Bien

Le Costa Rica utilise le système juridique civil romain, qui est le système juridique utilisé par la majorité des pays d'Europe occidentale continentale et d'Amérique latine. Il s'agit d'un système juridique plus formel et axé sur les documents que le système juridique de common law anglais, qui est utilisé dans la majorité des États-Unis et du Canada et dans les pays membres du Commonwealth britannique.

La plupart des étrangers à la recherche d'une propriété à acheter au Costa Rica le feront en personne, retournant dans de nombreux cas dans leur pays d'origine avant la date de clôture de la transaction d'achat. Si les acheteurs n'ont pas l'intention de retourner au Costa Rica pour la clôture, il est important qu'ils se présentent devant un notaire public du Costa Rica avant de retourner dans leur pays d'origine, pour accorder une procuration à une partie au Costa Rica qui pourra assister à la clôture, au nom de l'acheteur. Accomplir ce processus par l'acheteur depuis son pays d'origine, bien que possible, sera une entreprise très compliquée et longue.

Acheter une propriété par le biais d'un transfert de titre de propriété

Le processus d'achat le plus courant utilisé pour acquérir le titre d'une propriété au Costa Rica consiste en un transfert de titre de propriété du propriétaire enregistré et du vendeur d'une propriété, établi au moyen d'une recherche des détails d'enregistrement de la propriété enregistrés dans le registre national. .

Dans ce scénario, le propriétaire enregistré et le vendeur de la propriété peuvent être une ou plusieurs personnes ou une société costaricienne. Dans les deux cas, un notaire public du Costa Rica doit préparer un acte de transfert de titre de propriété, comme suit, à :

Indiquez le propriétaire enregistré actuel et les coordonnées de l'acheteur

Décrire la propriété dont le titre doit être transféré, en se référant aux détails d'enregistrement enregistrés dans le registre national

Précisez le prix d'achat du bien et le mode de paiement

Indiquez toutes les conditions ou restrictions continues associées à l'utilisation et à la jouissance de la propriété par l'acheteur

Inclure une déclaration de l'acheteur sur la source des fonds d'achat utilisés dans la transaction d'achat de la propriété

Le propriétaire et le vendeur enregistrés doivent également faire diverses déclarations confirmant l'état du titre de propriété tel qu'il est enregistré et tel que représenté, toutes les dettes monétaires associées à la propriété, telles que les taxes foncières municipales, étant payées en totalité jusqu'à la date de clôture.

L'acte de transfert de propriété prévoira également la libération de toute charge financière, telle qu'une hypothèque, inscrite sur le titre de propriété en faveur d'un créancier du propriétaire et du vendeur, en utilisant une partie du produit de la vente de la propriété.

À la date de clôture, comme convenu par le vendeur et l'acheteur dans le contrat d'achat et de vente, l'acheteur personnel et le vendeur, ou leurs représentants personnels présents par procuration, comparaîtront ensemble devant le notaire pour signer l'acte de transfert de propriété.

Après le processus de clôture et le paiement des sommes d'achat et des frais de clôture - généralement à partir d'un compte de société de séquestre créé à cet effet - le notaire public est chargé de soumettre un extrait notarié de l'acte de transfert de titre de propriété au registre national, accompagné du paiement. de la taxe de transfert de propriété et des frais d'enregistrement associés au processus de transfert.

Le processus d'inscription au registre national prend généralement entre une et deux semaines, après quoi le registre émettra un extrait du titre de propriété indiquant les noms des acheteurs en tant que propriétaires enregistrés de la propriété en question. Ce document du registre peut être obtenu en ligne par le notaire public présent à la clôture. Ce document délivré par le Registre national est le seul document délivré au Costa Rica pour indiquer la propriété d'une propriété donnée.

 

Achat d'une propriété par transfert d'actions de la société

Dans de nombreux cas, le titre de propriété enregistré d'une propriété à acheter sera enregistré dans le registre national auprès d'une société costaricienne. Cela offre la possibilité à l'acheteur d'acheter les actions de la société enregistrée, plutôt que de transférer la propriété au moyen d'un acte de transfert de titre de propriété comme décrit précédemment. 

La propriété peut également être effectuée par l'acheteur incorporant une société costaricienne, à laquelle un vendeur peut transférer son intérêt de titre de propriété à enregistrer à la société en tant que propriétaire enregistré. Bien que ces options d'entreprise existent pour une acquisition de propriété, les coûts annuels des dépôts de documents annuels requis pour une société du Costa Rica rendent la propriété immobilière sous cette forme peu pratique, comme cela est discuté dans mon article de blog.

Dans ce scénario d'entreprise, les détails d'enregistrement de la propriété dans le registre national ne changent pas, le propriétaire enregistré actuel de la société continuant de l'être, après l'achèvement du processus de clôture.
Le processus de transfert des actions de la société se déroule dans les livres de la société, généralement détenus par le notaire public qui agit pour le vendeur. Le transfert des actions s'effectue au moyen d'une annotation, dite «siège», inscrit au registre des actions de la société, décrivant le transfert d'actions et fournissant les coordonnées de l'acquéreur. Cette attestation est signée par l'actuel propriétaire et vendeur des parts sociales en faveur du ou des acquéreurs, qui signe également l'attestation acceptant le transfert des actions. Un acte de transfert d'actions non enregistré est également généralement préparé par le notaire dans son livre des actes publics, pour signature par le vendeur et l'acheteur. Une notification de la propriété des actions de la société sera également déposée auprès du registre des actionnaires effectifs, situé à la Banque centrale du Costa Rica.

Dans ce processus de transfert d'actions de la société, la seule chose qui doit être présentée au registre national est le changement des noms et des coordonnées des personnes du conseil d'administration de la société, qui auront le pouvoir d'agir pour la société à l'avenir. , en lieu et place du vendeur personnel ou du mandataire qui existait avant la date de clôture. 

Ce changement de mandat social doit également être inscrit au livre de l'assemblée générale des actionnaires de la société sous la forme d'une résolution, dite «record», mentionnant les noms et les coordonnées des personnes devant assumer la direction de la société. Cette résolution sera signée par les actionnaires de la société et un extrait notarié de la résolution sera présenté au registre national pour l'enregistrement du nouveau mandat d'administrateur de la société. Une attestation documentaire de la direction actuelle d'une société peut être obtenue en ligne auprès du Registre National. Ce document est connu sous le nom de «personne. »

 

Mon avis

Pour arriver à la date de clôture d'une transaction d'achat immobilier au Costa Rica, il est essentiel d'avoir fait appel aux services d'un avocat immobilier expérimenté, pour assurer un résultat réussi.

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