Comprar ou alugar um imóvel na Costa Rica pode ser confuso para estrangeiros. Um dos conceitos jurídicos mais confusos e menos compreendidos é a aplicabilidade e exequibilidade dos estatutos da associação de proprietários de imóveis (HOA). Especificamente, existem diferentes circunstâncias para cada uma dessas duas entidades: entidade condominial e residencial.

Condomínio HOA

Na Costa Rica, “condomínio” refere-se a uma pessoa jurídica especificamente criada e registrada como tal, de acordo com a Lei de Condomínios, no Registro Nacional. O registro nele inclui um conjunto de estatutos conhecido como regulação. Um administrador legal do condomínio é nomeado por prazo determinado para administrar o condomínio de acordo com o regulação disposições. Esse direito legal específico de fazê-lo é dado nos termos da Lei do Condomínio, conforme modificado em assembleias gerais dos proprietários do condomínio como membros do HOA, legalmente convocados de tempos em tempos.  

Um condomínio pode ser na forma de apartamentos individuais em edifícios de vários andares, casas geminadas ou lotes de construção de casas independentes. Cada uma das unidades imobiliárias individuais é inscrita no Cadastro Nacional, com designação própria de sub-propriedade no condomínio, conhecida como finca filial. É a filial de finca que uma parte compra ou aluga do proprietário ou desenvolvedor registrado existente. 

No ato da compra, como termo da escritura de transmissão de propriedade, a parte concorda com termos vinculantes específicos do regulação. Estes incorporam no administrador do HOA o direito delegado de execução do proprietário quanto ao uso e gozo do imóvel e das áreas comuns do condomínio, nos termos dos estatutos registados. De acordo com a Lei de Condomínios, as taxas de HOA relacionadas à manutenção das áreas comuns e as penalidades contidas no estatuto são exigíveis por descumprimento contra o proprietário do imóvel. Em um caso extremo, o administrador do HOA tem autoridade para encerrar uma propriedade quando o proprietário negligenciou ao longo do tempo o pagamento de multas ou taxas do HOA.

HOA Residencial 

A confusão surge mais comumente quando os potenciais compradores de imóveis estão adquirindo uma participação em empreendimentos imobiliários constituídos de lotes individuais, registrados como tal no Registro Nacional, mas não fazem parte de uma entidade de condomínio registrado. Esses desenvolvimentos são conhecidos como residencial.

Em muitos aspectos, um residencial empreendimento pode apresentar-se e funcionar de forma semelhante à de uma entidade condominial. Na verdade, para o olho destreinado, parece ser um condomínio. Residenciais são na forma de condomínios fechados, com áreas comuns destinadas ao uso e usufruto dos proprietários individuais. Na maioria dos casos, esses empreendimentos também terão um regimento interno, administrado por um HOA, geralmente supervisionado por um conselho de administração indicado pelos proprietários. 

O que faz residenciais diferente é que o cumprimento dos estatutos pelos proprietários é de natureza puramente voluntária. De fato, a aplicação de tais estatutos na Costa Rica é inconstitucional. É contrário aos direitos inalienáveis ​​dos proprietários registrados individualmente concedidos pela Constituição da Costa Rica. 

Assim, os compradores de imóveis localizados em uma residencial — ao contrário de um empreendimento de condomínio registrado — deve estar ciente de que os proprietários não podem ser obrigados a pagar taxas HOA para a manutenção de áreas que de outra forma fariam parte das áreas comuns — por exemplo, estradas de acesso interiores ou zonas verdes. O mesmo vale para quaisquer multas aplicadas pelo HOA.  

Em tais circunstâncias, alguns proprietários podem ser confrontados com o pagamento de mais do que sua parte justa por esses itens de área comum para compensar deficiências nos custos de manutenção decorrentes de proprietários inadimplentes que não pagam.

Minha opinião

Na minha opinião, tanto o condomínio quanto residencial as formas de participação imobiliária geralmente funcionam muito bem. 

É do interesse dos proprietários de imóveis que utilizam e usufruem quaisquer partes de um empreendimento que sejam consideradas áreas comuns contribuir para a sua manutenção, seja de forma obrigatória ou voluntária nos termos do estatuto. 

Outros aspectos regulados pelo estatuto podem ser mais difíceis de administrar no residencial cenário.

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