רכישה או השכרה של נכסים בקוסטה ריקה יכולים להיות מבלבלים עבור זרים. אחד המושגים המשפטיים המבלבלים והפחות מובנים הוא תחולתם ואכיפתם של חוקי העזר של איגוד בעלי בתים (HOA). באופן ספציפי, קיימות נסיבות שונות לכל אחת משתי הישויות הללו: ישות משותפת ו מגורים.

בית משותף HOA

בקוסטה ריקה, "בית משותף" מתייחס לישות משפטית שנוצרה במיוחד שנרשמת ככזו, על פי חוק המשותף, במרשם הלאומי. הרישום בו כולל מערך תקנון המכונה א רגולציה. מנהל משפטי של הבית המשותף מונה לתקופה מוגדרת לנהל את הבית המשותף בהתאם ל רגולציה הוראות. אותה זכות משפטית ספציפית לכך ניתנת על פי חוק הבית המשותף, כפי ששונה באסיפות כלליות של בעלי הנכס המשותף כחברים ב- HOA, שהתכנסו באופן חוקי מעת לעת.  

בית משותף עשוי להיות בצורה של דירות בודדות בבניינים מרובי קומות, בבתי עירייה או במגרשי בנייה עצמאיים. כל אחת מיחידות הנכס הבודדות רשומה במרשם הלאומי, עם ייעוד נכס משנה משלה בבית המשותף, המכונה finca filial. זהו ה- finca filial שמסיבה צד רוכש או משכיר מהבעלים או היזם הרשום הקיים. 

בעת הרכישה, כתנאי של שטר העברת הנכס, הצד מסכים לתנאים מחייבים ספציפיים של רגולציה. אלה מגלמים במנהל HOA את הזכות המאוחדת של אכיפת בעלים בנוגע לשימוש והנאה מהרכוש ובשטחים המשותפים של הבית המשותף, בהתאם לתקנון הרשום. על פי חוק המשותף, דמי HOA הקשורים לתחזוק השטחים המשותפים והעונשים הכלולים בתקנון ניתנים לאכיפה בגין אי ציות כנגד בעל נכס. במקרה קיצוני, למנהל HOA יש סמכות לעיקול נכס כאשר הבעלים הזניח לאורך זמן לשלם כל קנס מוערך או דמי HOA.

HOA מגורים 

בלבול נפוץ יותר כאשר רוכשי נכסים לעתיד רוכשים עניין בפיתוח נכסים המורכבים ממגרשים בודדים, הרשומים ככאלה במרשם הלאומי אך אינם חלק מישות משותפת רשומה. התפתחויות אלה ידועות בשם א מגורים.

מבחינות רבות, א מגורים ההתפתחות עשויה להופיע ולתפקד באופן דומה לזה של גוף משותף. למעשה, לעין הבלתי מאומנת, נראה כי מדובר בבית משותף. מגורים הם בצורת קהילות מגודרות, עם שטחים משותפים המיועדים לשימוש והנאה של בעלי הנכסים הבודדים. ברוב המקרים, להתפתחויות כאלה תהיה גם מערכת תקנון, המנוהלת על ידי משרד הבריאות, בדרך כלל תוך פיקוח על ידי דירקטוריון שמונה על ידי בעלי הנכסים. 

מה שעושה דירות שונה הוא שהתאימות של חוקי העזר על ידי בעלי נכסים הינה וולונטרית בלבד. למעשה, אכיפת חוקי עזר כאלה בקוסטה ריקה אינה חוקתית. היא מנוגדת לזכויות הבלתי ניתנות לניכוי של בעלי נכסים הרשומים בנפרד שהעניקו חוקת קוסטה ריקה. 

בהתאם לכך, רוכשי נכסים הממוקמים ב מגורים - בניגוד לפיתוח בית משותף רשום - צריך להיות מודע לכך שלא ניתן לאלץ בעלים לשלם הערכות HOA עבור תחזוקת שטחים שאחרת היו חלק מהשטחים המשותפים - למשל, כבישי גישה פנימיים או אזורים ירוקים. כנ"ל לגבי כל קנסות שגובה HOA.  

בנסיבות כאלה, חלק מבעלי הנכסים עשויים להתמודד עם לשלם יותר מהחלק ההוגן שלהם עבור פריטי שטח משותפים כאלה כדי לפצות על מחסור בעלויות התחזוקה הנובעות מבעלי נכסים עבריינים שאינם משלמים.

דעתי

לדעתי, גם הבית המשותף וגם מגורים צורות של החזקות בריבית קניין בדרך כלל עובדות די טוב. 

האינטרס של בעלי הנכסים שמשתמשים ונהנים מחלקים כלשהם בפיתוח הנחשבים לתחומים משותפים לתרום לתחזוקתם, בין אם זה על בסיס נדרש או התנדבותי על פי התקנון. 

היבטים אחרים המוסדרים בתקנון עשויים להיות קשים יותר לניהול בתקנון מגורים תרחיש.

ראה עמוד 102

חדש: שמע את הסיפור!