בית משותף הוא סוג של בעלות משותפת שבה כל בעל מחזיק בבעלות אינדיבידואלית מוחלטת על יחידה על סמך תיאור חוקי של המרחב האווירי של היחידה. בנוסף, לבעלים יש אינטרס בלתי מחולק בבעלות על האלמנטים המשותפים במשותף עם בעלי הדירות האחרים. 

לכן, בית משותף הוא בעלות משותפת מחולקת, כלומר כל יחידה עצמאית באחרות ובעלת מפת הקדסטר שלה. כל בעל בית משותף משלם אגרה לתמיכה בתחזוקת השטחים המשותפים. עמותת בתים משותפים (בעלי בתים), HOA, תקבל החלטות לגבי הוצאות התיקונים ותטפל בעבודות אדמיניסטרטיביות לניהול השטחים המשותפים של המתחם.

קונגרס CR, "Asamblea Legislativa," אישר חוק שמשנה את סעיף 27 ב"Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio". Law 10229 פורסם ב לה גקטה ביוני 28, 2022. 

הצבעה

ראוי להזכיר כמה מושגי מפתח לגבי שיטת ההצבעה בבתים משותפים. סעיף 27 לחוק הדירות קובע את האחוז הנדרש להצבעה ולאישור בישיבות HOA. לכל יחידת דירה או מגרש מוקצה ערך, בדרך כלל על סמך טביעת הרגל, לפי הצהרת הדירה הרשומה לפני הרישום הלאומי, המכונה "ערך אחוז." אחוז זה מייצג את זכויות ההצבעה של הבעלים ב-HOA. לפיכך, גם אם יחידות הדירות נראות דומות, אין להן בהכרח את אותו אחוזי הצבעה. 

חיוני להבין שהחלטות הדירות הנדרשות כדי לאסוף אחוז הצבעה ספציפי ב-HOA, כגון פה אחד, רוב רגיל (51%) או רוב מיוחס (⅔ ממתחם הדירות).

החקיקה החדשה משנה את סעיף 27 לחוק 7933 באופן הבא:

1. מפחית אחוז ההצבעה הנדרש ברשות לאישור ולשינוי השטח היחסי של החברות הבנות לגבי סך השטח של הבית המשותף או גודל השטחים המשותפים מאישור פה אחד לאישור ⅔ (שני שלישים). 

עם זאת, הוא ציין כי אם שטחים ירוקים או פארקים מהשטחים המשותפים הולכים להצטמצם או לבטל, החלטה זו זקוקה לאישור פה אחד מה- HOA

1. מפחית את ההצבעות הדרושות כדי לשנות את הסעיפים של הצהרת הדירה, התקנון שלה, ואישורי CC&R, מאישור פה אחד לאישור של ⅔ (שני שלישים). 

כמו כן, הוא ציין כי אם שטחים ירוקים או פארקים מהשטחים המשותפים הולכים להצטמצם או לבטל, החלטה זו זקוקה לאישור פה אחד מה- HOA. 

מפגש HOA מדי שנה

זכור כי מדי שנה, אלא אם כן צוין אחרת ב-CC&Rs, יש להתקיים ישיבת HOA להצבעה ואישור עניינים רלוונטיים למתחם, כגון תקציב שנתי, מינוי או חידוש של מנהל HOA, הערכות מיוחדות וכו'.

מנהל ה-HOA יודיע לבעלי הדירות על סדר היום המוצע, כולל העניינים שיידונו ויצביעו עליהם.

נניח שתאגיד CR הוא הבעלים של יחידת הדירה. במקרה כזה, על המשתתף בפגישת HOA להביא את תעודת הזהות הנוכחית שלו ואישור משפטי (personia juridica) המאשרים את כשירותם המשפטית ואת כוחם להצביע בשם התאגיד. 

השמיים personia juridica חייב להיות עדכני, שהונפק על ידי המרשם הלאומי או על ידי נוטריון CR עם כל החותמות והחותמות החוקיות.

אם בעלים אינו משתתף באסיפת HOA, הם רשאים למנות אדם להיות נוכח עם ייפוי כוח (POA מיוחד) או POA מלא, בהתאם לחוק CR, להצביע בשם הבעלים.

אנו זמינים לשאלות ה-HOA שלך. אנא אל תהסס לפנות אלינו בכתובת info@gmattorneyscr.com