(Versão em Español a continuação)

Com um número substancial de propriedades para aluguel na Costa Rica, é importante que os proprietários que alugam suas propriedades estejam cientes do “Procedimento abreviado de arrendamento”(Lei 9160), que trata dos despejos, o processo legal relacionado e como ele é respaldado pelos tribunais. Esta lei visa fornecer proteção a todos os proprietários de imóveis alugados.

Os Tribunais Civis, onde se encontra o bem locado, têm jurisdição sobre o processo civil de despejo. As partes são: o proprietário, o locador, o possuidor legítimo que processa o locatário, o sublocatário ou o cessionário (artigo 5º). 

As reclamações podem ser processadas em dois cenários específicos:
a) Expiração do prazo contratual (declaração expressa de não renovação do contrato).
b) Não pagamento de rendas, serviços públicos ou taxas de condomínio HOA (artigo 1.º).

A ação judicial deve conter o seguinte (Artigo 3):

1. Declaração sucinta dos fatos
2. Leis fundamentais
3. Valor do aluguel e data de vencimento do pagamento
4. Motivo, ou razão legal - apenas o término do prazo do contrato ou o não pagamento do aluguel (serviços públicos ou taxas de condomínio) são permitidos
5. Detalhes e qualquer prova disponível de onde a propriedade está localizada

Existem várias etapas envolvidas no processo de despejo.

Etapa 1: Verificação do arrendamento

O arrendamento deve ser estabelecido por, mas sem limitação, o contrato, resoluções judiciais anteriores, se houver, que o estabeleçam, recibos de pagamento do aluguel, confissões relacionadas, cartas ou e-mails entre as partes, ou qualquer documento escrito onde a relação entre o autor / locador e o réu / locatário é estabelecido. A prova documentada é sempre exigida (Artigo 3).

¨No entanto, na ausência de um contrato escrito, tal link pode ser estabelecido usando outros tipos de documentação associada, como recibos de pagamento de aluguel, cartas, e-mails, etc.… ¨.

Etapa 2: Erros no processo

O juiz ordenará a retificação dos erros da ação no prazo improrrogável de cinco dias úteis (art. 4º). 

Etapa 3: resolução inicial

Apresentado o processo, o juiz ordenará o despejo na resolução inicial (artigo 6º). O juiz ordenará ao réu / locatário que continue depositando os aluguéis devidos após a ordem de despejo, e terá de imediato o despejo em caso de descumprimento. Quando a devolução do imóvel for ordenada por falta de pagamento dos aluguéis subsequentes, o processo de despejo será encerrado, e o réu / locatário será condenado ao pagamento de custas e custas judiciais. 

Etapa 4: Prazo para oposição e exceções

O arguido / locatário terá um prazo de 15 dias para cumprir ou recorrer do despejo (artigo 6.º).

Etapa 5: em caso de aceitação

Se o réu / locatário aceitar as acusações, não recorrer delas dentro do prazo de 15 dias, ou deixar de fazer qualquer um dos depósitos do aluguel do arrendamento, o recurso será considerado nulo e sem efeito e a resolução será executada.

Etapa 6: em caso de recurso sendo mantido

Se o recurso do réu / locatário for julgado procedente, o juiz, no prazo de 15 dias corridos a partir da data de interposição do recurso, realizará uma audiência oral regida pelo disposto nos artigos 4º e 5.5 do nº 8624, Cobrança Judicial Lei, e os efeitos da resolução inicial serão suspensos.

Etapa 7: Sentença 

Concluída a audiência, a sentença determinará se a resolução inicial é confirmada ou revogada. Caso seja confirmado, o próximo passo será proceder com a reintegração de posse do imóvel. Em caso de extinção da ação, o processo é julgado improcedente e qualquer ato executório ou medida cautelar pactuado será revogado. 

No entanto, o autor / locador poderá solicitar, no prazo de oito dias úteis a partir da referida dispensa, que o processo seja convertido em Procedimento Declarativo Ordinário. Admitida a reconversão do processo judicial, as medidas preventivas obtidas serão preservadas, desde que tenha sido concedida uma garantia de “cautela”. Todas as provas realizadas anteriormente permanecerão válidas. 

Etapa 8: Reintegração de posse

Assinada a sentença, sem posterior tramitação, será concedida ao autor / locador a reintegração de posse do imóvel por intermédio da autoridade administrativa (Delegacia), com aplicação do disposto quanto à execução da sentença.

Etapa 9: Cobrança de taxas e direito de retenção

Uma vez que a decisão a favor do despejo tenha sido declarada final, o autor / locador pode exigir que o réu / locatário seja condenado a pagar as taxas de aluguel não satisfeitas e serviços e outras despesas inerentes ao arrendamento que o réu / locatário não teria abordado. 

Para garantir o pagamento, desde o início do Procedimento Incidental, o autor / locador poderá solicitar que seja feito o inventário da mercadoria no imóvel locado. Com base nisso, ele indicará quais itens do réu / locatário devem ser mantidos como garantia. Caso a obrigação não seja satisfeita, o autor / locador poderá exercer o direito de retenção da mercadoria, de acordo com o disposto na Lei do Arrendamento Urbano e Suburbano e no Código Civil.

Devido às complexidades de um processo de despejo, é recomendável que você consulte um advogado. Nós estamos a seu serviço: info@gmattorneyscr.com

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                                                    Processo Monitorio Arrendaticio

Debido a la alta cantidad de propiedades de alquiler na Costa Rica, é importante quienes arrenden sus propiedades estén al tanto del “Proceso Monitorio Arrendaticio” (Ley 9160) que aborda los desalojos, el proceso legal relacionado y cómo está respaldado por los tribunes. Esta Ley tiene por objeto proporcionar proteção a todos arrendantes y sus bienes en alquiler.

Su conocimiento corresponde a los juzgados civiles especializados del lugar donde esté ubicado el inmueble arrendado, sin importar la cuantía. Las partes son: propietario, arrendante, subarrendante, poseedor a título legítimo o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo facultad para concederlo. El desahucio procederá contra el arrendatario, el subarrendatario ou el cesionario. (Artículo 5).

As reclamações podem ser realizadas em cenários específicos: a)  la expiración del plazo del contrato (declaração expresa de não renovar el contrato y  b)  impago del alquiler, serviços públicos ou tarifas de condomínio HOA (artigo 1).

A demanda deve conter o seguinte (Artigo 3):

1. Declaração sucinta de los hechos
2. Fundamentos do direito
3. Importe del alquiler e fecha de vencimiento del pago
4. Causal invocada –sólo se permite vencimento do contrato do contrato o falta de pago de renta, servicios públicos o cuotas condominales-
5.  Ofrecimiento detallado e ordenado de todos los medios de prueba y lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

Hay varios pasos involucrados en el processo de desalojo.

Passo 1:  Constatação do Arrendamento

El arrendamiento se debe acreditar por distintos medios contos como, por não se limitar a: o contrato, resolução judicial anterior que lo establezca, comprobantes periódicos de pago, confissão, cartas o correos eletrónicos entre as partes, e qualquer documento prejudicial escrito donde conste la relación entre arrendante y demandado. Pero en todo caso, se requiere prueba documental, independiente de la fuente ou respaldo. (art. 3). 

¨Empero, otra cosa es que, a falta de contrato escrito, tal vinculación pueda acreditarse con otro tipo de documentación cual es de emisión típica u ordinaria en su fase efectual como lo son comprobantes periódicos de pago, cartas, correos etc que es a lo que se refiere de manera ejemplificativa el numeral 3 de la Ley de Monitorio Arrendaticio citada… ¨. (Resolução Nº 01493 - 2019, Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, de 15 de novembro de 2019). 

Passo 2: Demanda defeituosa:

El juez ordenará que cualquier error en la demanda sea corregido dentro de um plazo não prorrogável de cinco días hábiles (Artigo 4).

Passo 3:  Resolução inicial

Admitida la demanda, el juez ordenará el desalojo na resolução inicial. (art. 6º). O juez prevendrá al demandado la obrigatório continuar depositando en la cuenta ya la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se acabado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.

Passo 4:  Fecha limite para a oposição e as exceções

El demandado / arrendatario tendrá un plazo de quince días para cumplir ou apelar contra el desalojo (artigo 6). 

Passo 5: Em caso de aceitação

Si el demandado / arrendatario acepta los cargos, no los apela dentro do plazo de quince días, ou no hace ninguno de los depósitos de alquiler de arrendamiento, la resolución inicial se ejecutará.

Passo 6: Em caso de confirmação da apelação

Ante la oposición fundada por parte del demandado, el juez, en un plazo de quince dias naturales a partir de la fecha de presentacióned del recurso, celebrará una audiencia que se regirá por las disposiciones en los artículos 4 e 5.5 de la N.º 8624 , Ley de Cobro Judicial, e em caso de caso se suspender os efeitos da resolução inicial.  

Passo 7. Acórdão:  Uma vez concluida la audiencia, la sentencia determinará si la resolución inicial es confirmada o revocada. Se confirmado, el siguiente paso será proceder con la puesta en posesión de la propiedad. Si se desestima, se rechaza la demanda y se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que haya sido acordado. No embargo, el demandante puede solicitar, en um plazo de ocho días hábiles a partir de sentencia en firme, que el proceso se cambie a um Procedimiento Declarativo Ordinario. Uma vez admitida a conversão do processo, se conservará as medidas preventivas obtenidas e todas as pruebas anteriores anteriores seguirán siendo válidas.

Passo 8:  Puesta em poses: 

Uma vez firmada la sentencia, sin más trámite, se concederá al demandante / arrendador la posesión del inmueble a través de la autoridad administrativa (Policía), con aplicación de las disposiciones relativas a la ejecución de la pena.

Passo 9:  Cobro de honorários e direito de retenção

Uma vez declarada firme la sentencia que falle a favor del desahucio, el arrendador, podrá gestionar, por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inerentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantir seu pago, desde o início do processo incidental o ator pode solicitar que se realice um inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras não se satisfaz a obrigação, o ator podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que estabelece a Lei de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos e o Código Civil.

Debido a las complejidades que implica el proceso de desahucio, se recomienda que consulte con un abogado. Estamos a su servicio en info@gmattorneyscr. com.