Cuando compra una casa terminada en Costa Rica, es probable que cuestiones como la zonificación correcta, la disponibilidad de servicios públicos y el acceso no sean una preocupación. Sus principales preocupaciones serán obtener una inspección confiable de la vivienda para determinar la solidez de la estructura existente y un estudio de los límites del lote para asegurarse de que no haya problemas de invasión. 

Sin embargo, al comprar un lote para la construcción de viviendas, se deben realizar más consultas. Los siguientes son elementos de diligencia debida que debe considerar.

Zonificación

Una de las consultas más importantes que se deben realizar para un lote de construcción es la zonificación aplicable que el municipio ha estipulado para la propiedad. Durante el período de diligencia debida de la compra del lote, se le pedirá al vendedor que proporcione un permiso municipal de uso de la tierra (uso del suelo), indicando el tipo de construcción permitida en el lote y cualquier restricción en la construcción, como una limitación en la altura de la estructura y el tamaño de la huella de la construcción.

Carta de agua

Otro requisito importante durante el período de diligencia debida es que el vendedor proporcione una carta de la autoridad de agua correspondiente encargada de proporcionar agua potable al lote de construcción. Esta carta de autoridad de agua es una parte integral de la concesión de un permiso de construcción por parte del municipio.

Access

Un lote de construcción puede tener una fachada frente a una vía pública. Esto podrá determinarse a partir del extracto del título de propiedad inscrito obtenido del Registro Nacional. El título de propiedad indicará las propiedades vecinas a cada lado de un lote de construcción, incluido el frente a una calle pública. Si existe un frente a calle pública, el acceso al lote está garantizado. Sin embargo, si ese no es el caso, puede ser necesario obtener una servidumbre privada para proporcionar el acceso que usted requiere.

Problemas de inundaciones

La investigación de posibles problemas de inundaciones es una consideración importante al construir en Costa Rica. Costa Rica es un país tropical, con fuertes aguaceros que ocurren principalmente en la temporada de lluvias. Un arroyo que murmura suavemente o un curso de agua seca en la estación seca puede convertirse rápidamente en un río embravecido en la estación húmeda, lo que a menudo inunda las propiedades cercanas al curso de agua.

Problemas de subdivisión

Al comprar un lote que debe subdividirse de una propiedad madre, sería importante investigar con el municipio sobre cualquier dedicación de una parte de la propiedad al municipio para espacio público, como zonas verdes, que puede ser un requisito en el proceso de subdivisión. El requisito variará según la ubicación del lote y cualquier requisito de zonificación existente que ya se aplique.

Planos de construcción

Para obtener un permiso de construcción municipal, deberá presentar planos de construcción a la municipalidad correspondiente, que hayan sido certificados por un arquitecto de Costa Rica que sea miembro del Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. Una carta de agua emitida por el correspondiente autoridad del Agua también se requerirá. Es posible que se requiera un informe de ingeniería de estabilidad del suelo, especialmente para propiedades con pendientes pronunciadas. Aunque el proceso de solicitud del permiso de construcción es formal, normalmente la municipalidad realizará pocas inspecciones de seguimiento del proceso de construcción, si es que alguna.

Mi opinión

Se aconseja a un comprador que esté considerando comprar un lote de construcción que contrate los servicios de un arquitecto o ingeniero costarricense al principio del proceso de debida diligencia, para asesorarlo sobre la viabilidad de poder construir lo que ha previsto para la propiedad. Las regulaciones que respetan el desarrollo de propiedades varían significativamente a lo largo de Costa Rica y deben abordarse en el contexto de cualquier propiedad específica bajo consideración.

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La investigación de posibles problemas de inundaciones es una consideración importante al construir en Costa Rica.