Au Costa Rica, les trois formes courantes de détention d'intérêts immobiliers sont : les titres de propriété enregistrés, les propriétés de droit de possession et les propriétés à bail de concession. Chacun de ces trois intérêts immobiliers a des caractéristiques distinctes et doit être clairement compris par un acheteur potentiel au cours du processus de diligence raisonnable juridique.

Propriétés du titre enregistré

Les titres de propriété enregistrés sont clairement la manière la plus sûre d'acheter une propriété au Costa Rica. Ces propriétés, qui sont de loin la manière la plus courante de détenir des intérêts fonciers, ont une identification de propriété enregistrée unique, connue sous le nom de folio real, et un plan d'arpentage enregistré, connu sous le nom de plan catastrophique, au Registre National de la Propriété. 

Cette forme de détention d'un titre de propriété immobilière ressemble le plus au titre de «fief simple», dans les pays utilisant un système juridique de common law anglais, comme le Canada ou les États-Unis. Le gouvernement du Costa Rica garantit que l'enregistrement de la propriété sera tel qu'enregistré au National Registre de la propriété, sauf en cas de fraude. 

Un extrait de registre foncier est disponible à l'obtention en ligne pour chaque bien. Il énoncera toutes les charges financières, telles que les hypothèques, ou les annotations sur la restriction de la jouissance et de l'utilisation de la propriété. 

Lors de l'achat d'une telle propriété, ce sont l'avocat et le notaire qui effectuent les diligences légales relatives à une recherche de titre de propriété. Les compagnies d'assurance titres n'existent pas au Costa Rica.

Propriétés de droit de possession

Les propriétés de droit de possession sont très différentes dans la manière de détenir l'intérêt immobilier. Il n'y a pas d'enregistrement d'un titre de propriété dans le registre national de la propriété. Un acheteur n'aura que le droit de possession accordé dans un acte notarié non enregistré, préparé au moment de la vente de la propriété et basé sur les droits de possession déclarés par le vendeur. Il n'y a aucune garantie de ces droits de possession par le gouvernement et ces droits peuvent faire l'objet de réclamations non enregistrées par des tiers. 

En bref, ce sont des propriétés risquées dans lesquelles acquérir un intérêt. Dans de nombreux cas, des poursuites prolongées sont intentées contre un détenteur de droit de possession sans méfiance par ces tiers. Dans cette circonstance, il est pratiquement impossible d'effectuer la vérification préalable légale épuisée de la propriété nécessaire, avant l'achat.

Propriétés en bail de concession

Cette forme d'intérêt immobilier existe dans en bord de mer zones sur les deux côtes du Costa Rica. Les 50 premiers mètres à l'intérieur des terres à partir de la ligne de marée haute sur chaque côte sont protégés par la Constitution en tant que propriété publique. Il ne peut être possédé, aliéné ou développé de quelque manière que ce soit en tant que propriété résidentielle ou commerciale. 

En 1977, la loi sur la zone maritime a été adoptée, qui régit les 150 mètres suivants à l'intérieur des terres depuis la zone publique dans les zones en bord de mer. Si la propriété dans cette zone était un titre de propriété enregistré lorsque la loi sur la zone maritime a été adoptée, elle était « antériorisée » en tant que telle et reste susceptible d'être possédée et aliénée comme dans tout autre cas de cette propriété. 

Cependant, si la propriété n'était pas une propriété enregistrée, elle peut devenir une propriété à bail de concession, louée au gouvernement pour des périodes de 20 ans, renouvelables en règle. Cela peut se produire dans la mesure où la municipalité où se trouve la propriété adopte un règlement de zonage concernant l'aménagement de la propriété à des fins touristiques, résidentielles ou commerciales. Ces intérêts à bail peuvent être transférés à mi-parcours à des acquéreurs tiers qualifiés.

Restriction pour les étrangers titulaires d'un droit de propriété à bail de concession

Ce qui est intéressant avec les concessions à bail, c'est qu'il s'agit de la seule forme d'intérêt immobilier dans laquelle les étrangers sont traités différemment. Pour qu'un étranger détienne une participation de 100 % ou une participation majoritaire, l'étranger doit avoir cinq ans de résidence légale au Costa Rica. 

Pour un étranger pour acquérir un bien à bail en concession intérêt avant de satisfaire à l'exigence de cinq ans, une société du Costa Rica peut être incorporé de détenir l'intérêt foncier de la concession. L'étranger détient une participation de 49 % et une personne ou entité du Costa Rica détient une participation de 51 % en fiducie, jusqu'à ce que l'étranger ait satisfait à l'exigence de résidence de cinq ans. 

Après avoir satisfait à l'exigence de résidence, l'intégralité de l'intérêt de la concession à bail de 100 % peut être transférée en faveur de l'acheteur étranger.

Pour plus d'informations et des réponses à vos questions sur divers sujets juridiques, visitez Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.com

Voir cet article dans le magazine (cliquez sur la photo) :