A Costa Rica usa o sistema jurídico civil romano, que é o sistema jurídico usado pela maioria dos países da Europa Ocidental continental e da América Latina. É um sistema jurídico mais formal e orientado a documentos do que o sistema jurídico de direito consuetudinário inglês, que é usado na maioria dos EUA e Canadá e países que são membros da Comunidade Britânica.

A maioria dos estrangeiros que procuram um imóvel para comprar na Costa Rica o fazem pessoalmente, em muitos casos retornando ao país de origem antes da data de fechamento da transação de compra. Se os compradores não pretendem retornar à Costa Rica para o fechamento, é importante que compareçam perante um tabelião da Costa Rica antes de retornar ao seu país de origem, para conceder uma procuração a uma festa na Costa Rica que poderá comparecer ao fechamento, em nome do comprador. Realizar este processo pelo comprador de seu país de origem, enquanto possível, será uma tarefa muito complicada e demorada.

Compra de um imóvel por meio de uma transferência de título de propriedade

O processo de compra mais comum utilizado para adquirir o título de um imóvel na Costa Rica é por meio de uma transferência de título de propriedade do proprietário registrado e vendedor de um imóvel, estabelecido por meio de uma pesquisa dos dados de registro de propriedade registrados no Registro Nacional .

Nesse cenário, o proprietário registrado e o vendedor do imóvel podem ser uma pessoa ou uma empresa da Costa Rica. Em ambos os casos, um notário da Costa Rica deve preparar uma escritura de transferência de título de propriedade, da seguinte forma, para:

Defina o atual proprietário registrado e os dados do comprador

Descrever o imóvel cujo título será transferido, com referência aos dados cadastrais inscritos no Registro Nacional

Especifique o preço de compra do imóvel e a forma de pagamento

Indicar quaisquer condições permanentes ou restrições associadas ao uso e gozo da propriedade pelo comprador

Incluir uma declaração do comprador da origem das verbas de compra utilizadas na transação de compra do imóvel

O proprietário e o vendedor registados também devem fazer várias declarações confirmando o estado do título de propriedade tal como está registado e representado, sendo que quaisquer dívidas pecuniárias associadas ao imóvel, tais como impostos municipais sobre a propriedade, devem ser pagas integralmente até à data de encerramento.

A escritura de transmissão do imóvel também prevê a quitação de quaisquer ônus financeiros, como hipoteca, registrada no título de propriedade em favor de credor do proprietário e vendedor do imóvel, utilizando parte do produto da venda do imóvel.

Na data de encerramento, conforme acordado entre o vendedor e o comprador no contrato de compra e venda, o comprador e o vendedor pessoais, ou seus representantes pessoais presentes por meio de procuração, comparecerão juntos ao notário para executar a escritura de transferência de propriedade.

Após o processo de fechamento e pagamento das verbas de compra e custos de fechamento - geralmente de uma conta de empresa de custódia criada para o efeito - o tabelião é responsável por enviar um extrato autenticado da escritura de transmissão do título de propriedade ao Registro Nacional, juntamente com o pagamento do imposto de transmissão de propriedade e taxas de registro associadas ao processo de transferência.

O processo de registro no Registro Nacional geralmente leva entre uma e duas semanas para ser concluído, após o que o Registro emitirá um extrato de título de propriedade indicando o(s) nome(s) do(s) comprador(es) como o(s) proprietário(s) registrado(s) do imóvel em questão. Este documento de Registro está disponível para ser obtido on-line pelo tabelião presente ao fechamento. Este documento emitido pelo Registro Nacional é o único documento emitido na Costa Rica para denotar a propriedade de qualquer propriedade.

Compra de uma propriedade por meio de uma transferência de ações da empresa

Em muitos casos, o título de propriedade registrado de uma propriedade a ser comprada será registrado no Registro Nacional de uma empresa da Costa Rica. Isso oferece a opção ao comprador de comprar as ações da empresa registrada, em vez de transferir a propriedade da propriedade por meio de uma escritura de transferência de propriedade, conforme descrito anteriormente. 

A propriedade da propriedade também pode ser efetuada pelo comprador que incorpore uma empresa da Costa Rica, para a qual o vendedor pode transferir seu direito de propriedade para ser registrado à empresa como proprietário registrado. Embora existam essas opções corporativas para uma aquisição de propriedade, os custos anuais dos registros documentais anuais exigidos para uma empresa da Costa Rica tornam a propriedade de propriedade dessa forma impraticável, conforme discutido em meu artigo do blog.

Nesse cenário societário, os dados cadastrais do imóvel no Cadastro Nacional não mudam, permanecendo o atual titular da empresa registrada, após a conclusão do processo de fechamento.
O processo de transferência de ações da empresa ocorre nos livros da empresa, geralmente detidos pelo notário público que atua em nome do vendedor. A transferência das ações é efetuada por meio de uma notação, conhecida como “assento”, inscrito no registo de ações da empresa, descrevendo a transmissão das ações e fornecendo os dados do comprador. Esta averbação é assinada pelo atual proprietário e vendedor das participações da empresa em favor do(s) comprador(es), que também assina a notação aceitando a transferência das ações. Uma escritura de transferência de ações não registradas também é geralmente elaborada pelo notário em seu livro de escrituras públicas, para assinatura pelo vendedor e pelo comprador. Uma notificação da titularidade das ações da empresa também será arquivada no Registro de Acionistas Beneficiários, localizado no Banco Central da Costa Rica.

Neste processo de transferência de acções da sociedade, a única questão a apresentar no Registo Nacional é a alteração dos nomes e dados pessoais das pessoas que integram o Conselho de Administração da sociedade, que terão poderes para representar a sociedade no futuro , no lugar e lugar do vendedor pessoal, ou mandatário que existia antes da data de fechamento. 

Esta mudança de direcção da sociedade deve também ser inscrita no Livro da Assembleia Geral de Accionistas da sociedade sob a forma de deliberação, designada por “registro”, definindo os nomes e as particularidades das pessoas que assumirão a direção da empresa. Esta resolução será assinada pelos acionistas da empresa e um extrato autenticado da resolução apresentado no Cadastro Nacional para registro da nova diretoria da empresa. Uma certificação documental da atual diretoria de uma empresa pode ser obtida on-line no Registro Nacional. Este documento é conhecido como “personalidade. "

Minha opinião

Para chegar à data de fechamento de uma transação de compra de imóvel na Costa Rica, é essencial ter contratado os serviços de um advogado imobiliário experiente, para garantir um bom resultado.