Un complejo de condominios es una propiedad que pertenece a varias personas identificadas como propietarios de condominios. En un condominio, algunas áreas pertenecen a cada propietario -privadas- y otras son propiedad o áreas comunes. La propiedad y la vida en condominio se rigen por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N° 7933.

Áreas comunes o propiedad son los indicados en el artículo 10 de la Ley N° 7933:

"a) El terreno sobre el que se asienta la edificación, cuando se trate de construcciones verticales, de las que resulten dos o más edificios, inmuebles filiales, apoyados en un mismo terreno, o cuando, por ser necesario, el terreno deba considerarse común.

1. b) Los cimientos, muros maestros, techos, galerías, vestíbulos y escaleras, así como las vías de acceso, salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales por el tipo de construcción o desarrollo.
2. c) Locales para alojamiento del personal encargado de la administración o seguridad del condominio.
3. d) Locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, alumbrado, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros.
4. e) Los ascensores, incineradoras de residuos y, en general, todos los aparatos e instalaciones destinados al beneficio común.
5. f) Otras expresamente indicadas en la normativa."

Áreas privadas o propiedad son los indicados en el artículo 7 de la Ley N° 7933: 

“Cada inmueble subsidiario constituye una porción autónoma y debe estar acondicionado para uso y disfrute independiente, comunicado directamente con la vía pública o con un determinado espacio común que conduzca a ella”.

Las cuotas de la Asociación de Propietarios, aprobadas anualmente en la asamblea anual de la Asociación de Propietarios, deben ser pagadas por todos los propietarios de condominios según lo establece el artículo 13 de la Ley N° 7933, que establece: 

“Los propietarios estarán obligados a pagar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o implícita, al uso y goce de las áreas comunes no eximirá al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, reconstrucción de dicho inmueble o del pago de derechos de mantenimiento, ni de cualquier obligación derivada del régimen.."

El administrador de la Asociación de Propietarios debe cobrar las cuotas de la Asociación de Propietarios según el artículo 30 de la Ley N° 7933:

"La administración será responsable del cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, del cuidado y funcionamiento de las instalaciones y servicios generales, de todos los actos de administración y conservación del condominio, y de la ejecución de las resoluciones de la Asamblea de Condóminos. . Recaudará a cada propietario las cuotas correspondientes por los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y los reglamentos; tendrá también las demás facultades y obligaciones que establezcan la ley y los reglamentos. Dichas cuotas serán utilizadas para mantener la infraestructura en buen estado y el buen funcionamiento del proyecto del condominio, ya sea para reparación de aceras, reposición de iluminación exterior, áreas verdes, pago de seguros, personal, limpieza, jardinería, entre otros.."

El impago, según el artículo 20 de la Ley N° 7933, genera consecuencias para los condóminos: “Las cuotas correspondientes a los gastos comunes a cargo de los propietarios, así como las multas e intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre el inmueble subsidiario, sólo precedido por el gravamen referido al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público autorizado deberá expedir la certificación de las cantidades adeudadas por los propietarios por estos conceptos; esta certificación constituirá un título ejecutivo hipotecario."

Supongamos que el propietario de un condominio no está al día. En ese caso, el administrador de la Asociación podrá proceder con el cobro judicial y rematar el inmueble para cobrar el monto adeudado ya que la administración debe cobrar el condominio adeudado con base en el número 30 de la Ley 7933, por lo que incluso podrá emprender acciones legales si hay desgana. pago o incumplimiento. 

"La administración será responsable del cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, del cuidado y funcionamiento de las instalaciones y servicios generales, de todos los actos de administración y conservación del condominio, y de la ejecución de las resoluciones de la Asamblea de Condóminos. . Recaudará a cada propietario las cuotas correspondientes por los gastos comunes. Velará por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y los reglamentos; tendrá también las demás facultades y obligaciones que establezcan la ley y los reglamentos."

En Costa Rica, a un propietario de condominio moroso solo se le puede impedir votar en la reunión de la Asociación de Propietarios si los CC&R o los reglamentos de condominios del complejo de la Asociación de Propietarios lo indican y regulan expresamente. 

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