Acheter ou louer une propriété au Costa Rica peut être déroutant pour les étrangers. L'un des concepts juridiques les plus déroutants et les moins compris est l'applicabilité et la force exécutoire des règlements de l'association des propriétaires (HOA). Plus précisément, il existe des circonstances différentes pour chacune de ces deux entités : entité en copropriété et résidentiel.

Copropriété HOA

Au Costa Rica, « copropriété » fait référence à une entité juridique spécifiquement créée qui est enregistrée en tant que telle, en vertu de la loi sur les copropriétés, dans le registre national. L'inscription comprend un ensemble de règlements connus sous le nom de réglementation. Un administrateur légal de la copropriété est nommé pour une durée déterminée pour administrer la copropriété conformément à la réglementation des provisions. Ce droit légal spécifique de le faire est donné en vertu de la loi sur les condominiums, telle que modifiée lors des assemblées générales des propriétaires de condominiums en tant que membres de l'HOA, légalement convoquées de temps à autre.  

Une copropriété peut prendre la forme d'appartements individuels dans des immeubles à plusieurs étages, des maisons en rangée ou des lots de construction de maisons indépendantes. Chacune des unités de propriété individuelles est inscrite au registre national, avec sa propre désignation de sous-propriété dans la copropriété, connue sous le nom de finca filiale. C'est la finca filiale qu'une partie achète ou loue au propriétaire ou au promoteur enregistré existant. 

Au moment de l'achat, en tant que condition de l'acte de transfert de propriété, la partie accepte les conditions contraignantes spécifiques du réglementation. Ceux-ci incarnent dans l'administrateur HOA le droit délégué d'exécution d'un propriétaire concernant l'utilisation et la jouissance de la propriété et des parties communes de la copropriété, conformément aux règlements enregistrés. En vertu de la loi sur la copropriété, les frais HOA liés à l'entretien des parties communes et les pénalités contenues dans les règlements sont exécutoires en cas de non-conformité à l'encontre d'un propriétaire. Dans un cas extrême, l'administrateur HOA a le pouvoir de saisir une propriété lorsque le propriétaire a négligé au fil du temps de payer les amendes imposées ou les frais HOA.

HOA résidentiel 

La confusion survient plus souvent lorsque les acheteurs potentiels de biens acquièrent un intérêt dans des développements immobiliers constitués de lots individuels, enregistrés en tant que tels dans le registre national mais ne faisant pas partie d'une entité de condominium enregistrée. Ces évolutions sont connues sous le nom de résidentiel.

À bien des égards, un résidentiel développement peut apparaître et fonctionner de manière similaire à celle d'une entité condominiale. En fait, pour un œil non averti, cela ressemble à une copropriété. Résidentiels sont sous la forme de communautés fermées, avec des espaces communs conçus pour l'utilisation et le plaisir des propriétaires individuels. Dans la plupart des cas, ces développements auront également un ensemble de règlements administratifs, administrés par un HOA, généralement supervisé par un conseil d'administration nommé par les propriétaires. 

Ce qui rend résidentiels différent est que le respect des règlements par les propriétaires est de nature purement volontaire. En fait, l'application de tels règlements au Costa Rica est inconstitutionnelle. Cela est contraire aux droits inaliénables des propriétaires enregistrés individuellement accordés par la Constitution du Costa Rica. 

Ainsi, les acquéreurs d'un bien situé dans un résidentiel - par opposition à un développement en copropriété enregistré - doivent être conscients que les propriétaires ne peuvent pas être contraints de payer des évaluations HOA pour l'entretien de zones qui feraient autrement partie des espaces communs - par exemple, les routes d'accès intérieures ou les zones vertes. Il en va de même pour les amendes imposées par le HOA.  

Dans de telles circonstances, certains propriétaires peuvent être confrontés à payer plus que leur juste part pour ces éléments de la zone commune afin de compenser les insuffisances des coûts d'entretien résultant de propriétaires défaillants qui ne paient pas.

Mon opinion

À mon avis, tant la copropriété que résidentiel les formes de détention d'intérêts fonciers fonctionnent généralement assez bien. 

Il est dans l'intérêt des propriétaires qui utilisent et jouissent des parties d'un aménagement considérées comme des aires communes de contribuer à leur entretien, que ce soit sur une base obligatoire ou volontaire en vertu des règlements. 

D'autres aspects régis par les statuts peuvent être plus difficiles à gérer dans le résidentiel scénario.

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