A Costa Rica está passando por um boom de construção residencial. As ofertas de aquisição de propriedades em fase de pré-construção (pré-venda) pelos incorporadores são abundantes, especialmente nas áreas de praia voltadas para o turismo e no Vale Central, ao redor da Grande Área Metropolitana de San José. Os compradores recebem, rotineiramente, consideráveis ​​descontos no preço de pré-venda de incorporadores que desejam usar o dinheiro do comprador para custear o financiamento da conclusão de seus projetos imobiliários.

Os compradores devem considerar os riscos adicionais incorridos ao proceder com a compra de um imóvel antes da venda. Histórias de terror são abundantes, de possíveis compradores que entram em tais acordos sem aconselhamento jurídico adequado e proteção documental.

Riscos para compras de propriedades pré-venda

Os compradores em potencial são geralmente apresentados pela primeira vez a uma oportunidade de compra pré-venda na representação de um artista de como o desenvolvimento proposto supostamente ficará quando concluído, conforme anunciado no site do desenvolvedor ou em outras mídias sociais. No entanto, é aconselhável solicitar ao incorporador referências do cliente e uma lista de outros projetos concluídos, a fim de verificar a qualidade da construção e o desempenho profissional e pontual do incorporador.

É muito importante saber que o desenvolvedor é proprietário ou tem controle irrevogável sobre o terreno onde o projeto será construído e que todas as licenças e aprovações governamentais foram obtidas para a construção do projeto proposto. 

O contrato de compra pré-venda celebrado entre o comprador e o desenvolvedor deve ser muito específico quanto à aparência do produto final, o prazo de construção. Deve incluir declarações do desenvolvedor sobre a qualidade dos materiais a serem utilizados, com plantas de construção e inventários de utensílios e móveis, anexados como adendos ao contrato de compra e venda.

Pagando o preço de compra ao desenvolvedor

Esse, é claro, é o fator mais importante nessa compra de imóveis pré-venda. A questão que deve ser respondida é: como o dinheiro do comprador pode ser protegido no pagamento ao desenvolvedor por uma entidade construída ainda a ser construída? A resposta é: todas as verbas da compra, incluindo qualquer valor de depósito acordado a ser pago pelo comprador ao desenvolvedor nos termos do contrato de compra, deve primeiro ser colocado em uma conta de custódia de um eScrow Company, de acordo com as disposições de um contrato de custódia celebrado entre o comprador, o desenvolvedor e a empresa de custódia. 

Este acordo de custódia regerá a distribuição do dinheiro da compra para o desenvolvedor, uma vez que vários marcos de construção no projeto são cumpridos pelo desenvolvedor. Antes que qualquer valor de depósito de boa fé seja liberado da custódia em favor do desenvolvedor, o comprador deve ter conduzido e estar satisfeito com a devida diligência legal para o projeto. 

O dinheiro da compra subsequente desembolsado do depósito só será feito quando um marco de construção específico, como a construção da fundação ou erguer as paredes, tenha sido certificado por um engenheiro ou arquiteto independente como tendo sido cumprido, em conformidade com os planos de construção e qualidade de os materiais concordados para serem usados. Dessa forma, o comprador ficará protegido pelo valor do imóvel e pelo valor da construção concluída, em relação ao valor dos recursos adiantados à incorporadora a qualquer momento durante o processo de construção. 

A retenção usual para o pagamento final do dinheiro da compra ao desenvolvedor é de 10% do preço de compra, até que quaisquer irregularidades encontradas pelo comprador, no que é comumente referido como uma lista de pendências, sejam corrigidas dentro de um prazo especificado por o desenvolvedor. Caso o desenvolvedor original deixe de concluir o projeto, os fundos remanescentes mantidos em custódia devem ser suficientes para concluir o projeto conforme contemplado, utilizando os serviços de um desenvolvedor diferente.

Minha opinião

É claro que os riscos para um comprador envolvido na compra de uma propriedade de um desenvolvedor por meio de um contrato de compra pré-venda são significativamente maiores do que comprar uma propriedade em um projeto concluído. No entanto, se um comprador seguir cuidadosamente as etapas de devida diligência que estou recomendando neste artigo, com orientação jurídica adequada, pode haver um benefício financeiro significativo realizado por um comprador ao adquirir uma propriedade por um preço de compra inferior do que pagaria por um projeto concluído de natureza semelhante.

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