Rechte der Hausbesetzer?
Bevor Sie eine Immobilie in Costa Rica kaufen, möchten Sie vielleicht mehr über die sogenannten Hausbesetzerrechte erfahren.
Diese werden in der juristischen Terminologie formal als verschreibungspflichtige Rechte und nachteiliger Eigentumsbesitz bezeichnet. In den letzten 120 Jahren wurden sie in englischen Common Law Jurisdiktionen wie den USA, Kanada und den englischen Commonwealth-Ländern durch Gesetz weitgehend abgeschafft.
Leider hat diese Umwandlung in zivilrechtlichen (römischen Rechts) Gerichtsbarkeiten wie Costa Rica nicht stattgefunden.
Welche Rechte haben Hausbesetzer?
Die Rechte der Hausbesetzer sind das Recht, Land zu besetzen und zu besitzen, ohne einen formellen Anspruch darauf zu erheben. Diese Rechte entstanden aus der ursprünglichen Besiedlung Costa Ricas als einer landwirtschaftlich geprägten spanischen Kolonialnation. Im Siedlungsprozess wurden von der spanischen Monarchie ihren Freunden und anderen Mitgliedern des spanischen Adels große Landstriche zugesprochen.
Die meisten spanischen Adelsbesitzer dieser Ländereien kamen nie nach Costa Rica, um sie zu besetzen oder zu entwickeln, da sie sich nicht mit „einem Haufen Heiden“ in der Neuen Welt verbinden wollten.
Dementsprechend durften Dritte, die bereit waren, das Land zu besetzen und in eine nachhaltige landwirtschaftliche Produktion umzuwandeln, diese etwas verlassenen Grundstücke bewirtschaften. Dies wurde als eine gute Sache für die costaricanische Gesellschaft als Ganzes angesehen, anstatt das Land brach zu lassen.
Daher wurde diesen Dritten im Gegenzug für ihre landwirtschaftliche Arbeit das Eigentums- und Erwerbsrecht eingeräumt; daher entstanden die „Rechte der Hausbesetzer“.
200 Jahre später
Jetzt spulen wir vor, was die Rechte von Hausbesetzern heute in Costa Rica bedeuten. In der Neuzeit stehen sie für nichts anderes als eine Perversion des Gesetzes. Die landwirtschaftliche Produktion wird ganz anders betrieben als noch vor 200 Jahren, als koloniale Besiedlung stattfand.
Allerdings ist der Erwerb solcher Hausbesetzerrechte heute weitaus mehr rechtlichen Beschränkungen unterworfen als früher. Leerstand in ländlichen Gebieten ist stärker gefährdet. Es gibt organisierte „Banden“ von Hausbesetzern, die bereit und willens sind, solche Ländereien zu besetzen. Ihr einziger Zweck besteht darin, im Laufe der Zeit die Rechte von Hausbesetzern zu erwerben. Dies ermöglicht es ihnen, das Eigentum im Wesentlichen vom rechtmäßigen, registrierten Eigentumstitelinhaber zu „stehlen“.
Die Praxis des Erwerbs von Hausbesetzerrechten ist zu einem quasi legalisierten Geschäft des Landdiebstahls geworden. Diese Praxis wird in vielen Fällen von wohlhabenden und einflussreichen Mitgliedern der costaricanischen Gesellschaft praktiziert, die diese Hausbesetzerbanden unterstützen.
90 Tage
Diese Rechte werden nach nur 90 Tagen ununterbrochener Besetzung des Landes durch die Hausbesetzer auf öffentlich offene und friedliche Weise erworben. Dies gipfelt in einem Antrag des Hausbesetzers/der Hausbesetzer beim Gericht auf Erwerb eines eingetragenen Eigentumstitels an den Grundstücken nach einer ununterbrochenen 10-jährigen Besetzung.
So schützen Sie das Eigentum
Hier sind einige Tipps, um sich als registrierter Eigentümer des Eigentumstitels solcher gefährdeten Länder zu schützen:
- Umzäunen Sie den Umfang des Grundstücks.
- Platzieren Sie alle paar Meter Schilder mit der Aufschrift „Private Property/Keep Out“ (auf Spanisch und Englisch).
- Stellen Sie einen Hausmeister mit einem schriftlichen Vertrag ein, um das Land zu überwachen und Ihnen als Eigentümer von beobachteten Hausbesetzeraktivitäten Bericht zu erstatten.
Hausmeister – Arbeitgeberverhältnis
Die Ironie eines schriftlichen Vertrages mit dem Hausmeister besteht darin, dass der Hausmeister tatsächlich die Rechte der Hausbesetzer erwerben kann, die der Eigentümer zu schützen versucht, wenn das Rechtsverhältnis zwischen dem Grundeigentümer und dem Hausmeister nicht klar ist.
Meine Meinung
Offensichtlich besteht die Lösung für die Perversion der Gesetze über die Rechte dieser Hausbesetzer darin, sie durch Gesetze abzuschaffen. Derzeit liegen vor Gerichten in Costa Rica Fälle vor, in denen auf diese Weise Landdiebstahl erfolgt. Dies kann bei einer endgültigen Entscheidung letztlich die erforderlichen gesetzlichen Änderungen erzwingen, um die Grundeigentümer solcher gefährdeten Liegenschaften in Zukunft zu schützen.
Weitere Informationen und Antworten auf Ihre Fragen zu verschiedenen Rechtsthemen finden Sie unter Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.com