מאת מנפרד פיטרס, עורכי דין GM
אם אתם בעלי נכס בבניין משותף בקוסטה ריקה, הנה כמה חדשות טובות שיכולות להקל על ניהול ההשקעה שלכם. רפורמה משפטית שנעשתה לאחרונה מאפשרת כעת לקיים אסיפות של חברות דירות - רגילות ויוצאות דופן - באופן וירטואלי, מה שנותן לבעלים גמישות להשתתף בכל מקום בעולם בו הם נמצאים.
עד לאחרונה, החוק המסדיר דירות בקוסטה ריקה (חוק מס' 7933) לא אישר בבירור קיום פגישות וירטואליות, והיה חובה לשנות את תקנון הדירות של כל HOA כדי לאפשר זאת במפורש. דבר זה גרם לעתים קרובות לחוסר ודאות עבור מנהלי נכסים ובעלים שרצו להצביע או לקבל החלטות חיוניות מרחוק. החוק החדש מס' 10746, שפורסם ב-25 בספטמבר 2025, תיקן רשמית את האתגרים הללו. אסיפות HOA של דירות יכולות כעת להתקיים באופן מקוון/וירטואלי עם אותו תוקף משפטי כמו פגישות פנים אל פנים.
במסגרת הרפורמה, סעיפים 24 ו-25 לחוק הדירות עודכנו כדי לאפשר אסיפות בעלים וירטואליות ולהגדיר את הדרישות להשתתפות ולטכנולוגיה. הודעת האסיפה חייבת לציין בבירור שהיא תתקיים באופן וירטואלי ולכלול הוראות מפורטות להשתתפות ולהסמכה. פלטפורמת הטכנולוגיה בה נעשה שימוש חייבת לאפשר תקשורת דו-כיוונית בזמן אמת - כלומר, בעלים חייבים להיות מסוגלים לראות, לשמוע ולקיים אינטראקציה זה עם זה במהלך הישיבה. כמו כן, מנהל הדירה או הבעלים המייצגים לפחות שליש משווי הדירה רשאים לכנס אסיפה של HOA, בין אם וירטואלית או פנים אל פנים.
חשוב לציין, כי דירקטוריונים ו/או יזמים של HOA אינם צריכים עוד לתקן את התקנון, האמנות, התנאים וההגבלות שלהם רק כדי לאפשר פגישות וירטואליות אם החוקים שלהם מתירים התכנסויות באופן כללי - החוק החדש מספק את המסגרת. עם זאת, הנוהג הטוב ביותר הוא לבחון ולעדכן את התקנות הפנימיות כדי להבטיח עקביות ועמידה בתקנות.
שינוי זה משמעותי עבור בעלי נכסים זרים אשר מחלקים את זמנם בין מדינות או גרים בחו"ל במשרה מלאה. כעת הם יכולים לממש את זכויות ההצבעה שלהם, להישאר מעודכנים, ולהביע דעה ולהצביע בניהול נכס הדירות שלהם בקוסטה ריקה מבלי להזדקק לנסיעות. זהו גם עדכון מעשי עבור מנהלים, שיכולים לייעל את הלוגיסטיקה ולהבטיח השתתפות רחבה יותר של תושבים ומשקיעים כאחד.
כמובן, עם גמישות רבה יותר מגיע הצורך בהליכים מתאימים. מועצות או מנהלי דירות מעודדים לעיין בתקנון הדירות שלהם (CC&Rs), לוודא שפגישות וירטואליות מוקלטות כהלכה, ולאמץ טכנולוגיה אמינה כדי להבטיח שקיפות ועמידה בתקנות.
עבור גולים שבבעלותם נכס בקוסטה ריקה, רפורמה זו מייצגת מודרניזציה המיוחלת של חוקי הדירות במדינה - מודרניזציה המשקפת את האופן שבו קהילות חיות ומתקשרות בפועל כיום. בין אם אתם בסן חוזה, ניו יורק או לוס אנג'לס, או בכל מקום בעולם, כעת תוכלו להשתתף בפגישת ה-HOA הבאה שלכם בדירות מכל מקום.
אנו ב-GM עורכי דין נשמח לעזור לך בעניינים משפטיים בקוסטה ריקה! ניתן ליצור איתנו קשר ב info@gmattorneyscr.com או בקר באתר ובמדור הבלוג שלנו בכתובת https://gmattorneyscr.com/blog/
