Dans diverses transactions juridiques, vous entendrez souvent des avocats parler du terme «diligence raisonnable», en particulier lorsqu'il s'agit de transactions d'achat de propriété, de location de propriété, d'achat d'une entreprise ou d'achat d'un véhicule d'occasion. Il est important de noter que la profondeur de l'enquête de diligence raisonnable à effectuer varie selon la nature de la transaction.
Diligence raisonnable dans les transactions d'achat de propriété
Lors de l'examen de l'achat d'une propriété, il existe une différence significative dans l'enquête de diligence raisonnable requise lorsque la propriété comprend une résidence achevée ou n'est qu'un terrain à bâtir.
Lors de l'achat d'une propriété avec une résidence construite, une inspection de la maison sera une considération majeure de diligence raisonnable, ainsi qu'une enquête sur les limites de la propriété pour déterminer s'il y a eu des empiètements possibles. Cependant, le zonage de la propriété, le drainage, l'accès et la fourniture des services publics, dans la majorité des cas, seront relativement simples à déterminer.
Lorsque vous acheter un terrain à bâtir, une enquête de diligence raisonnable beaucoup plus vaste et approfondie sera nécessaire. Les enquêtes individuelles de diligence raisonnable à effectuer comprendraient : le zonage municipal, la disponibilité d'un source d'eau potable légale, l'accès légal à partir d'une voie publique, les problèmes de drainage et d'inondation et la stabilité du sol - en particulier sur les propriétés à forte pente. Si une subdivision à partir d'une propriété mère est nécessaire, les questions de cession de propriété municipale requise pour les espaces verts ou d'autres utilisations publiques devraient faire partie de l'enquête.
Diligence raisonnable dans les transactions de location immobilière
Dans les transactions de location immobilière, la relation propriétaire/locataire devient primordiale. En tant que locataire, les enquêtes de diligence raisonnable doivent inclure des enquêtes auprès des anciens locataires de la propriété afin de déterminer la diligence du propriétaire à effectuer les réparations et l'entretien requis.
Au Costa Rica, il existe des différences importantes entre ce que la loi sur la location prévoit dans le relation bailleur/locataire et ce qui se passe réellement sur le marché.
Diligence raisonnable dans les transactions d'achat d'entreprise
Les transactions d'achat d'entreprise constituent le plus grand défi d'enquête de diligence raisonnable de tous. Dans les acquisitions de petites entreprises, telles que les restaurants, les bars et d'autres activités liées à l'industrie des services, il est peu probable qu'une tenue de registres « formelle » soit effectuée. Il est peu probable qu'un examen des «livres de l'entreprise» fournisse une image précise du véritable flux de revenus, et un tel examen ne soutiendra pas non plus ce qui est susceptible d'être un prix demandé beaucoup plus élevé que ce que les «livres de l'entreprise» soutiennent.
Le moyen le plus efficace de comprendre ce qu'une entreprise génère réellement est qu'un acheteur potentiel fréquente l'entreprise régulièrement, voire quotidiennement, pendant une période de temps significative avant de s'engager à acheter. Des enquêtes de diligence raisonnable plus concrètes incluraient une enquête sur l'état des brevets municipaux ou d'autres gouvernements requis pour faire des affaires et l'état des remises requises au service des impôts.
Diligence raisonnable dans les achats de véhicules d'occasion
L'achat d'un véhicule d'occasion au Costa Rica est probablement le plus méritant d'une enquête de diligence raisonnable approfondie sur l'une des transactions envisagées. Outre les questions évidentes, comme déterminer si le certificat annuel de circulation du véhicule (Marchamo) et la vérification mécanique annuelle du véhicule (RITEVE) sont à jour, une inspection approfondie par un mécanicien qualifié et digne de confiance est essentielle.
De nombreux véhicules d'occasion proposés à la vente ont été importés des États-Unis. Même si un certificat est exigé par les douanes pour indiquer qu'un tel véhicule n'a pas été «radié» à des fins d'assurance à la suite d'un accident survenu dans la juridiction étrangère, bon nombre de ces véhicules véhicules trouvent toujours leur place sur le marché au Costa Rica. Une recherche historique d'un tel véhicule est indispensable, pour éviter les écueils habituellement bien cachés dans un tel achat.
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