Muitos novos compradores podem querer desenvolver suas aquisições de terras na Costa Rica. Independentemente de o plano de desenvolvimento ser para uma casa de férias com a família, complexo de condomínio ou hotel, os proprietários de propriedades de desenvolvimento na Costa Rica devem considerar as etapas necessárias antes de começar a construir. Uma dessas etapas é obter uma licença de construção do município onde o imóvel está localizado.

Os regulamentos da Costa Rica exigem que todo indivíduo ou empresa que deseje construir em uma propriedade de sua propriedade cumpra os requisitos básicos estabelecidos pelo Ley de Construções, Lei nº 833. Esta lei especifica que os municípios “são os responsáveis ​​para que as cidades e demais populações mantenham as condições exigidas de segurança, saúde, conforto e beleza em suas vias públicas e nos prédios e construções construídos em seus terrenos. ” 

Portanto, os municípios são responsáveis ​​por autorizar e emitir licenças de construção para todos os projetos de construção que cumpram a regulamentação e o devido processo.

O proprietário do imóvel deve apresentar um pedido formal ao município competente, fornecendo a documentação obrigatória e essencial exigida. Isso pode variar dependendo se um plano mestre - Plano regulatório — está aprovado ou não para o município. No entanto, os principais requisitos que devem ser cumpridos são os seguintes.

1. Plantas do projeto: O projeto gráfico do projeto deve ser fornecido ao município em formato devidamente aprovado pelo Colégio Federado de Engenheiros e Arquitetos (CFIA) e contendo as informações técnicas e legais essenciais e necessárias. Portanto, o arquiteto ou engenheiro governante pode revisar o projeto.
      
2. Certificado de Mapa Cadastral: É emitido pelo Cadastro Nacional para o mapa cadastral do imóvel onde será construído o empreendimento. Deve ser "visto”, o que significa que o município aceitou anteriormente que o referido plano cadastral não tem problemas com seu sistema cadastral municipal.
    
3. Certificação do título de propriedade: Emitido pelo Registo Nacional ou por um notário público do CR, este certificado contém a descrição legal e as informações do imóvel.
    
4. Cópia do documento de identificação do proprietário do imóvel: O proprietário do terreno, se for uma corporação ou fideicomisso, deve apresentar uma certificação legal corporativa, Personeria Jurídica e cópia do documento de identidade do representante legal da pessoa jurídica.
5. Carta de Zoneamento (Uso de Suelo): Indica o que é permitido construir na propriedade e quaisquer limites ou restrições impostas.
    
6. Certificado Municipal de Regularidade: Isso confirma que todos os impostos e serviços imobiliários municipais estão pagos e atualizados.
7. O valor do imóvel declarado perante a autarquia é atualizado e, no prazo de cinco anos a contar da última atualização do formulário de valor apresentado e aprovado.
    
8. aprovação da agência ambiental SETENA: Com base na dimensão do projeto, localização e impacto ecológico, será o processo de viabilidade ambiental a seguir (D1 ou D2) para obter a aprovação do SETENA.
    
9. Certificado de regularidade do Seguro Social da Costa Rica (CCSS): Muitos municípios aceitarão os certificados digitais emitidos pelo site do CCSS.
10. Carta de disponibilidade de água: É emitido pela AyA (Aquedutos e Esgotos, uma ASADA se gerir o sistema de água local em nome da AYA), ou pelo Departamento de Águas do MINAE (Ministério do Ambiente e Energia) se a água vier de poços aprovados e registados, nascentes naturais ou rios. A carta deve atestar que a propriedade tem disponibilidade de água suficiente para sustentar uma estrutura construída e suas necessidades.

Se não houver abastecimento público de água ou infra-estrutura existente, mas a propriedade pode ter ou ser adjacente a um poço, nascente ou rio, isso não constitui um abastecimento de água legalmente reconhecido necessário para obter uma licença de construção. Uma concessão de água deve ter sido concedida em favor do proprietário do terreno, definindo o uso específico do metro cúbico necessário para seu projeto de construção específico.

1. Disponibilidade de infraestrutura para receber esgoto e descarga de águas cinzas: Para cumprir este requisito, o proprietário do terreno deve fornecer um documento que comprove que as águas residuais podem ser direcionadas para a infraestrutura de esgoto existente. Caso contrário, você precisará solicitar uma licença de localização de águas residuais do Ministério da Saúde.
   
   Dependendo da escala e localização do projeto de construção, pode haver casos em que o município exigirá um sistema híbrido de fossa séptica que incorpore tratamento de esgoto ou uma estação de tratamento de esgoto real no lugar de uma fossa séptica. No caso de instalação de fossa séptica, apresentar ensaio de filtração e absorção do solo comprovando que o terreno é adequado para instalação de fossa séptica.
2. Carta de disponibilidade de eletricidade: É emitido pelo Instituto de Eletricidade da Costa Rica (ICE) ou pela empresa de eletricidade que administra o serviço onde o imóvel está localizado, certificando que o imóvel tem acesso à eletricidade para suas necessidades básicas. Em algumas áreas de Guanacaste será Coopeguanacaste.
3. Certificado do Instituto Nacional de Seguros (IN): comprovativo do pagamento obrigatório da apólice de Seguro de Riscos Trabalhadores.
4. Pagamento da taxa de licença de construção ao município: A taxa é de 1% com base no valor avaliado atribuído ao projeto pela CFIA.

Em muitos casos, o município pode solicitar documentos adicionais de acordo com a localização da propriedade ou características específicas do terreno. Entre os outros requisitos mais comuns estão:

1. Aprovação do Centro Cultural e Patrimonial da Pastoral Juvenil e Cultural da Costa Rica: Necessária se o bem tiver sido declarado de interesse nacional ou cultural.
2. Alinhamento fluvial emitido pelo Instituto Nacional de Habitação e Urbanismo (INVU): Aplica-se se o imóvel estiver localizado próximo a uma fonte de água, como rio ou córrego.
3. Alinhamento viário expedido pelo Ministério das Obras Públicas e Transportes (MOPT): Exige-se quando o imóvel tem frente para via pública ou em casos de imóveis com acesso restrito.
4. Aprovação do certificado da Zona Marítima Terrestre: Necessário quando as propriedades se situam perto ou parcialmente dentro da área restrita da ZMT.

É fundamental considerar que os requisitos específicos do município para as licenças de construção dependerão das especificidades do projeto proposto. Lembre-se que o arquiteto ou engenheiro responsável pela sua obra poderá orientá-lo e auxiliá-lo com os documentos exigidos — são profissionais com expertise no assunto. 

Sempre aconselhamos nossos clientes a contratar um empreiteiro, engenheiro e arquiteto respeitável e licenciado com histórico, para que possam verificar e visitar o projeto que os profissionais construíram e conversar com os proprietários do terreno para obter seus comentários sobre o trabalho com eles.

A GM Advogados terá prazer em ajudá-lo com seus assuntos jurídicos na Costa Rica! Por favor, sinta-se livre para entrar em contato conosco em info@gmattorneyscr.com ou visite nosso site e seção de blog em https://www.gmattorneyscr.com/gm_website/html/blog.php