מתחם בתים משותפים הוא נכס השייך למספר אנשים המזוהים כבעלי בתים משותפים. בבית משותף, חלק מהשטחים שייכים לכל בעלים -פרטיים- וחלקם רכוש או שטחים משותפים. הרכוש והחיים של בתים משותפים כפופים לחוק הרגולציה של נכסים משותפים N 7933.

אזורים משותפים או רכוש הם המצוינים בסעיף 10 לחוק N 7933:

"א) הקרקע שעליה יושב הבניין, במקרה של קונסטרוקציות אנכיות, המביאות לשתי מבנים או יותר, נכסי בנות המונחים על אותה קרקע, או כאשר, בשל כך, יש לראות את הקרקע משותפת.

1. ב) היסודות, קירות האב, הגגות, הגלריות, הפרוזדורים וגרמי המדרגות, וכן דרכי גישה, יציאה ודרכי עקירה פנימית, כאשר יש לראותם ככאלה בשל סוג הבנייה או הפיתוח.
2. ג) חצרים לאנשי דיור הממונים על ניהול או אבטחת הבית המשותף.
3. ד) מתחמים והתקנות של שירותים מרכזיים כגון חשמל, תאורה, טלפוניה, גז, מים, קירור, מיכלים, משאבות מים, בארות ועוד.
4. ה) מעליות, משרפות פסולת, ובכלל, כל המכשירים והמתקנים המיועדים לתועלת המשותפת.
5. ו) אחרים המצוינים במפורש בתקנון".

אזורים פרטיים או רכוש הם המצוינים בסעיף 7 לחוק מס' 7933: 

"כל נכס בת מהווה חלק אוטונומי וחייב להיות מותנה לשימוש והנאה עצמאיים, לתקשר ישירות עם הכביש הציבורי או עם מרחב משותף מסוים המוביל אליו".

דמי HOA, המאושרים מדי שנה בפגישה השנתית של HOA, חייבים להיות משולמים על ידי כל בעלי הדירות כפי שנקבע בסעיף 13 לחוק מס' 7933, האומר: 

"הבעלים יהיו מחויבים בתשלום הוצאות הניהול, השימור והתפעול של השירותים והרכוש המשותף. הוויתור, מפורש או משתמע, על השימוש וההנאה מהשטחים המשותפים לא יפטור את בעל הבית המשותף מהתחייבויותיו באשר לשימור, בנייה מחדש של נכס כאמור או תשלום דמי אחזקה, ולא כל התחייבות הנובעת מהמשטר.".

מנהל ה-HOA חייב לגבות את דמי HOA לפי סעיף 30 של חוק מס' 7933:

"המינהל יהיה אחראי על הטיפול והמעקב אחר הטובין והשירותים המשותפים, טיפול ותפעול המתקנים והשירותים הכלליים, כל פעולות המינהל והשימור של הבית המשותף, וביצוע החלטות אסיפת בעלי הבתים המשותפים. . היא תגבה את התשלומים המקבילים מכל בעלים עבור ההוצאות המשותפות. היא תוודא קיום הוראות חוק זה והתקנות; יהיו לה גם שאר הסמכויות והחובות הקבועות בחוק ובתקנות. האגרות האמורות ישמשו לשמירה על תקינות התשתיות ותפקוד תקין של פרויקט הבית המשותף, בין אם לצורך תיקוני מדרכות, החלפת תאורה חיצונית, שטחים ירוקים, תשלום ביטוח, כוח אדם, ניקיון, גינון ועוד.".

אי התשלום, על פי סעיף 20 לחוק מס' 7933, יוצר השלכות על בעלי הדירות: "התשלומים התואמים את ההוצאות המשותפות שחייבים הבעלים וכן הקנסות והריבית שהם מניבים, יהוו שעבוד משכון על הנכס הבת, רק לפניו השעבוד המתייחס למס מקרקעין. רואה חשבון מוסמך ייתן את אישור הסכומים שחייבים הבעלים בגין מושגים אלה; אישור זה יהווה כותרת ביצוע משכנתא".

נניח שבעל דירה אינו מעודכן. במקרה זה, מנהל HOA רשאי להמשיך בגבייה השיפוטית ולמכרז את הנכס כדי לגבות את הסכום המגיע מאחר שהמינהל חייב לגבות את הבית המשותף המגיע לפי מספר 30 של חוק 7933, שבגינם הם עשויים אפילו לנקוט בצעדים משפטיים אם יש חוסר רצון לתשלום או אי ציות. 

"המינהל יהיה אחראי על הטיפול והמעקב אחר הטובין והשירותים המשותפים, טיפול ותפעול המתקנים והשירותים הכלליים, כל פעולות המינהל והשימור של הבית המשותף, וביצוע החלטות אסיפת בעלי הבתים המשותפים. . היא תגבה את התשלומים המקבילים מכל בעלים עבור ההוצאות המשותפות. היא תוודא קיום הוראות חוק זה והתקנות; יהיו לה גם שאר הסמכויות והחובות הקבועות בחוק ובתקנות."

בקוסטה ריקה, ניתן למנוע מבעל דירות עבריין להצביע בישיבת HOA רק אם ה-CC&R או תקנות הדירה של מתחם HOA מציינים ומסדירים זאת במפורש. 

אנו ב-GM עורכי דין נשמח לעזור לך בעניינים המשפטיים שלך בקוסטה ריקה! אל תהססו ליצור איתנו קשר בכתובת info@gmattorneyscr.com או בקר באתר ובמדור הבלוג שלנו בכתובת לחץ כאן

עוד מאמרים קשורים