Immobilien gehören zu den Themen, zu denen uns die meisten Fragen gestellt werden. Der Immobilienmarkt in Costa Rica ist sehr robust. Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen sich über die Vorschriften und Gesetze des Landes im Klaren sein. Dieser Artikel beantwortet einige der am häufigsten gestellten Fragen. 

Wir empfehlen jedem, der Immobilien verkauft oder kauft, immer, einen Anwalt mit Erfahrung oder Fachwissen im Immobilienbereich zu beauftragen. Es ist wichtig, ein Treffen (virtuell oder persönlich) zu koordinieren, um alle Aspekte und relevanten Angelegenheiten im Detail zu besprechen. 

In meinem Heimatland durchlaufen wir beim Immobilienkauf einen Due-Diligence-Prozess. Ist das in Costa Rica vorgeschrieben?

Ja, vor jedem Kauf kann der Anwalt des Käufers eine Due Diligence durchführen, um zu überprüfen, ob alle Unterlagen der Immobilie in Ordnung sind. Es sollte auch sicherstellen, dass keine ausstehenden Gebühren oder Steuern bestehen und dass keine Belastungen oder Pfandrechte auf dem Grundstück bestehen. 

Während der Due-Diligence-Periode haben Käufer und Käuferanwalt das Recht – aber nicht die Pflicht – eine vollständige Untersuchung der Immobilie durchzuführen. Dies beinhaltet, ist aber nicht beschränkt auf: physische, Titel und Vermessung, Bestätigung, dass kein nachteiliger Besitz vorhanden ist, Vermessungsplan, Grenzen und andere Dokumente. 

Muss ich in Costa Rica ansässig sein, um Immobilien zu besitzen?

Nein, es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, in Costa Rica ansässig zu sein, um Immobilien in Costa Rica zu besitzen (Konzessionsland ist eine Ausnahme). Viele Expats entscheiden sich jedoch dafür. 

Um einen Wohnsitz in Costa Rica zu beantragen, verlangt die costa-ricanische Regierung von den Antragstellern einen Nachweis der finanziellen Stabilität auf eine von drei Arten:

1. Als Rentner mit Rente: Bescheinigung, dass der Antragsteller eine lebenslange Rente von mindestens 1,000 USD pro Monat erhält.
2. Als Investor: Muss eine Immobilieninvestition in Costa Rica mit einem Wert von mindestens 150,000 USD gemäß dem jüngsten Gesetz Nr. 9996 nachweisen, das den Betrag von 200 USD reduziert.
3. Als Inhaber einer festen Rente: Bescheinigung, dass der Antragsteller für mindestens zwei Jahre eine garantierte Rente von 2,500 USD pro Monat erhält.

Weitere Anforderungen sind die Vorlage einer Geburtsurkunde, polizeilicher Aufzeichnungen aus dem Heimatland und einer Heiratsurkunde (falls zutreffend) – alle ordnungsgemäß mit einer Apostille versehen oder vom costa-ricanischen Konsulat im Ausstellungsland der Bescheinigungen legalisiert.

Welche Steuern muss ich zahlen?

Die Primärsteuern sind:

• Grundsteuer und Müllabfuhrgebühr

Grundsteuern betragen 0.25 % des Kaufpreises oder des eingetragenen Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist. Sie können ein Jahr im Voraus oder vierteljährlich an die Gemeinde gezahlt werden, in der die Immobilie registriert ist. Die Müllabfuhrgebühr beträgt 200 USD pro Jahr. Stichtag für das 1. Quartal: 31. März eines jeden Jahres.

• Luxussteuer zu Hause

Die Luxussteuer gilt nur für Häuser, Eigentumswohnungen oder Wohnungen mit einem Bauwert, der einen bestimmten Betrag übersteigt. Dieser Betrag wird jedes Jahr angepasst und beträgt derzeit ₡137.000.000,00 im Jahr 2022 oder 240,000 USD. Fälligkeitsdatum: 15. Januar eines jeden Jahres. 

Die Steuerpflichtigen füllen das genannte Formular aus Formulario Único de Inscripción, Declaración y Pago Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, Gesetz Nr. 8683, alle drei Jahre und zahlen die Steuer jährlich. Die nächste Begutachtung ist vorzunehmen und einzureichen 2025

• Jährliche Körperschaftsteuer

Die Zahlung einer jährlichen Körperschaftssteuer ist gemäß Gesetz 9428: Steuer über juristische Personen erforderlich. Für inaktive Unternehmen ist eine feste Gebühr und für aktive Unternehmen ein progressiver Satz zu entrichten, der von ihrem Bruttoeinkommen abhängt. Die Beträge reichen von 120 USD für inaktive Unternehmen bis zu 380 USD für aktive Unternehmen. Die Beträge werden jährlich angepasst. Das Fälligkeitsdatum für diese Steuer ist der 31. Januar eines jeden Jahres.

• Kapitalertragsteuer

Das Gesetz 9635 führte eine Kapitalertragssteuer von 15 % ein, die für alle Kapitalerträge und Immobilien gilt. 

Ein Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Wert eines Vermögenswerts zum Zeitpunkt des Kaufs und dem Wert des Vermögenswerts zum Zeitpunkt des Verkaufs. Bei einem Gewinn (positiver Wert) wird dieser Betrag mit 15 % besteuert. 

((Kaufpreis + Wert der getätigten Investitionen und Verbesserungen) — Verkaufswert) X 15 %
= zu zahlende Kapitalertragsteuer

Das Gesetz sieht drei Ausnahmen bezüglich der Zahlung der 15 % Kapitalertragsteuer vor:

• Am 1. Juli 2019 trat eine einmalige Befreiung für Immobilieneigentümer in Kraft, die vor dem Gesetz Immobilien besaßen. Für diese einmalige Befreiung zahlt der Verkäufer 2.25 % auf den Bruttoverkaufspreis:
  Verkaufspreis x 2.25 % = zu zahlende Kapitalertragsteuer

• Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist und bleibt gewinnfrei. Für diese Zwecke ist der „Hauptwohnsitz“ laut Gesetz die Immobilie, deren Hauptzweck darin besteht, als „Unterschlupf, Schutz und Zuhause zu dienen, in dem die Eigentümer wohnen“.

• Wenn die Immobilie jedoch Eigentum eines ausländischen Unternehmens und/oder einer Person ohne Wohnsitz in Costa Rica ist, die als „nicht ansässige Person“ bezeichnet wird, verlangt das Gesetz, dass der KÄUFER 2.5 % des Kaufs und Verkaufs zurückhält Kaufpreis der Immobilie, um sicherzustellen, dass die Kapitalertragssteuer gedeckt und bezahlt ist.
  Verkaufspreis x 2.5 % = Einbehalt für zu zahlende Kapitalertragsteuer

Costa-ricanische Unternehmen (entweder SA oder SRL), die ordnungsgemäß im nationalen Register eingetragen sind, gelten als in Costa Rica „ansässig“, solange ihr rechtmäßiger Wohnsitz (Sitz der Gesellschaft) oder Geschäftssitz (Steuerdomizil) liegt in Costa Rica.

Der Verkauf von Gewerbe- oder Anlageimmobilien unterliegt der Zahlung der Kapitalgewinne und der Einreichung des richtigen Steuerformulars, um das Gesetz einzuhalten, und der Einreichung des richtigen Steuerformulars D-162. Dieses Formular muss vom Verkäufer vor den ersten 15 natürlichen Kalendertagen des Monats nach Ausführung des Kaufs eingereicht und bezahlt werden.

Verkauf von Kapitalgesellschaften, die in der registriert sind Régimen Tradicional Renta Das jährliche Einkommenssystem (D101) unterliegt 30 %.

Welche Pflichten muss ich erfüllen?

  
Die Hauptpflichten sind:

• Steuererklärungen

Inaktive Unternehmen

Die Definition einer inaktiven Gesellschaft lautet: „…jene im Land eingetragenen Unternehmen, die keine lukrative, einkommenserzeugende Aktivität aus costaricanischer Quelle haben.“ Dazu gehören alle Handelsgesellschaften, Zweigniederlassungen ausländischer Unternehmen und einzelne Gesellschaften mit beschränkter Haftung. 

Gemäß dem Beschluss (Nr. DGT-R-02-2021) müssen die inaktiven Unternehmen jährlich zwei Formulare (D-140 und D-101) einreichen.

• Dateiformular D-140, Declaración de Inscripción en el Registro Único Tributario, über die auf der Website verfügbare Virtuelle Steuerverwaltung (ATV). www.hacienda.go.cr. Dieses Formular umfasst Angaben wie gesetzlicher Vertreter, Adressdaten, Kontaktdaten etc.

• Dateiformular D-101, Declaración Jurada del Impuesto sobre la Renta, auch über ATV verfügbar. Dieses Formular ist eine Erklärung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und des Stammkapitals.

Aktive Unternehmen

Der Körperschaftsteuersatz beträgt 30 % für Unternehmen mit einem Bruttoeinkommen über ₡112.070.000,00.

Das Gesetz sieht jedoch Sonderregelungen für kleine Unternehmen vor, deren Bruttoeinkommen ₡112.070.000,00 nicht übersteigt. Für diese Kategorie gelten folgende Preise: 

• 5% auf die ersten ₡5.286.000,00 des Jahresnettoeinkommens
• 10 % auf den Überschuss von ₡5.286.000,00 und bis zu ₡7.930.000,00 des Jahresnettoeinkommens
• 15 % auf den Überschuss von ₡7.930.000,00 und bis zu ₡10.573.000 des Jahresnettoeinkommens
• 20 % auf den Überschuss von ₡ 10.573.000,00 des Jahresnettoeinkommens

Bitte beachten Sie, dass die Beträge jährlich aktualisiert werden.

Vermietungstätigkeit für Immobilien

Gemäß Gesetz Nr. 9635, Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, die Periodizität und Berechnungsmethode der Einkommensteuer geändert für Vermietungsunternehmen. Traditionell wurde die Einkommensteuer auf den Gewinn des Unternehmens (Einnahmen abzüglich der im Geschäftsjahr angefallenen Ausgaben) berechnet. Die Einkommenssteuern wurden vom Steuerzahler jährlich über ein D-101-Formular eingereicht.

Jetzt sollte diese Einkommenssteuer gemäß Gesetz Nr. 9635 monatlich über ein D-125-Formular eingereicht werden. 

Das Gesetz erlaubt 15 % der Ausgaben aus den Mieteinnahmen ohne Nachweis, daher beträgt die Steuerbemessungsgrundlage 85 % aus den Mieteinnahmen. Der Steuersatz beträgt 15 % auf diese 85 %. 

 Monatlich ist es erforderlich, die Mehrwertsteuer (VAT) – 13 % der vom Mieter gezahlten Mieteinnahmen – und die Einkommenssteuer mit dem D-125-Formular (15 % der 85 % der Mieteinnahmen) einzureichen und zu zahlen. Zum Beispiel: 

1. Mieter zahlt 1,130 $
2. Mehrwertsteuer: 130 $
3. Gesetzlich zulässige Ausgaben: 150 $
4. Bemessungsgrundlage: 850 $
5. Kapitalertragssteuer: 127.50 $

Die einzige Möglichkeit, das traditionelle System der jährlichen Einkommensteuerzahlung (D-101) beizubehalten, besteht darin, einen Mitarbeiter auf der Gehaltsliste zu haben und ordnungsgemäß bei CCSS und INS registriert zu sein. Dies kann in jedem Fall aufgrund der Arbeitsverbindlichkeiten bewertet werden.

Mitarbeiter müssen bei registriert sein Costa Rica Sozialversicherungskasten (CCSS) und Instituto Nacional de Seguros (INS) – Letzteres, wenn die Arbeitsunfallversicherung gilt. Dazu ist Folgendes zu erwähnen:

1. Der zugehörige Lohnsteuersatz beträgt 27 % auf den Bruttolohn.
2. Die Höhe der Workers Comp hängt von der Stelle ab, liegt aber im Durchschnitt bei 2 %.
3. Das Weihnachtsgeld ist jährlich obligatorisch und beträgt 1/12 des gesamten Bruttogehalts.
4. Zwei Wochen bezahlter Urlaub sind ebenfalls Pflicht.

Für die Einreichung von CR-Steuerformularen wird die Hilfe eines CR-Buchhalters benötigt.

• Pflichtaktionärsregister bei der Zentralbank von Costa Rica: 

Das Gesetz 9416 und seine Vorschriften besagen, dass jedes Unternehmen mit der obligatorischen Offenlegung fortfahren und die angeforderten Aufzeichnungen bei der Zentralbank von Costa Rica (BCCR) einreichen muss:

1. Satzung bzw 
2. Vertrauensvereinbarung 

Die Erstanmeldung erfolgte für das Jahr 2019.

Ab 2021 erfolgt die Pflicht zur Offenlegung innerhalb des Monats April, sowie wenn eine Eigentumsübertragung von Unternehmen 15 % oder mehr des Grundkapitals ausmacht. Wenn das Eigentum der CR-Gesellschaft(en) einer ausländischen Gesellschaft oder einem Trust gehört oder von dieser gehalten wird, muss sie gemäß dem Gesetz die folgenden Unterlagen vorlegen, um der Offenlegung nachzukommen: 

Die Dokumente müssen eine beglaubigte Kopie sein und ordnungsgemäß apostilliert sein. Bitte beachten Sie, dass die beglaubigten und apostillierten Urkunden/Beglaubigungen nicht länger als 60 Tage ausgestellt sein dürfen.
 

•  Ansässiger Vertreter und rechtlicher Sitz der CR Corporation
  
  Nach costaricanischem Recht benötigen costa-ricanische Unternehmen, deren gesetzliche Vertreter keinen legalen und dauerhaften Wohnsitz in Costa Rica haben, einen ansässigen Vertreter. Das muss ein costa-ricanischer Anwalt und Notar sein, um Mitteilungen im Zusammenhang mit der Gesellschaft zu erhalten. Außerdem muss der legale Sitz der costa-ricanischen Gesellschaft eindeutig und gut identifiziert sein und sich innerhalb Costa Ricas befinden. 

Viele Immobilienkäufe werden auch als Anlagemietobjekte gekauft. Bitte lesen Sie diese Howler-Artikel: Mietobjekte: Steuern und Formalitäten und Obligatorische Registrierung von Mietobjekten für nicht-traditionelle Touristenunterkünfte. 

Es ist wichtig zu beachten, dass diese FAQs nicht das vollständige Bild des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Costa Rica darstellen. Wie oben erwähnt, ist eine rechtliche Vertretung wichtig, um sicherzustellen, dass alle Gesetze des Landes eingehalten werden und Ihre Transaktion ordnungsgemäß abgewickelt wird.

Wir stehen Ihnen für Ihre Immobilienfragen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns gerne unter info@gmattorneyscr.com

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