O aluguel de um imóvel residencial na Costa Rica é regido, principalmente, pelas disposições da Lei do Inquilinato (Lei Geral de Arrendamentos Urbanos e Suburbanos). Os contratos de aluguel são considerados como contratos de aluguel de longo prazo. A única exceção a isso é um contrato de aluguel por temporada para um imóvel localizado em uma área turística designada do país; está registado como tal no Instituto Nacional de Turismo (www.ict.go.cr) e tem um prazo de validade entre um e 30 dias. 

No caso de contrato de arrendamento por temporada, aplica-se a interpretação literal do contrato e não as disposições da Lei do Arrendamento. No entanto, na maioria dos casos, existem diferenças significativas no que acontece no mercado entre um senhorio e um inquilino, e o que a lei determina, especialmente no caso em que um estrangeiro é um locatário.

A versão de mercado do aluguel residencial

Na maioria das circunstâncias, os proprietários terão um contrato de aluguel preparado para uma propriedade, que, no máximo, seguirá algumas das disposições da Lei de Locação. A maioria dos locatários não está familiarizada com as disposições da Lei de Locação e, portanto, aceita as disposições do contrato de aluguel literalmente. Contanto que todas as partes do contrato de aluguel estejam de acordo com as disposições do contrato, conforme escrito, e cumpram essas disposições durante a vigência do contrato, sem que haja disputa, não haverá danos. Este é de longe o cenário mais comum encontrado no mercado no que diz respeito aos contratos de aluguel residencial.

A versão legal do aluguel residencial

O artigo 3.º da Lei do Arrendamento prevê especificamente que qualquer disposição de um contrato de arrendamento que contrarie uma disposição da Lei é nula e inválida e inexequível. Isso se torna um fator significativo quando surgem disputas entre um senhorio e um inquilino que exigem adjudicação judicial para resolver. Quando tais disputas são apresentadas ao tribunal, o tribunal aplicará estritamente as disposições da Lei de Locação. 

Algumas das disposições básicas da Lei do Arrendamento incluem o seguinte:

1. O prazo do contrato de locação é de no mínimo três anos, independentemente do prazo acordado pelas partes no contrato.
2. O inquilino pode rescindir o prazo do contrato sem multa, mediante aviso prévio de três meses ao proprietário. Este termo de pré-aviso poderá ser alterado pelas partes no contrato de aluguer e o tribunal respeitará a variação de pré-aviso acordada a esse respeito.
3. Não há aumento de pagamento de aluguel permitido durante a vigência do contrato se o aluguel for pago em dólares americanos.
4. Um inquilino só pode ser despejado durante a vigência do contrato por falta de pagamento do aluguel ou por causar danos excessivos ao imóvel.
5. A caução não pode exceder o valor do pagamento de um mês de aluguel.

Investidores de imóveis residenciais devem ficar atentos

A aplicação das disposições da Lei do Arrendamento torna-se particularmente importante quando um proprietário deseja vender a propriedade de investimento que está arrendada. Se o contrato de aluguel de um inquilino existente violar as disposições da Lei de Locação para o prazo mínimo de aluguel, os inquilinos podem optar por exercer seu direito legal de permanecer pelo saldo de qualquer prazo legal de aluguel. Isso, é claro, teria o efeito de limitar a capacidade de vender a propriedade para outro investidor imobiliário ou para um comprador disposto a esperar pela posse desocupada da propriedade no final do prazo legal de aluguel do inquilino. Em tal circunstância, qualquer comprador que exigisse a posse desocupada no fechamento estaria procurando em outro lugar.

Outro dispositivo pouco conhecido da Lei do Arrendamento é que se o locador não notificar o inquilino pelo menos três meses antes do término do prazo legal do contrato que não pretende renovar o contrato de aluguel, ele será renovado automaticamente nos termos da lei. Isso será por um período adicional de aluguel de três anos, nos mesmos termos e condições, incluindo o mesmo valor de pagamento do aluguel se pago em dólares americanos.

Minha opinião

A Lei de Locação da Costa Rica não é bem compreendida pelos proprietários ou inquilinos. Os contratos de arrendamento elaborados pelos senhorios baseiam-se – sobretudo no caso de inquilinos estrangeiros – em grande medida no desconhecimento do inquilino do que prevê a Lei do Arrendamento. Locatários estrangeiros são regularmente aproveitados pelos proprietários nessas circunstâncias. 

Meu conselho a todos os locatários é que eles procurem aconselhamento jurídico independente antes de firmar qualquer contrato de aluguel residencial, especialmente quando o contrato é oferecido pelo locador.

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