Costa Rica está experimentando actualmente un auge de la construcción residencial. Las ofertas de compra de propiedades antes de la construcción (preventa) por parte de los desarrolladores son abundantes, particularmente en las áreas de playa orientadas al turismo y en el Valle Central, alrededor del Gran Área Metropolitana de San José. Los desarrolladores que están ansiosos por usar el dinero del comprador para sufragar los costos de financiamiento de completar sus proyectos inmobiliarios, habitualmente ofrecen a los compradores importantes descuentos en los precios de preventa.

Los compradores deben considerar los riesgos adicionales en los que se incurrirá al realizar una compra de bienes raíces antes de la venta. Abundan las historias de terror de los posibles compradores que suscriben dichos acuerdos sin el asesoramiento legal adecuado y la protección documental.

Riesgos de las compras de propiedades previas a la venta

Por lo general, a los posibles compradores se les presenta por primera vez una oportunidad de compra previa a la venta en la descripción de un artista de cómo se verá supuestamente el desarrollo propuesto cuando se complete, como se anuncia en el sitio web del desarrollador u otras redes sociales. Sin embargo, es aconsejable pedirle al desarrollador referencias de clientes y una lista de otros proyectos terminados, para ver la calidad de la construcción y el desempeño profesional y oportuno del desarrollador.

Es muy importante saber que el desarrollador es propietario o tiene control irrevocable sobre el terreno donde se construirá el proyecto y que se han obtenido todas las licencias y aprobaciones gubernamentales para construir el proyecto propuesto. 

El acuerdo de compra previo a la venta celebrado entre el comprador y el desarrollador debe ser muy específico en cuanto a cómo se verá el producto final, el período de tiempo de construcción. Debe incluir declaraciones del desarrollador de la calidad de los materiales que se utilizarán, con planos de construcción e inventarios de accesorios y mobiliario, adjuntos como anexos al contrato de compra.

Pagando el precio de compra al desarrollador

Este, por supuesto, es el factor más importante en una compra inmobiliaria de preventa de este tipo. La pregunta que debe responderse es, ¿cómo se puede proteger el dinero del comprador en el pago al desarrollador por una entidad construida que aún no se ha construido? La respuesta es, todo el dinero de la compra, incluido cualquier monto de depósito acordado que el comprador pague al desarrollador en virtud del acuerdo de compra, primero debe colocarse en una cuenta de depósito en garantía de un e registrado por el gobierno.empresa scrow, de conformidad con las disposiciones de un contrato de depósito en garantía celebrado por el comprador, el desarrollador y la empresa de depósito en garantía. 

Este acuerdo de custodia regirá la distribución del dinero de la compra al desarrollador, ya que el desarrollador cumple con varios hitos de construcción en el proyecto. Antes de que cualquier monto de depósito de buena fe sea liberado del depósito en garantía a favor del desarrollador, el comprador debe haber realizado y estar satisfecho con la debida diligencia legal para el proyecto. 

El dinero de la compra posterior desembolsado del depósito en garantía solo se realizará cuando un hito de construcción específico, como la colocación de los cimientos o la construcción de los muros, haya sido certificado por un ingeniero o arquitecto independiente como cumplido, de conformidad con los planos de construcción y la calidad de los materiales acordados para ser utilizados. De esa manera, el comprador estará protegido por el valor de la propiedad y el valor de la construcción terminada, en relación con la cantidad de fondos adelantados al desarrollador en un momento dado durante el proceso de construcción. 

La retención habitual para el pago final del dinero de la compra al desarrollador es el 10% del precio de compra, hasta que cualquier irregularidad encontrada por el comprador, en lo que comúnmente se conoce como lista de verificación, se corrija dentro de un tiempo especificado por El desarrollador. En caso de que el desarrollador original no cumpla con la finalización del proyecto, los fondos restantes mantenidos en custodia deberían ser suficientes para completar el proyecto como se contempla, utilizando los servicios de un desarrollador diferente.

Mi opinión

Está claro que los riesgos para un comprador involucrado en la compra de una propiedad de un desarrollador a través de un acuerdo de compra previa a la venta son significativamente mayores que comprar una propiedad en un proyecto terminado. Sin embargo, si un comprador sigue cuidadosamente los pasos de diligencia debida que recomiendo en este artículo, con la orientación legal adecuada, el comprador puede obtener un beneficio financiero significativo al adquirir una propiedad por un precio de compra menor al que pagaría por una propiedad. proyecto terminado de naturaleza similar.

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