Ao entrar em uma transação de compra de propriedade na Costa Rica, o contrato de compra e venda – o documento legal formal inicial que vincula as partes da transação – merece a atenção total das partes, mas principalmente do comprador e do advogado do comprador. 

Quando um vendedor oferece um imóvel para venda, há considerações mínimas exigidas pelo vendedor para o conteúdo do contrato de compra e venda. São eles: o valor do preço de compra a ser pago, quando será pago, o nome do responsável pelo pagamento e as penalidades correspondentes pelo inadimplemento do comprador.
No entanto, do ponto de vista do comprador, há a exigência adicional das condições de compra que devem ser satisfeitas, para garantir que o uso e gozo pretendido pelo comprador do imóvel possam ser cumpridos. É esta última questão da exigência do comprador, para a realização satisfatória diligência legal do imóvel, que torna o contrato de compra e venda o documento mais importante da transação. Sem essas disposições, tendo sido satisfatoriamente cumprida a due diligence legal, é improvável que a transação prossiga.

Elementos formais

Os elementos formais do contrato de compra e venda variam de acordo com o tipo de interesse imobiliário a ser adquirido. Estes são descritos no meu blog intitulado, Quais são as formas mais comuns de participação imobiliária na Costa Rica? No entanto, os elementos formais comuns a todos os contratos de compra e venda serão os seguintes:

1. As partes descritas com sua descrição pessoal formal e sua capacidade de atuar na transação, se não atuar em sua capacidade pessoal, como na qualidade de diretor da empresa
2. A descrição legal do imóvel a ser adquirido
3. O preço de compra do imóvel e o valor do depósito, com as datas em que serão pagos, e a responsabilidade das partes pelo pagamento do custos finais
4. As condições legais de due diligence que devem ser atendidas para a satisfação do comprador para que a transação prossiga e o tempo permitido para consulta pelo comprador
5. As disposições padrão para o incumprimento de qualquer das partes das disposições do contrato de compra e venda e as penalidades por inadimplência que surgirão
6. Uma disposição de arbitragem para quaisquer disputas que possam surgir na interpretação e execução do contrato (se não houver cláusula compromissória, quaisquer disputas que surgirem serão julgadas pelos tribunais)
7. Uma cláusula de “Aviso às Partes”, fornecendo os detalhes de onde as partes podem ser legalmente notificadas ou contatadas por e-mail e/ou telefone sobre a aplicação das disposições do contrato
8. O local e a data em que o contrato é assinado pelas partes

Na Costa Rica, esses elementos formais do contrato de compra e venda são fundamentais para seu cumprimento.

Escritura de transferência de propriedade e documentação de fechamento relacionada

Durante o período que antecede o fechamento, o comprador e o vendedor provavelmente terão seus próprios advogados, agindo em posição contraditória em nome de seus respectivos clientes. No entanto, no fechamento, um notário público, que também deve ser qualificado como advogado, atuará para lavrar a escritura de transmissão de propriedade autenticada e acompanhar o processo de fechamento. O notário público também pode ser um dos advogados da parte, que também é notário ativo. Caso contrário, pode ser um notário independente que, nessa qualidade, atua como funcionário do Estado e não como advogado de nenhuma das partes. 

O papel do notário é lavrar a escritura de transmissão de propriedade no seu livro de escrituras públicas (protocolo), em formulário próprio para ser apresentado no Registro Nacional para transferir o título de propriedade do vendedor para o comprador. Este processo irá variar de acordo com a participação do imóvel que está sendo adquirido, conforme mencionado anteriormente.
Em certas circunstâncias, dois notários podem estar envolvidos no processo de fechamento, mais comumente quando o financiamento do vendedor está envolvido e o imóvel a ser adquirido é fornecido como garantia do financiamento. Um notário será responsável pela lavratura da escritura de transmissão de propriedade. O outro notário será responsável pela lavratura da escritura de hipoteca para garantir o financiamento e será averbada no título de propriedade. Este processo é referido como co-notário.

Minha opinião

A Costa Rica é uma jurisdição de direito civil. Como tal, os requisitos formais da documentação são tão importantes quanto o conteúdo textual, para que seja exequível.

Em todas as circunstâncias de uma transação de compra e venda de propriedade, um advogado imobiliário qualificado deve garantir que todos os requisitos formais da transação sejam atendidos e que as disposições do contrato de compra e venda sejam aplicáveis.

Para obter mais informações e respostas às suas perguntas sobre diversos tópicos jurídicos, visite Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.com