuenta que los documentos/certificados certificados y apostillados no pueden haber sido emitidos por más de 60 días.
 

•  Agente Residente y Domicilio Legal de CR Corporation
  
  De acuerdo con la ley costarricense, las sociedades costarricenses cuyos representantes legales no tengan domicilio legal y permanente en Costa Rica requieren un agente residente. Que debe ser un abogado costarricense y un notario público para recibir cualquier notificación relacionada con la sociedad. Asimismo, el domicilio legal de la sociedad costarricense debe ser claro, bien identificado y dentro de Costa Rica. 

Muchas compras de bienes raíces también se compran como propiedades de alquiler de inversión. Consulte estos artículos de Howler: Propiedades de Renta: Impuestos y Derechos Formales y Registro Obligatorio de Propiedades de Alquiler para Alojamientos Turísticos No Tradicionales. 

Es importante tener en cuenta que estas preguntas frecuentes no son la imagen completa de la compra o venta de bienes raíces en Costa Rica. Como se mencionó anteriormente, la representación legal es importante para garantizar que se cumplan todas las leyes del país y que su transacción se maneje correctamente.

Estamos disponibles para sus preguntas inmobiliarias. Por favor, siéntase libre de contactarnos en info@gmattorneyscr.com

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