נדל"ן הוא אחד הנושאים שאנו נשאלים עליהם הכי הרבה שאלות. שוק הנדל"ן בקוסטה ריקה חזק מאוד. קונים ומוכרים כאחד צריכים להיות מודעים לתקנות ולחוקים של המדינה. מאמר זה יענה על כמה מהשאלות הנפוצות ביותר. 

אנו תמיד ממליצים לכל מי שמוכר או קונה נכס להעסיק עורך דין עם ניסיון או מומחיות בתחום הנדל"ן. חשוב לתאם פגישה (וירטואלית או אישית) כדי לדון בפירוט בכל ההיבטים והעניינים הרלוונטיים. 

בארץ הולדתי אנו עוברים תהליך בדיקת נאותות בקניית נדל"ן. האם זה נדרש בקוסטה ריקה?

כן, לפני כל רכישה ניתן לבצע בדיקת נאותות על ידי עורך דין הרוכשים, תוך בדיקת כל הניירת של הנכס תקינה. זה גם צריך לוודא שאין חיובים או מסים שטרם עומדים ואין שעבודים או שעבודים על הנכס. 

במהלך תקופת בדיקת הנאותות תהיה לרוכשים ולעורך דין הקונים הזכות - אך לא החובה - לבצע בדיקה מלאה של הנכס. זה כולל, אך לא מוגבל ל: פיזי, כותרת וסקר, אישור על אי החזקה שלילי, תוכנית סקר, גבולות ומסמכים אחרים. 

האם אני צריך להיות תושב קוסטה ריקה כדי להחזיק בנדל"ן?

לא, לא חובה על פי חוק להיות תושב קוסטה ריקה להחזיק בנדל"ן בקוסטה ריקה (קרקע זיכיון היא חריגה). עם זאת, גולים רבים עושים את הבחירה לעשות זאת. 

כדי להגיש בקשה לתושבות בקוסטה ריקה, ממשלת קוסטה ריקה דורשת מהפונים לספק הוכחה ליציבות פיננסית באחת משלוש דרכים:

1. כגמלאי עם פנסיה: אישור שהמבקש מקבל קצבה לכל החיים של לפחות 1,000 דולר לחודש.
2. כמשקיע: חייב להוכיח השקעת נדל"ן בקוסטה ריקה בשווי של לפחות $150,000 USD לפי חוק עדכני מס' 9996 שהפחית את הסכום מ-$200K.
3. כמחזיק בקצבה קבועה: אישור שהמבקש מקבל קצבה מובטחת בסך $2,500 דולר, לחודש, למשך שנתיים לפחות.

דרישות אחרות הן לספק תעודת לידה, רישומים משטרתיים ממדינת הבית ותעודת נישואין (אם ישים) - הכל נשלח כדין או אושר על ידי הקונסוליה של קוסטה ריקה במדינת הנפקת האישורים.

אילו מיסים אני נדרש לשלם?

המיסים העיקריים הם:

• מס מקרקעין ואגרת איסוף אשפה

ארנונה עומדת על 0.25% ממחיר הרכישה או מהשווי הרשום, לפי הגבוה מביניהם. ניתן לשלם אותם שנה מראש או רבעוני לעירייה בה נרשם הנכס. עמלת איסוף האשפה היא 200 דולר ארה"ב לשנה. תאריך יעד לרבעון הראשון: 1 במרץ של כל שנה.

• מס יוקרה לבית

מס יוקרה בתים חל רק על בתים, דירות או דירות ששווי בנייה עולה על סכום מסוים. סכום זה מותאם מדי שנה, והוא כיום ₡137.000.000,00 בשנת 2022, או 240,000 דולר ארה"ב. תאריך יעד: 15 בינואר בכל שנה. 

החייבים במס זה ימלאו את הטופס הנקרא Formulario Único de Inscripción, Declaración y Pago Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, חוק מס' 8683, כל שלוש שנים ושלם את המס מדי שנה. ההערכה הבאה תיעשה ותוגש ב 2025.

• מס חברות שנתי

תשלום מס חברות שנתי נדרש לפי חוק 9428: מס על ישויות משפטיות. תשלום קבוע לתאגידים לא פעילים ותעריף פרוגרסיבי לתאגידים פעילים, בהתאם להכנסתם ברוטו. הסכומים נעים בין 120 דולר ארה"ב לתאגידים לא פעילים ועד עד 380 דולר ארה"ב עבור תאגידים פעילים. הסכומים מותאמים מדי שנה. תאריך התשלום למס זה הוא 31 בינואר בכל שנה.

• מס רווח הון

חוק 9635 יצר מס רווחי הון של 15%, החל על כל ההכנסות מהשקעות ומקרקעין. 

רווח הון נובע מההפרש בין שווי הנכס בעת הרכישה לשווי הנכס בעת המכירה. אם יש רווח (ערך חיובי) סכום זה חייב במס של 15%. 

((מחיר רכישה + שווי השקעות ושיפורים שבוצעו) — שווי מכירה) X 15%
= מס רווח הון לתשלום

החוק קובע שלושה חריגים לגבי תשלום 15% ממס רווח הון:

• פטור חד פעמי לבעלי נכסים שהחזיקו בנכס לפני חוק נכנס לתוקף ב-1 ביולי 2019. עבור פטור חד פעמי זה ישלם המוכר 2.25% ממחיר המכירה ברוטו:
  מחיר מכירה X 2.25% = מס רווחי הון לתשלום

• מכירת בית המגורים/הבית הראשי פטורה, ותישאר תמיד, מרווחי הון. למטרות אלה, לפי החוק, "מעון ראשי" הוא הנכס שמטרתו העיקרית היא לשמש "מקלט, הגנה ובית, בו מתגוררים הבעלים".

• עם זאת, אם הנכס נמצא בבעלות תאגיד זר ו/או אדם שאין לו מקום מגורים בקוסטה ריקה, המכונה "אדם שאינו בעל מקום מגורים", החוק מחייב את הקונה לעכב 2.5% מהרכישה והמכירה. מחיר הנכס כדי להבטיח שכל מס רווחי הון מכוסה ומשולם.
  מחיר מכירה X 2.5% = החזקה בגין מס רווחי הון לתשלום

תאגידים קוסטה ריקניים (או SA או SRL) הרשומים כדין ברישום הלאומי נחשבים "מתגוררים" בקוסטה ריקה כל עוד מקום מגוריהם החוקי (משרד רשום) או מקום העסק (- פיסקלי) נמצא בתוך קוסטה ריקה.

מכירת נדל"ן מסחרי או נדל"ן להשקעה תהיה כפופה לתשלום רווחי ההון והגשת טופס המס המתאים לעמידה בחוק, והגשת טופס מס תקין ד-162. טופס זה יש להגיש ולשלם על ידי המוכר לפני 15 הימים הקלנדריים הטבעיים הראשונים של החודש לאחר ביצוע הרכישה.

תאגידים מוכרים הרשומים ב Régimen Traditional Renta מערכת ההכנסה השנתית (D101) תהיה כפופה ל-30%.

לאילו חובות אני נדרש לעמוד?

  
ההתחייבויות העיקריות הן:

• הגשות מס

תאגידים לא פעילים

ההגדרה של תאגיד לא פעיל היא: "...אותן חברות שהתאגדו במדינה שאין להן פעילות רווחית, מניבה, ממקור קוסטה ריקני." זה כולל את כל החברות המסחריות, סניפים של חברות זרות וחברות באחריות מוגבלת בודדים. 

בהתאם להחלטה (N° DGT-R-02-2021), על התאגידים הלא פעילים להגיש שני טפסים (D-140 ו-D-101) מדי שנה.

• טופס קובץ D-140, Declaración de Inscripción en el Registro Único Tributario, באמצעות מינהל המס הוירטואלי (ATV) הזמין באתר www.hacienda.go.cr. טופס זה מכסה מידע כגון מי הנציג המשפטי, נתוני כתובת, פרטי התקשרות וכו '.

• טופס קובץ D-101, Declaración Jurada del Impuesto sobre la Renta, זמין גם באמצעות טרקטורון. טופס זה הוא הצהרה על נכסים, התחייבויות והון משותף.

תאגידים פעילים

שיעור מס החברות הוא 30% עבור חברות עם הכנסה ברוטו של מעל ₡112.070.000,00.

עם זאת, החוק קובע תקנות מיוחדות לחברות קטנות שההכנסה הברוטו שלהן אינה עולה על ₡112.070.000,00. עבור קטגוריה זו חלים התעריפים הבאים: 

• 5% על 5.286.000,00 ₡ הראשונים של ההכנסה השנתית נטו
• 10% על העודף של ₡5.286.000,00 ועד ₡7.930.000,00 מההכנסה השנתית נטו
• 15% על העודף של ₡7.930.000,00 ועד ₡10.573.000 מההכנסה השנתית נטו
• 20% על העודף של ₡ 10.573.000,00 מההכנסה השנתית הנקי

שימו לב שהסכומים מתעדכנים מדי שנה.

פעילות השכרה לנדל"ן

על פי חוק מס' 9635, Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, מחזוריות מס הכנסה ושיטת החישוב השתנה לחברות פעילות השכרה. באופן מסורתי, מס הכנסה חושב על רווח החברה (הכנסות בניכוי הוצאות שהוצאו במהלך שנת הכספים). מס ההכנסה הוגש על ידי הנישום מדי שנה באמצעות טופס D-101.

כעת, לפי חוק מס' 9635, יש להגיש מס הכנסה זה על בסיס חודשי באמצעות טופס D-125. 

החוק מתיר 15% מההוצאות מהכנסות השכירות ללא הוכחה, כך שבסיס המס הוא 85% מהכנסות השכירות. שיעור המס הוא 15% על 85%. 

 על בסיס חודשי, יש צורך להגיש ולשלם מס ערך מוסף (מע"מ) - 13% מהכנסות השכירות ששולמו על ידי השוכר - ומס הכנסה באמצעות טופס D-125 (15% מסכום ההכנסה משכר דירה של 85%). לדוגמה: 

1. השוכר משלם 1,130 דולר
2. מע"מ: 130 דולר
3. הוצאות המותרות בחוק: 150$
4. בסיס מס: 850 דולר
5. מס הכנסה: 127.50 דולר

הדרך היחידה לשמור על השיטה המסורתית של תשלום מס הכנסה על בסיס שנתי (D-101) היא על ידי קיום עובד בפנקס השכר ורשום כהלכה ב-CCSS וב-INS. ניתן להעריך זאת בכל מקרה בשל התחייבויות העבודה.

עובדים חייבים להיות רשומים אצל Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) ו Instituto Nacional de Seguros (INS) - האחרון אם חל ביטוח פיצויי עובדים. לשם כך, כדאי להזכיר את הדברים הבאים:

1. שיעור מיסי השכר הנלווים הוא 27% מהשכר ברוטו.
2. סכום Workers Comp תלוי בתפקיד, אך בממוצע הוא 2%.
3. בונוס חג המולד הוא חובה על בסיס שנתי, והוא מהווה 1/12 מסך המשכורות ברוטו.
4. שבועיים של חופשה בתשלום הם גם חובה.

יש צורך בעזרה של רואה חשבון CR לצורך הגשת טפסי מס CR.

• רישום חובה של בעלי מניות בבנק המרכזי של קוסטה ריקה: 

חוק 9416 והתקנות שלו קובעות שכל תאגיד חייב להמשיך בגילוי החובה, ולהגיש את הרשומות המבוקשות לבנק המרכזי של קוסטה ריקה (BCCR):

1. תקנון או 
2. הסכם נאמנות 

ההגשה הראשונה הייתה לשנת 2019.

החל משנת 2021, הגשת הגילוי החובה היא במהלך חודש אפריל, כמו גם כאשר כל העברת בעלות תאגידית מייצגת 15% או יותר ממניות ההון. אם הבעלות על תאגיד/ים CR נמצאת תחת או מוחזקת על ידי תאגיד זר או נאמנות, על פי החוק, היא תידרש לספק את המסמכים הבאים כדי לעמוד בגילוי: 

המסמכים חייבים להיות עותק מאושר ויש לשלוח אותם כדין. אנא קחו בחשבון שהמסמכים/האישורים המאושרים והאפוסטיל אינם יכולים להיות מונפקים במשך יותר מ-60 יום.
 

•  סוכן תושב ומגורים משפטיים של CR Corporation
  
  בהתאם לחוק בקוסטה ריקה, תאגידים בקוסטה ריקה שלנציגיהם המשפטיים אין מקום מגורים חוקי וקבוע בקוסטה ריקה דורשים סוכן תושב. זה חייב להיות עורך דין ונוטריון בקוסטה ריקה כדי לקבל הודעות הקשורות לתאגיד. כמו כן, מקום מגוריו החוקי של התאגיד בקוסטה ריקה חייב להיות ברור, מזוהה היטב ובתוך קוסטה ריקה. 

רכישות רבות של נדל"ן נרכשות גם כנכסים להשכרה להשקעה. אנא עיין במאמרים אלה של Howler: נכסים להשכרה: מיסים וחובות רשמיות ו רישום חובה של נכסים להשכרה ללינה תיירותית לא מסורתית. 

חשוב לציין ששאלות נפוצות אלו אינן כל התמונה של קנייה או מכירה של נדל"ן בקוסטה ריקה. כפי שצוין לעיל, ייצוג משפטי חשוב על מנת להבטיח שכל חוקי המדינה יבוצעו והעסקה שלך תטופל כראוי.

אנו זמינים לשאלות הנדל"ן שלך. אנא אל תהסס לפנות אלינו בכתובת info@gmattorneyscr.com

עיין במאמר זה במגזין