Bien

Un immeuble de copropriétés est une propriété appartenant à plusieurs personnes identifiées comme propriétaires de copropriétés. Dans une copropriété, certaines zones appartiennent à chaque propriétaire -privé- et d'autres sont des propriétés ou des zones communes. La propriété et la vie en copropriété sont régies par la loi réglementaire sur la propriété en copropriété N 7933.

Espaces communs ou propriété sont ceux indiqués à l'article 10 de la loi N 7933 :

"a) Le terrain sur lequel est implanté le bâtiment, dans le cas de constructions verticales, qui donnent lieu à deux ou plusieurs bâtiments, de propriétés filiales reposant sur le même terrain, ou lorsque, parce que cela est requis, le terrain doit être considéré comme commun.

  1. b) Les fondations, murs maîtres, toitures, galeries, vestibules et escaliers, ainsi que les voies d'accès, de sortie et de déplacement interne, lorsqu'ils doivent être considérés comme tels en raison du type de construction ou d'aménagement.
  2. c) Locaux pour loger le personnel chargé de l'administration ou de la sécurité de la copropriété.
  3. d) Locaux et installations de services centraux tels que l'électricité, l'éclairage, la téléphonie, le gaz, l'eau, la réfrigération, les réservoirs, les pompes à eau, les puits et autres.
  4. e) Les ascenseurs, les incinérateurs de déchets et, en général, tous les appareils et installations destinés au bénéfice commun.
  5. f) Autres expressément indiqués dans le règlement. »

Espaces ou propriétés privés sont ceux indiqués à l'article 7 de la loi n° 7933 : 

«Chaque propriété subsidiaire constitue une partie autonome et doit être conditionnée pour un usage et une jouissance indépendants, communiquée directement avec la voie publique ou avec un certain espace commun qui y mène.»

Les cotisations HOA, approuvées chaque année lors de l'assemblée annuelle de la HOA, doivent être payées par tous les propriétaires de condos, comme établi à l'article 13 de la loi n° 7933, qui stipule : 

« Les propriétaires sont tenus aux frais d'administration, de conservation et d'exploitation des services et des biens communs. La renonciation, expresse ou implicite, à l'usage et à la jouissance des parties communes ne libère pas le propriétaire de la copropriété de ses obligations quant à la conservation, à la reconstruction de ce bien ou au paiement des frais d'entretien, ni de toute obligation découlant du régime. »

L'administrateur du HOA doit percevoir les cotisations du HOA conformément à l'article 30 de la loi n° 7933 :

"L'administration est responsable du soin et de la surveillance des biens et services communs, du soin et du fonctionnement des installations et services généraux, de tous les actes d'administration et de conservation de la copropriété, et de l'exécution des résolutions de l'Assemblée des copropriétaires. . Elle percevra auprès de chaque propriétaire la cotisation correspondante pour les dépenses communes. Il veille au respect des dispositions de la présente loi et du règlement ; il a également les autres pouvoirs et obligations établis par la loi et les règlements. Lesdites cotisations serviront à maintenir les infrastructures en bon état et le bon fonctionnement du projet de copropriété, que ce soit pour la réfection des trottoirs, le remplacement de l'éclairage extérieur, des espaces verts, le paiement des assurances, du personnel, le nettoyage, le jardinage, entre autres.. »

Le non-paiement, selon l'article 20 de la loi n° 7933, génère des conséquences pour les copropriétaires : «Les redevances correspondant aux charges communes dues par les propriétaires, ainsi que les amendes et intérêts qu'elles génèrent, constitueront un privilège hypothécaire sur les biens subsidiaires, précédé seulement du privilège se référant à la taxe foncière. Un expert-comptable délivrera l'attestation des sommes dues par les propriétaires au titre de ces concepts ; cette attestation constitue un titre exécutoire hypothécaire. »

Supposons qu’un propriétaire de condo ne soit pas à jour. Dans ce cas, l'administrateur de la HOA peut procéder au recouvrement judiciaire et mettre aux enchères le bien pour recouvrer le montant dû puisque l'administration doit recouvrer le dû de la copropriété sur la base du numéro 30 de la loi 7933, pour laquelle elle peut même engager une action en justice en cas de réticence. payer ou non-conformité. 

"L'administration sera responsable du soin et de la surveillance des biens et services communs, du soin et du fonctionnement des installations et services généraux, de tous les actes d'administration et de conservation de la copropriété, et de l'exécution des résolutions de l'Assemblée des copropriétaires. . Elle percevra auprès de chaque propriétaire la cotisation correspondante pour les dépenses communes. Il veille au respect des dispositions de la présente loi et du règlement ; il dispose également des autres pouvoirs et obligations établis par la loi et les règlements."

Au Costa Rica, un propriétaire de copropriété délinquant ne peut être empêché de voter à la réunion de la HOA que si les CC&R ou les règlements de copropriété du complexe HOA l'indiquent et le réglementent expressément. 

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