Lors de la conclusion d'une transaction d'achat de propriété au Costa Rica, le contrat d'achat et de vente - le document juridique formel initial qui lie les parties à la transaction - mérite toute l'attention des parties, mais en particulier celle de l'acheteur et de l'avocat de l'acheteur. 

Lorsqu'un vendeur propose une propriété à vendre, il y a des considérations minimales requises par le vendeur pour le contenu du contrat d'achat et de vente. Ce sont : le montant du prix d'achat à payer, quand il sera payé, le nom de la partie qui est responsable de le payer, et les pénalités correspondantes pour l'inexécution de l'acheteur.
Cependant, du point de vue de l'acheteur, il y a l'exigence supplémentaire des conditions d'achat qui doit être satisfaite, pour s'assurer que l'utilisation et la jouissance prévues de la propriété par l'acheteur peuvent être satisfaites. C'est cette dernière question de l'exigence de l'acheteur, pour effectuer le satisfaisant diligence raisonnable juridique de la propriété, ce qui fait du contrat d'achat et de vente le document le plus important de la transaction. Sans ces dispositions, les diligences légales ayant été satisfaites de manière satisfaisante, il est peu probable que l'opération se concrétise.

Éléments formels

Les éléments formels du contrat d'achat et de vente varieront selon le type d'intérêt immobilier acquis. Ceux-ci sont décrits dans mon blog intitulé, Quelles sont les formes les plus courantes de détention d'intérêts immobiliers au Costa Rica ? Toutefois, les éléments formels communs à tous les contrats d'achat et de vente seront les suivants :

1. Les parties décrites avec leur description personnelle formelle et leur capacité à agir dans la transaction, si elles n'agissent pas à titre personnel, par exemple en qualité de dirigeant d'entreprise
2. La description légale du bien à acheter
3. Le prix d'achat de la propriété et le montant de l'acompte, avec les dates auxquelles ils seront payés, et la responsabilité des parties pour le paiement de la les frais de clôture
4. Les conditions légales de diligence raisonnable qui doivent être remplies à la satisfaction de l'acheteur pour que la transaction se déroule et le délai d'enquête par l'acheteur
5. Les clauses de défaut pour l'inexécution par l'une ou l'autre des parties des dispositions du contrat d'achat et de vente, et les pénalités pour défaut qui en découleront
6. Une clause d'arbitrage pour tout litige pouvant survenir dans l'interprétation et l'exécution de l'accord (en l'absence de clause compromissoire, tout litige survenant sera tranché par les tribunaux)
7. Une clause "Avis aux parties", fournissant les détails de l'endroit où les parties peuvent être légalement signifiées ou contactées par e-mail et / ou par téléphone concernant l'application des dispositions de l'accord
8. Le lieu et la date de signature du contrat par les parties

Au Costa Rica, ces éléments formels de l'accord d'achat et de vente sont fondamentaux pour son application.

Acte de transfert de propriété et documentation de clôture connexe

Pendant la période précédant la clôture, l'acheteur et le vendeur auront très probablement chacun leurs propres avocats, agissant de manière contradictoire au nom de leurs clients respectifs. Cependant, à la clôture, un notaire public, qui doit également être qualifié en tant qu'avocat, agira pour rédiger l'acte notarié de transfert de propriété et assistera au processus de clôture. Le notaire public peut également être l'un des avocats de la partie, qui est également un notaire actif. Sinon, il peut s'agir d'un notaire indépendant qui, en cette qualité, agit en tant qu'officier de l'État et non en tant qu'avocat de l'une ou l'autre des parties. 

Le rôle du notaire est de rédiger l'acte de transfert de propriété dans son livre des actes publics (protocole), sous une forme apte à être présentée au registre national pour transférer le titre de propriété du vendeur à l'acheteur. Ce processus variera en fonction de l'intérêt de propriété en cours d'acquisition, comme mentionné précédemment.
Dans certaines circonstances, deux notaires peuvent être impliqués dans le processus de clôture, le plus souvent lorsque le financement du vendeur est impliqué et que la propriété à acheter est fournie en garantie du financement. Un notaire sera responsable de la rédaction de l'acte de transfert de propriété. L'autre notaire se chargera de la rédaction de l'acte d'hypothèque pour sécuriser le financement et sera inscrit sur le titre de propriété. Ce processus est appelé co-notaire.

Mon opinion

Le Costa Rica est une juridiction de droit civil. En tant que telles, les exigences formelles de la documentation sont aussi importantes que le contenu textuel, afin d'être exécutoires.

Dans toutes les circonstances d'une transaction d'achat et de vente de propriété, un avocat immobilier qualifié est tenu de s'assurer que toutes les exigences formelles de la transaction sont respectées et que les dispositions du contrat d'achat et de vente sont exécutoires.

Pour plus d'informations et des réponses à vos questions sur divers sujets juridiques, visitez Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.com