Bien

Le Costa Rica est communément reconnu pour sa nature, sa faune diversifiée et ses superbes plages. La beauté naturelle de ce pays n’est pas une coïncidence ; le gouvernement du Costa Rica déploie des efforts considérables pour protéger non seulement la faune et la nature, mais également l'océan et ses environs. 

Selon la Loi sur la Zone Maritime-Terre N°6043, "la zone maritime-terrestre est la bande de deux cents mètres de large qui longe les côtes atlantiques et pacifiques de la République, quelle que soit sa nature, mesurée horizontalement à partir de la ligne ordinaire de marée haute et des terres et rochers laissés découverts par la mer à marée basse..» Il précise également que cette zone comprend les îles, îlots, rochers maritimes et toute terre ou formation naturelle entourée par l'océan, à l'exception de l'île Coco et de la péninsule Papagayo, qui ont leurs réglementations.

La responsabilité de veiller au respect des réglementations établies par cette loi incombe à l'Institut costaricien du tourisme (ICT), dûment accompagné des municipalités correspondantes, qui doivent veiller à l'application de la loi concernant le domaine, le développement et l'utilisation de la zone maritime terrestre. 

Alors que de nombreux investisseurs étrangers cherchent à acquérir des propriétés en bord de mer pour profiter d’un «pure vida« style de vie ou pour initier leurs aménagements projetés, il est fondamental de s'assurer de bons conseils professionnels. Il est essentiel de reconnaître que la zone maritime-terrestre est divisée en deux :

  • Zone publique: une bande de cinquante mètres de large à partir de la marée haute ordinaire et des zones découvertes à marée basse. Les plages du Costa Rica ne peuvent pas être déclarées propriété privée ni revendiquées comme droits de propriété. De plus, l'accès public et le transport en commun doivent toujours être accordés, et tout développement ou construction non préalablement autorisé par la loi et le Règlement sur la zone maritime-terrestre ne sera pas autorisé. 
  • Zone restreinte: comprend les cent cinquante mètres restants. La possibilité de construire ces terrains dépend de l'existence de plans réglementaires ou de concessions. La loi interdit de couper des arbres, de jeter des détritus, de modifier la topographie du terrain ou de réaliser toute action altérant l'équilibre écologique du site sans autorisation appropriée. 

Les communes ne peuvent accorder des concessions que dans les zones réglementées correspondant à la zone maritime-terrestre de leur juridiction. Le Règlement d’application de la Loi sur la Zone Maritime-Terre définit une concession comme le « autorisation délivrée par l’autorité compétente pour la jouissance ou l’usage de la zone maritime terrestre d’un domaine public. Cette autorisation est pour une durée déterminée et dans des conditions réglementées. Elle se distingue donc de la propriété titrée en fief simple, qui est une propriété irrévocable du terrain et de ses constructions.

Si la municipalité accorde la concession dans une zone déclarée zone touristique, la concession pourra recevoir l'approbation de l'Institut costaricien du tourisme. Dans le cas contraire, les concessions accordées dans toute autre zone maritime et terrestre pourraient recevoir l'approbation de l'Institut du foncier et de la colonisation. Ces instituts ne peuvent refuser la concession que s'il est prouvé qu'ils contreviennent à la loi ou s'ils proposent un refus clair et motivé.

Toute personne physique ou morale CR intéressée à aménager un terrain dans la zone maritime-terrestre peut demander la déclaration de concession auprès de la Commune correspondante. Il s'agit d'un moyen d'aménager légalement les terrains situés dans la zone maritime et territoriale restreinte ; des concessions seront accordées pour l'usage et la jouissance de la zone dans les conditions fixées par la loi. La réglementation costaricienne prévoit une liste de cas qui ne sont pas soumis à l'obtention d'une concession, parmi lesquels :

  • Étrangers résidant en République tchèque depuis moins de cinq ans.  
  • Sociétés CR avec actions au porteur.
  • Entreprises ou entités domiciliées à l’étranger. 
  • Entités constituées dans le pays uniquement par des étrangers. 
  • Entités dont les actions, les quotas ou le capital sont détenus à plus de cinquante pour cent par des étrangers résidant en République tchèque depuis moins de cinq ans. 

Il est essentiel de préciser que les étrangers peuvent faire l'objet d'une concession en détenant au maximum 49 % des actions ou des quotas d'une société CR concessionnaire.

Quelques informations pertinentes que toute personne intéressée à acquérir une concession doit connaître :

  • La durée des concessions est d'un minimum de cinq ans et d'un maximum de vingt ans, et elle peut être renouvelée pour une autre durée ; il est conseillé de démarrer le processus de renouvellement six mois avant la fin du mandat. 
  • Tout bénéficiaire d'une concession doit respecter les obligations monétaires contractées avec la Commune correspondante, qui comprennent un canon à payer annuellement et les taxes correspondantes. 
  • Supposons que le bénéficiaire de la concession souhaite construire ou développer un projet ou une entreprise au sein de la concession. Dans ce cas, il doit se conformer à toutes les réglementations que la municipalité et l'ICT appliquent là où appartient la concession.
  • Les concessions ne peuvent faire l'objet d'une cession, d'un transfert ou d'une annotation sans l'autorisation préalable et écrite de la Commune et de l'institution correspondante.

Le Costa Rica offre un immense potentiel de développement touristique ; cependant, le respect des réglementations sur les zones maritimes et terrestres est essentiel. Obtenir l'assistance juridique appropriée pour développer des propriétés en bord de mer au Costa Rica garantira un développement légal, durable et responsable des plages du Costa Rica. Cela mènera à des projets réussis tout en préservant la beauté et la nature de ce pays.

Chez GM Attorneys, nous serons heureux de vous aider avec vos questions juridiques au Costa Rica ! Vous pouvez nous contacter au info@gmattorneyscr.com  ou visitez notre site Web et notre blog à l'adresse https://www.gmattorneyscr.com/gm_website/html/blog.php

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