La question posée dans le titre de cet article peut sembler avoir une réponse très évidente. Cependant, l'enquête requise au Costa Rica est beaucoup plus étendue qu'un éventuel acheteur de propriété peut d'abord l'imaginer. 

La majorité des propriétés à vendre au Costa Rica sont proposées par des vendeurs pendant la «saison sèche», qui, pour la majeure partie du pays, s'étend de décembre à mai. Cette période coïncide également avec la «haute saison touristique», lorsque le plus grand nombre d'acheteurs potentiels se trouve dans le pays. Les propriétés visitées pendant cette période peuvent avoir un teint totalement différent qu'à d'autres moments de l'année, en particulier lorsque les pluies tropicales abondent pendant la «saison des pluies» ou la «saison verte».

En outre, le climat du Costa Rica est affecté de manière dramatique par les courants océaniques El Niño ou La Niña, dans l'océan Pacifique, qui se produisent à côté du Costa Rica. L'année 2022 a vu les effets du courant océanique La Niña, qui a tendance à produire des précipitations beaucoup plus importantes que celles générées par un courant océanique El Niño. Les cas d'inondations ont été plus nombreux que d'habitude en 2022, y compris dans de nombreuses régions qui n'ont jamais connu d'inondations.

Sources des inondations immobilières

De toute évidence, de nombreuses propriétés ne présentent aucun problème d'inondation, comme les propriétés surélevées, toutes les propriétés adjacentes étant en pente. Cependant, un examen d'un plan d'arpentage de propriété peut montrer un cours d'eau interne, ou un cours d'eau situé sur une limite de propriété, qui devrait nécessiter une enquête plus approfondie. 

En règle générale en matière d'environnement, aucun développement immobilier ne peut avoir lieu à moins de 15 mètres de part et d'autre d'un cours d'eau. Si un lit de ruisseau asséché ou un autre cours d'eau est visible pendant la saison sèche, sur ou à proximité d'une propriété considérée, une diligence raisonnable supplémentaire est requise. Un lit de ruisseau asséché pendant la saison sèche peut devenir un torrent d'eau déchaîné pendant une averse tropicale de saison humide, et des inondations peuvent se produire.

Déclaration du vendeur dans le contrat d'achat et de vente

Les sources d'inondation des propriétés peuvent ne pas être facilement apparentes, en particulier pendant la saison sèche. De même, les variations annuelles du climat en raison des courants océaniques El Niño et La Niña peut produire un potentiel d'inondation certaines années mais pas d'autres. La régénération rapide du sous-bois peut « masquer » une zone qui a été auparavant une source d'inondation. 

Lorsqu'il y a une possibilité que les inondations soient un problème, il serait sage d'avoir une clause dans le contrat d'achat et de vente de la propriété, où le vendeur déclare que la propriété n'a pas d'antécédents d'inondation.

Enquête municipale

Une autre source d'information sur les problèmes potentiels d'inondation se trouve dans les bureaux de la municipalité où se trouve une propriété. Il s'agit d'une enquête particulièrement importante à faire si le bien à acquérir est un terrain à bâtir, sans construction existante. L'existence d'antécédents d'inondation peut être un obstacle à l'octroi d'un permis de construire à l'avenir.

Mon opinion

La majorité d'entre vous lisant ceci seront des expatriés, qui ont déménagé ou envisagent de déménager au Costa Rica depuis les États-Unis ou le Canada. Bien que des inondations existent dans ces deux pays, la surveillance gouvernementale en ce qui concerne les restrictions clairement définies et la réglementation du développement dans ces zones touchées existe à un niveau d'application beaucoup plus élevé qu'au Costa Rica. 

De plus, les municipalités ont tendance à être laxistes dans leur nettoyage des égouts pluviaux et des cours d'eau naturels des ordures et des débris accumulés dans les zones urbanisées, avant le début de la saison des pluies d'une année donnée. Cela augmente la probabilité d'inondations. 

Au Costa Rica, un problème d'inondation peut légitimement être considéré comme un « vice caché » en saison sèche. Le conseil général que je donnerais est que la question des inondations soit au centre de votre liste d'éléments de diligence raisonnable à prendre en compte. Je conseillerais également de ne pas acheter une propriété avec un cours d'eau sur ou à côté de la propriété à l'étude.

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