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Un régime de propriété en copropriété, communément appelé copropriété ou complexe de copropriétés, est un type de propriété immobilière dans lequel les particuliers possèdent des unités individuelles au sein d'un complexe ou d'un immeuble plus grand. Contrairement à l'accession à la propriété traditionnelle, où l'on est propriétaire à la fois du logement et du terrain sur lequel il se trouve, dans un régime de propriété en copropriété, les propriétaires sont propriétaires de leurs unités (espace privé) et sont propriétaires conjointement des espaces communs et des commodités avec le reste des propriétaires de copropriété.

Voici quelques caractéristiques et aspects clés d’un régime de propriété en copropriété :

  1. Propriété des unités: Chaque propriétaire détient le titre de propriété de son unité, qui, dans certains cas, comprend l'espace intérieur de l'unité et toutes les places de stationnement ou zones de stockage désignées.
  2. Espaces communs: Tous les propriétaires d’unités sont propriétaires conjointement des espaces communs au sein du complexe de copropriétés. Ceux-ci peuvent inclure les couloirs, les halls d’entrée, les ascenseurs, les installations récréatives (telles que les piscines, les gymnases ou les espaces verts), l’aménagement paysager et les éléments extérieurs du bâtiment.
  3. Association HOA ou COA: Un syndicat de copropriété représente tous les copropriétaires. Elle tiendra au moins une réunion annuelle, communément appelée Homeowners Association (HOA) ou Condo Owners Association (COA). Il supervise l'élection ou la réélection de l'administrateur de la copropriété, le cas échéant, et l'approbation du budget HOA. 
  4. Règles et règlements: Les associations de copropriété établissent les règles et réglementations qui régissent divers aspects de la vie au sein de la communauté, tels que les politiques relatives aux animaux de compagnie, les restrictions de bruit, les directives architecturales et de construction, les responsabilités d'entretien et les droits et devoirs des propriétaires de condominiums.
  5. Règlements: L'association de copropriété fonctionne selon un ensemble de règlements décrivant les droits et responsabilités de l'association et des propriétaires d'unités individuelles. Les statuts peuvent couvrir des questions telles que l'élection de l'administrateur de la HOA, l'évaluation des cotisations, les procédures de résolution des litiges et le processus de modification des statuts, les pénalités et les amendes. 
  6. Cotisations HOA ou COA: Les propriétaires d'unités doivent payer des frais mensuels, trimestriels ou annuels à la HOA pour couvrir les coûts d'entretien et de gestion des espaces communs et des commodités. Ces cotisations couvrent l'aménagement paysager, les réparations, l'assurance et les services publics des espaces communs, la sécurité et les frais administratifs.

Alors, que se passe-t-il lorsqu'un propriétaire ne paie pas les cotisations HOA ?

Selon la loi N° 7933, article 13 (Loi CR sur la copropriété), les frais HOA sont une obligation pour tous les propriétaires de copropriété avec le HOA. Aucun des propriétaires ne peut renoncer à cette obligation. Il est important de savoir que toutes les dépenses HOA ne doivent pas nécessairement être incluses dans les statuts. Au lieu de cela, ceux-ci doivent contenir des informations générales et la manière dont elles peuvent être évaluées. Les dépenses communes comme le jardinage, la sécurité et l'entretien courant, entre autres, peuvent être indiquées aux règlements. D'autres dépenses qui changent fréquemment, telles que les frais extraordinaires pour les réparations, les améliorations, les nouveaux équipements et les actions en justice, sont généralement mentionnées dans les statuts, mais l'Assemblée de la HOA doit les approuver. Le non-paiement des cotisations HOA peut entraîner le paiement d’une pénalité et/ou d’intérêts moratoires sur le montant dû. L'administrateur de la HOA peut lancer une procédure de recouvrement judiciaire sur les biens délinquants, conformément à l'article 20 de la loi n° 7933.

Modifications aux statuts : si les copropriétaires visent à augmenter le taux d'intérêt applicable aux propriétaires délinquants indiqué aux statuts, prendre en considération que selon l'Art. 27 sous-sections 2 inc. 7) de la loi N°7933, la modification des règlements de copropriété nécessite au moins les 2/3 des votes qui représentent la valeur totale de la copropriété, (66.6% de la valeur totale du complexe de condos). Tous les accords qui représentent une modification des statuts doivent être présentés au Registre National dans le cadre de la conformité formelle de leur validité juridique.

Concernant les intérêts moratoires ou moratoires, il est toujours conseillé que les statuts abordent cette question. La loi actuelle sur la copropriété CR et ses règlements ne contiennent aucune limitation quant au taux d'intérêt moratoire minimum ou maximum applicable aux propriétaires délinquants. Cela ne signifie pas que des pénalités ou des taux d'intérêt en souffrance excessivement élevés et déraisonnables seront acceptés puisque le Code de commerce, article 458, indique que les intérêts moratoires ne doivent pas dépasser 30 % du taux d'intérêt en vigueur fixé dans une transaction commerciale. De même, la loi N° 7472, « Loi pour la promotion de la concurrence et la protection efficace des consommateurs », a établi un ensemble de limitations de taux d'intérêt et de taux d'intérêt moratoire applicables aux opérations de crédit, même si l'obligation de payer les frais HOA n'est ni une opération de crédit. ni une obligation commerciale, les lois précitées pourraient être utilisées pour intégrer le droit de la copropriété et trouver une solution pour éviter les litiges. 

 

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