L'immobilier est l'un des sujets sur lesquels on nous pose le plus de questions. Le marché immobilier au Costa Rica est très robuste. Les acheteurs et les vendeurs doivent connaître les réglementations et les lois du pays. Cet article répondra à certaines des questions les plus fréquemment posées. 

Nous encourageons toujours toute personne vendant ou achetant une propriété à retenir les services d'un avocat ayant une expérience ou une expertise dans le domaine de l'immobilier. Il est important de coordonner une rencontre (virtuelle ou en personne) pour discuter en détail de tous les aspects et sujets pertinents. 

Dans mon pays d'origine, nous passons par un processus de diligence raisonnable lors de l'achat d'un bien immobilier. Est-ce obligatoire au Costa Rica ?

Oui, avant tout achat, une diligence raisonnable peut être effectuée par l'avocat des acheteurs, vérifiant que tous les documents de la propriété sont en règle. Il doit également s'assurer qu'il n'y a pas de frais ou de taxes en suspens et qu'il n'y a pas de charges ou de privilèges sur la propriété. 

Pendant la période de diligence raisonnable, les acheteurs et les avocats des acheteurs auront le droit - mais non l'obligation - d'effectuer une étude complète de la propriété. Cela inclut, mais sans s'y limiter : l'état physique, le titre et l'arpentage, la confirmation de l'absence de possession adverse, le plan d'arpentage, les limites et d'autres documents. 

Dois-je être résident du Costa Rica pour posséder un bien immobilier ?

Non, la loi n'exige pas d'être un résident du Costa Rica pour posséder un bien immobilier au Costa Rica (la concession est une exception). Cependant, de nombreux expatriés font le choix de le faire. 

Pour demander la résidence au Costa Rica, le gouvernement costaricien exige que les candidats fournissent une preuve de stabilité financière de l'une des trois manières suivantes :

1. En tant que retraité avec pension : attestation que le demandeur reçoit une pension à vie d'au moins 1,000 XNUMX USD par mois.
2. En tant qu'investisseur: Doit démontrer un investissement immobilier au Costa Rica d'une valeur d'au moins 150,000 9996 USD conformément à la récente loi n ° 200 qui a réduit le montant de XNUMX XNUMX USD.
3. En tant que titulaire d'une rente fixe : Attestation que le demandeur reçoit une rente garantie de 2,500 XNUMX $ US, par mois, pendant au moins deux ans.

Les autres exigences sont de fournir un certificat de naissance, des casiers judiciaires du pays d'origine et un certificat de mariage (le cas échéant) - tous dûment apostillés ou légalisés par le consulat du Costa Rica dans le pays de délivrance des certificats.

Quelles taxes dois-je payer ?

Les principaux impôts sont :

• Taxe foncière et frais de ramassage des ordures

Les taxes foncières sont de 0.25 % du prix d'achat ou de la valeur enregistrée, selon la valeur la plus élevée. Ils peuvent être payés un an à l'avance ou trimestriellement à la commune où le bien est enregistré. Les frais de collecte des ordures s'élèvent à 200 USD par an. Date d'échéance pour le 1er trimestre : 31 mars de chaque année.

• Taxe de luxe à domicile

La taxe de luxe sur les résidences ne s'applique qu'aux maisons, condos ou appartements dont la valeur de construction dépasse un certain montant. Ce montant est ajusté chaque année et est actuellement de 137.000.000,00 2022 240,000 ₡ en 15, soit XNUMX XNUMX USD. Date limite : XNUMX janvier de chaque année. 

Les redevables de cette taxe doivent remplir le formulaire intitulé Formulaire Unique d'Inscription, Déclaration et Pago Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, Loi #8683, tous les trois ans et payer la taxe annuellement. La prochaine évaluation doit être faite et soumise en 2025.

• Impôt annuel sur les sociétés

Le paiement d'un impôt annuel sur les sociétés est requis en vertu de la loi 9428 : Impôt sur les personnes morales. Une redevance fixe est payable pour les sociétés inactives et un taux progressif pour les sociétés actives, en fonction de leurs revenus bruts. Les montants varient de 120 USD pour les sociétés inactives à 380 USD pour les sociétés actives. Les montants sont ajustés chaque année. La date d'échéance de cette taxe est le 31 janvier de chaque année.

• Impôt sur les gains en capital

La loi 9635 a créé un impôt sur les gains en capital de 15%, qui s'applique à tous les revenus de placement et à l'immobilier. 

Une plus-value résulte de la différence entre la valeur d'un actif au moment de l'achat et la valeur de l'actif au moment de la vente. S'il y a gain (valeur positive), ce montant est soumis à un impôt de 15 %. 

((Prix d'achat + valeur des investissements et améliorations réalisés) — valeur des ventes) X 15 %
= impôt sur les gains en capital à payer

La loi prévoit trois exceptions concernant le paiement des 15 % d'impôt sur les plus-values ​​:

• Une exonération unique pour les propriétaires qui possédaient des biens avant la loi est entrée en vigueur le 1er juillet 2019. Pour cette exonération unique, le vendeur paiera 2.25 % sur le prix de vente brut :
  Prix ​​de vente X 2.25 % = impôt sur les gains en capital à payer

• La vente de la résidence principale est, et restera toujours, exonérée de plus-value. A ces fins, selon la loi, la « résidence principale » est la propriété dont la vocation première est de servir « d'abri, de protection et de foyer, dans laquelle résident les propriétaires ».

• Cependant, si la propriété appartient à une société étrangère et/ou à une personne qui n'a pas de domicile au Costa Rica, connue sous le nom de "personne non domiciliée", la loi exige que l'ACHETEUR retienne 2.5 % de l'achat et de la vente. prix de la propriété pour s'assurer que tout impôt sur les gains en capital est couvert et payé.
  Prix ​​de vente X 2.5 % = retenue pour l'impôt sur les gains en capital à payer

Les sociétés costariciennes (SA ou SRL) dûment enregistrées au registre national sont considérées comme «domiciliées» au Costa Rica tant que leur domicile légal (siége social) ou lieu d'affaires (domicile fiscal) est au Costa Rica.

La vente de biens immobiliers commerciaux ou d'investissement sera soumise au paiement des plus-values ​​et à la soumission du formulaire fiscal approprié pour se conformer à la loi, et au dépôt du formulaire fiscal D-162 approprié. Ce formulaire doit être déposé et payé par le vendeur avant les 15 premiers jours calendaires naturels du mois suivant la signature de l'achat.

Les sociétés vendeuses immatriculées au Régime Traditionnel Renta le système de revenu annuel (D101) sera soumis à 30 %.

Quelles obligations dois-je respecter ?

  
Les principales obligations sont :

• Rapports fiscaux

Sociétés inactives

La définition d'une société inactive est la suivante : "... les sociétés constituées dans le pays qui n'ont pas d'activité lucrative et génératrice de revenus de source costaricienne". Cela comprend toutes les sociétés commerciales, les succursales de sociétés étrangères et les sociétés à responsabilité limitée individuelles. 

Conformément à la résolution (N° DGT-R-02-2021), les sociétés inactives doivent produire annuellement deux formulaires (D-140 et D-101).

• Formulaire de dépôt D-140, Déclaration d'inscription au registre unique tributaire, via l'Administration Fiscale Virtuelle (ATV) disponible sur le site www.hacienda.go.cr. Ce formulaire contient des informations telles que qui est le représentant légal, les données d'adresse, les coordonnées, etc.

• Formulaire de dépôt D-101, Déclaration Jurada de l'Impuesto sur la Renta, également disponible via VTT. Ce formulaire est une déclaration de patrimoine, de passif et de capital social.

Sociétés actives

Le taux de l'impôt sur les sociétés est de 30 % pour les sociétés dont le revenu brut est supérieur à 112.070.000,00 XNUMX XNUMX ₡.

Cependant, la loi établit des réglementations spéciales pour les petites entreprises dont le revenu brut ne dépasse pas ₡112.070.000,00. Pour cette catégorie, les tarifs suivants s'appliquent : 

• 5% sur les premiers ₡5.286.000,00 de revenu net annuel
• 10 % sur l'excédent de ₡5.286.000,00 et jusqu'à ₡7.930.000,00 de revenu net annuel
• 15 % sur l'excédent de ₡7.930.000,00 et jusqu'à ₡10.573.000 de revenu net annuel
• 20% sur l'excédent de ₡ 10.573.000,00 de revenu net annuel

Veuillez noter que les montants sont mis à jour annuellement.

Activité de location de biens immobiliers

Selon la loi #9635, Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, la périodicité et le mode de calcul de l'impôt sur le revenu modifié pour les sociétés d'activités de location. Traditionnellement, l'impôt sur le revenu était calculé sur le bénéfice de l'entreprise (revenus moins dépenses engagées au cours de l'exercice). Les impôts sur le revenu ont été déposés par le contribuable chaque année via un formulaire D-101.

Désormais, en vertu de la loi n ° 9635, cet impôt sur le revenu doit être déposé sur une base mensuelle via un formulaire D-125. 

La loi autorise 15% de dépenses sur les revenus locatifs sans justificatif, donc l'assiette fiscale est de 85% sur les revenus locatifs. Le taux d'imposition est de 15% sur ces 85%. 

 Sur une base mensuelle, il est nécessaire de déclarer et de payer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) - 13% des revenus locatifs payés par le locataire - et l'impôt sur le revenu à l'aide du formulaire D-125 (15% du montant des revenus locatifs de 85%). Par exemple: 

1. Le locataire paie 1,130 XNUMX $
2. TVA : 130 $
3. Dépenses permises par la loi : 150 $
4. Assiette fiscale : 850 $
5. Impôt sur le revenu du capital : 127.50 $

La seule façon de conserver le système traditionnel de paiement de l'impôt sur le revenu sur une base annuelle (D-101) est d'avoir un salarié sur la liste de paie et dûment enregistré au CCSS et à l'INS. Cela peut être évalué dans chaque cas en raison des responsabilités du travail.

Les employés doivent être inscrits auprès de Caisse de sécurité sociale du Costa Rica (CCSS) et Institut national de sécurité (INS) - ce dernier si l'assurance contre les accidents du travail s'applique. Pour cela, il convient de mentionner ce qui suit :

1. Le taux de charges sociales associé est de 27% sur le salaire brut.
2. Le montant de l'indemnisation des travailleurs dépend de l'emploi, mais est en moyenne de 2 %.
3. La prime de Noël est obligatoire sur une base annuelle et représente 1/12e du total des salaires bruts.
4. Deux semaines de congés payés sont également obligatoires.

L'aide d'un comptable CR est nécessaire pour le dépôt des formulaires fiscaux CR.

• Registre obligatoire des actionnaires auprès de la Banque centrale du Costa Rica : 

La loi 9416 et ses règlements stipulent que chaque société doit procéder à la divulgation obligatoire, en soumettant les documents demandés à la Banque centrale du Costa Rica (BCCR) :

1. Statuts constitutifs ou 
2. Accord de fiducie 

Le premier dépôt concernait l'année 2019.

À compter de 2021, le dépôt de la divulgation obligatoire se fait au cours du mois d'avril, ainsi que lorsque tout transfert de propriété d'une société représente 15 % ou plus du capital social. Si la propriété de la ou des sociétés CR appartient ou est détenue par une société étrangère ou une fiducie, conformément à la loi, elle sera tenue de fournir les documents suivants pour se conformer à la divulgation : 

Les documents doivent être une copie certifiée conforme et doivent être dûment apostillés. Veuillez considérer que les documents/attestations certifiés et apostillés ne peuvent pas avoir été délivrés depuis plus de 60 jours.
 

•  Agent résident et domicile légal de CR Corporation
  
  Conformément à la loi costaricaine, les sociétés costaricaines dont les représentants légaux n'ont pas de domicile légal et permanent au Costa Rica ont besoin d'un agent résident. Il doit s'agir d'un avocat et d'un notaire du Costa Rica pour recevoir tout avis lié à la société. De plus, le domicile légal de la société costaricienne doit être clair, bien identifié et au Costa Rica. 

De nombreux achats immobiliers sont également achetés en tant qu'investissements locatifs. Veuillez vous référer à ces articles de Howler : Propriétés locatives : taxes et droits de douane ainsi que le Enregistrement obligatoire des propriétés locatives pour les hébergements touristiques non traditionnels. 

Il est important de noter que ces FAQ ne sont pas l'image complète de l'achat ou de la vente de biens immobiliers au Costa Rica. Comme mentionné ci-dessus, la représentation légale est importante pour s'assurer que toutes les lois du pays sont respectées et que votre transaction est traitée correctement.

Nous sommes disponibles pour vos questions immobilières. N'hésitez pas à nous contacter au info@gmattorneyscr.com

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