La location d'une propriété résidentielle au Costa Rica est régie, principalement, par les dispositions de la loi sur la location (Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos). Les contrats de location sont considérés comme des contrats de location à long terme. La seule exception à cette règle est un contrat de location de vacances pour une propriété située dans une zone touristique désignée du pays ; il est enregistré comme tel auprès de l'Institut National du Tourisme (www.ict.go.cr) et a une durée comprise entre un et 30 jours. 

Dans le cas d'un contrat de location de vacances, l'interprétation littérale du contrat s'applique et non les dispositions de la loi sur le bail. Cependant, dans la majorité des cas, il existe des différences importantes dans ce qui se passe sur le marché entre un propriétaire et un locataire, et ce que la loi dicte, surtout dans le cas où un l'étranger est un locataire.

La version marketplace de la location résidentielle

Dans la majorité des cas, les propriétaires auront un contrat de location préparé pour une propriété, qui suivra tout au plus quelques-unes des dispositions de la loi sur la location. La plupart des locataires ne connaissent pas les dispositions de la loi sur la location et, par conséquent, acceptent les dispositions du contrat de location sur une base littérale. Tant que toutes les parties au contrat de location sont d'accord avec les dispositions du contrat telles qu'elles sont écrites et adhèrent à ces dispositions pendant la durée du contrat sans qu'aucun litige ne survienne, il n'y a pas de préjudice. C'est de loin le scénario le plus courant sur le marché en ce qui concerne les contrats de location résidentielle.

La version légale de la location résidentielle

L'article 3 de la loi sur la location prévoit expressément que toute disposition d'un contrat de location qui contrevient à une disposition de la loi est nulle et non avenue et inapplicable. Cela devient un facteur important lorsque des différends surviennent entre un propriétaire et un locataire qui nécessitent une décision de justice pour être réglés. Lorsque de tels litiges sont présentés au tribunal, le tribunal appliquera strictement les dispositions de la loi sur la location. 

Certaines des dispositions de base de la loi sur le bail comprennent ce qui suit :

1. La durée du contrat de location est d'au moins trois ans, quelle que soit la durée convenue par les parties dans le contrat.
2. Un locataire peut résilier la durée du contrat sans pénalité moyennant un préavis de trois mois au propriétaire. Ce délai de préavis peut être modifié par les parties dans le contrat de location et le tribunal respectera la modification de préavis convenue à cet égard.
3. Aucune augmentation de loyer n'est autorisée pendant la durée du contrat si le loyer est payé en dollars américains.
4. Un locataire ne peut être expulsé pendant la durée du contrat que pour non-paiement du loyer ou pour avoir causé des dommages excessifs à la propriété.
5. Le dépôt de garantie ne peut excéder le montant d'un mois de loyer.

Méfiez-vous des investisseurs en immobilier résidentiel locatif

L'application des dispositions de la loi sur la location devient particulièrement importante lorsqu'un propriétaire souhaite vendre l'immeuble de placement loué. Si le contrat de location d'un locataire existant contrevient aux dispositions de la loi sur la location pour la durée minimale de location, les locataires peuvent choisir d'exercer leur droit légal de rester pour le reste de toute durée de location légale. Ceci, bien sûr, aurait pour effet de limiter la capacité de vendre la propriété soit à un autre investisseur immobilier, soit à un acheteur prêt à attendre la libre possession de la propriété à la fin de la durée légale de location du locataire. Dans une telle circonstance, tout acheteur ayant besoin d'une possession vacante à la clôture chercherait ailleurs.

Une autre disposition peu connue de la loi sur la location est que si le propriétaire n'informe pas le locataire au moins trois mois avant la fin de la durée légale du contrat qu'il n'a pas l'intention de renouveler le contrat de location, celui-ci sera automatiquement renouvelé en vertu de la loi. Ce sera pour une nouvelle durée de location de trois ans, selon les mêmes termes et conditions, y compris le même montant de loyer s'il est payé en dollars américains.

Mon opinion

La loi sur la location du Costa Rica n'est pas bien comprise ni par les propriétaires ni par les locataires. Les contrats de location préparés par les propriétaires sont, en particulier dans le cas des locataires étrangers, basés dans une large mesure sur l'ignorance du locataire de ce que prévoit la loi sur la location. Les locataires étrangers sont régulièrement exploités par les propriétaires dans ces circonstances. 

Mon conseil à tous les locataires est qu'ils consultent un avocat indépendant avant de conclure un contrat de location résidentielle, en particulier lorsque le contrat est proposé par le propriétaire.

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