משטר רכוש משותף, המכונה בדרך כלל מתחם משותף או דירות, הוא סוג של בעלות על נדל"ן שבו יחידים מחזיקים ביחידות בודדות בתוך מתחם או בניין גדולים יותר. בניגוד לבעלות בתים מסורתית, שבה הבעלים של הדירה וגם הקרקע שהיא יושבת עליה, במשטר רכוש משותף, הבעלים הבעלים של יחידותיהם (שטח פרטי) ובבעלותם במשותף שטחים ושירותים משותפים עם שאר בעלי הדירות.

להלן כמה מאפיינים והיבטים עיקריים של משטר רכוש משותף:

1. בעלות על יחידה: כל בעלים מחזיק בבעלות על היחידה שלו, הכוללת, במקרים מסוימים, את החלל הפנימי של היחידה וכל מקומות חניה או אזורי אחסון ייעודיים.
2. אזורים משותפים: כל בעלי היחידות מחזיקים במשותף בשטחים משותפים בתוך מתחם הבתים המשותפים. אלה עשויים לכלול מסדרונות, לובי, מעליות, מתקני פנאי (כגון בריכות, חדרי כושר או שטחים ירוקים), גינון ואלמנטים חיצוניים של הבניין.
3. איגוד HOA או COA: עמותת בתים משותפים מייצגת את כל בעלי הדירות. היא תקיים לפחות אסיפה שנתית אחת, הידועה בכינויה איגוד בעלי הבתים (HOA) או התאחדות בעלי הדירות (COA). הוא מפקח על הבחירה או הבחירה מחדש של מנהל הבית המשותף, כאשר רלוונטי, ועל אישור תקציב ה-HOA. 
4. חוקים ותקנות: עמותות בתים משותפים קובעות את הכללים והתקנות המסדירים היבטים שונים של החיים בתוך הקהילה, כגון מדיניות חיות מחמד, הגבלות רעש, הנחיות אדריכליות ובנייה, אחריות תחזוקה, וזכויות וחובות של בעלי דירות.
5. תקנון: עמותת הבתים המשותפים פועלת לפי מערכת תקנון המתארת ​​את הזכויות והחובות של העמותה ובעלי היחידות. תקנון עשוי לכסות נושאים כגון בחירת מנהל ה-HOA, הערכת חובות, הליכי יישוב סכסוכים ותהליך תיקון התקנון, עונשים וקנסות. 
6. דמי HOA או COA: בעלי יחידות חייבים לשלם עמלות חודשיות, רבעוניות או שנתיות ל-HOA כדי לכסות את עלויות האחזקה והניהול של השטחים והמתקנים המשותפים. עמלות אלו מכסות את הגינון, התיקונים, הביטוח והשירותים של שטחים משותפים, אבטחה ועלויות ניהול.

אז מה קורה כאשר בעלים לא משלם את דמי ה-HOA?

על פי חוק מס' 7933, סעיף 13 (חוק הבתים המשותפים CR), אגרת ה- HOA היא חובה לכל בעלי הבתים המשותפים עם ה- HOA. אף אחד מהבעלים לא יכול להתפטר מחובות זו. חשוב לדעת שלא כל הוצאות HOA חייבות להיכלל בתקנון. במקום זאת, אלה צריכים להכיל מידע כללי וכיצד ניתן להעריך אותם. את ההוצאות הנפוצות כמו גינון, אבטחה ותחזוקה שוטפת, בין היתר, ניתן לציין בתקנון. הוצאות אחרות המשתנות תכופות, כגון עמלות חריגות עבור תיקונים, שיפורים, שירותים חדשים ופעולות משפטיות, מוזכרות בדרך כלל בתקנון, אך אספת HOA חייבת לאשר אותן. אי תשלום דמי HOA יכול לגרום לתשלום קנס או ריבית פיגורים מעל הסכום המגיע. מנהל ה-HOA יכול ליזום תהליך גבייה שיפוטי על הרכוש העבריין, לפי סעיף 20 לחוק מס' 7933.

שינויים בתקנון: אם בעלי הדירות שואפים להעלות את שיעור הריבית החל על בעלים עבריינים המצוין בתקנון, קחו בחשבון כי בהתאם לאמנות. 27 סעיפים קטנים 2 inc. 7) לחוק מס' 7933, שינוי תקנון הדירות דורש לפחות 2/3 מהקולות המייצגים את הערך הכולל של הבית המשותף, (66.6% מהשווי הכולל של מתחם הדירות). כל ההסכמים המייצגים שינוי בתקנון חייבים להיות מוצגים למרשם הלאומי כחלק מהעמידה הפורמלית של תוקפו המשפטי.

בכל הנוגע לריבית מורשה או ברירת מחדל, תמיד רצוי שהתקנון יטפל בעניין זה. חוק הבתים המשותפים הנוכחי של CR ותקנותיו אינם מכילים כל הגבלה לגבי שיעור הריבית המינימלית או המקסימלית החלה על בעלים עבריינים. אין זה אומר שקנסות או שיעורי ריבית גבוהים מדי ובלתי סבירים יתקבלו מאחר והחוק המסחרי, סעיף 458, מציין שריבית מורשה לא תעלה על 30% מהריבית הנוכחית שנקבעה בעסקה מסחרית. באופן דומה, חוק מס' 7472, "חוק לקידום תחרות והגנת צרכן יעילה", קבע סדרה של מגבלות לריבית וריבית ברירת מחדל החלה על פעולות אשראי למרות שהחובה לשלם את עמלת ה-HOA אינה גם פעולת אשראי. ולא מחויבות מסחרית, החוקים הנ"ל עשויים לשמש כדי לשלב את חוק הדירות ולמצוא פתרון כדי למנוע התדיינות משפטית. 

אנו ב-GM עורכי דין נשמח לעזור לך בעניינים משפטיים בקוסטה ריקה! ניתן ליצור איתנו קשר ב info@gmattorneyscr.com או בקר באתר ובמדור הבלוג שלנו בכתובת https://www.gmattorneyscr.com/gm_website/html/blog.php

עוד מאמרים קשורים