Un étranger peut-il acquérir un intérêt immobilier en bord de mer au Costa Rica ?

Oui, mais cela dépend de que le terrain soit une propriété privée titrée ou qu'il fasse partie de la zone terrestre maritime (ZMT) du Costa Rica, où les règles sont complètement différentes. La confusion provient généralement d'un fait simple : de nombreuses propriétés « en bord de mer » ne sont pas du tout en pleine propriété, mais concessions gouvernementales (baux à long terme) régie par une loi côtière spécifique.

Qu'est-ce que la zone terrestre maritime (ZTM) du Costa Rica ?

Le ZMT est un Bande de 200 mètres mesurée à l'intérieur des terres à partir de la ligne de haute mer ordinaire le long des côtes Pacifique et Caraïbe. Procureur général de la République

Le ZMT du Costa Rica est divisé en deux parties :

• Zone publique (Zona Pública): le premier 50 mètres à partir de la ligne de marée haute (plus les zones découvertes à marée basse). Procureur général de la République

• Zone réglementée (Zona Restringida) : l'autre 150 mètres, où des concessions peuvent être accordées. Procureur général de la République

Un détail essentiel que beaucoup d'acheteurs négligent : Les mangroves et les estuaires sont considérés comme des zones publiques, quelle que soit leur taille., ce qui peut anéantir instantanément tous les espoirs de développement. Procureur général de la République

Un particulier peut-il posséder à titre privé les 50 premiers mètres à partir de la ligne de marée ?

Dans presque toutes les situations, Non, ces 50 mètres sont à usage public et leur occupation privée est généralement interdite.. Procureur général de la République+1

La loi costaricienne stipule que la zone publique ne peut être occupé sous aucun titre, est dédiée à l'usage public et au transit gratuit, et seuls des travaux d'utilité publique limités sont autorisés sous réserve d'approbations. Procureur général de la République+1

C’est pourquoi vous entendrez les habitants dire : « La plage appartient à tout le monde. » Au Costa Rica, ce n'est pas qu'un simple dicton, c'est le principe juridique de base.

Et alors Vous pouvez Un étranger qui « achète » vraiment près de la plage ?

Un étranger peut généralement acquérir l'un de ces intérêts :

• propriété en pleine propriété (titre de propriété absolu) en dehors de la ZMT, comme toute autre propriété au Costa Rica

• Un intérêt de concession (un droit de type bail) à l'intérieur de la zone réglementée de la ZMT

• Un droit de propriété dans une zone déclarée « Zona Urbana Litoral » zone où un cadre réglementaire différent peut s'appliquer (toujours avec des limites importantes)

Chacune a ses propres règles, risques et formalités administratives.

Qu’est-ce qu’une concession immobilière et comment ça fonctionne ?

Une concession est un droit d'usage et de jouissance d'une parcelle spécifique au sein de la zone réglementée ZMT, accordées et administrées par la municipalité locale, sous la supervision/approbation de l'institut compétent (souvent les TIC dans les zones touristiques). Procureur général de la République+2ict.go.cr+2

Les concessions sont généralement :

• Accordé pour 5 à 20 ans

• Sous réserve d'une évaluation annuelle canon (honoraires) qui remplace l'impôt foncier

• Renouvelable, mais seulement si vous respectez les règles et appliquez correctement la réglementation. Procureur général de la République+1

Une concession ne signifie pas « posséder le terrain » — c'est plutôt comme un bail côtier réglementé, garanti par les approbations et l'enregistrement gouvernementaux.

Les concessions nécessitent-elles des plans de zonage et des approbations officielles ?

Oui-de nombreuses concessions dépendent d'instruments de planification approuvéset les concessions dans les zones touristiques nécessitent l'implication des TIC. Procureur général de la République+2ict.go.cr+2

Le système de zones maritimes du Costa Rica vise à prévenir un développement côtier anarchique. Par exemple, la loi exige l'approbation des plans d'aménagement des zones touristiques avant que les municipalités puissent y accorder des concessions. Procureur général de la République+1

Concrètement, si le plan de réglementation côtière est inexistant, obsolète ou juridiquement complexe, cela peut signifier :

• Aucune nouvelle concession ne peut être accordée, ou

• Les renouvellements/transferts deviennent plus lents et plus risqués, ou

• Les permis de construire deviennent incertains

Quelles sont les restrictions imposées aux étrangers titulaires d'une concession ?

Un ressortissant étranger ne peut pas simplement s'emparer d'une concession de la même manière qu'il achèterait un terrain titré, car Le Costa Rica restreint les concessions afin de protéger la zone maritime. Procureur général de la République+1

Sous la loi:

• Les concessions ne sont pas accordées aux étrangers qui n'ont pas résidé légalement au Costa Rica pendant au moins cinq ans. Procureur général de la République+1

• Des concessions ne sont pas accordées à certaines entités, y compris les sociétés à actions au porteur, les entités domiciliées à l'étranger et les entités dont le capital est plus de 50 % détenus par des étrangers. Procureur général de la République+1

• La loi limite également les transferts de droits de concession ou d'actions qui enfreignent ces restrictions. Procureur général de la République+1

Concrètement, cela signifie que si vous n'êtes pas citoyen et que vous ne remplissez pas les conditions de résidence, vous ne pourrez peut-être détenir qu'un seul titre de séjour. participation des minorités, tandis qu'un citoyen costaricien ou un résident qualifié détient la majorité —et cette structure nécessite une conception juridique appropriée, et non une logique de poignée de main..

Une concession peut-elle être vendue ou transférée à un acheteur étranger ?

Oui mais uniquement avec les autorisations requises et seulement si la structure du transfert est conforme aux règles applicables aux étrangers. Procureur général de la République+1

La loi est explicite à ce sujet. Les droits de concession ne peuvent être transférés, mis en gage ou autrement grevés sans autorisation expresse. de la municipalité et de l'institut compétent (souvent les TIC). Procureur général de la République+1

Si quelqu'un vous dit : « Pas de souci, on signera un accord privé et on s'occupera de la municipalité plus tard », considérez cela comme un sérieux signal d'alarme.

Que devient une concession si son titulaire décède ?

Une concession peut être transmise aux héritiers, mais L'héritage ne dispense pas de respecter les règles d'éligibilité.. Procureur général de la République+1

La loi costaricienne sur les zones maritimes permet que les droits de concession soient attribués aux héritiers, et s'il n'y a pas d'héritiers éligibles, la concession peut revenir à la municipalité avec les améliorations qui y ont été apportées. Procureur général de la République+1

Dans la réalité, c'est souvent là que les familles se retrouvent prises au dépourvu, surtout si les héritiers sont étrangers et ne remplissent pas les conditions de résidence et de structure au moment du règlement de la succession. Une bonne planification successorale pour les biens faisant l'objet de concessions est indispensable.

Qu’est-ce que la « Zona Urbana Litoral » et pourquoi est-elle importante en 2026 ?

La « Zona Urbana Litoral » est un cadre juridique créé pour gérer villes côtières déjà urbanisées, permettant une approche différente en matière de planification et de concessions dans ces zones, sans pour autant transformer automatiquement les terres côtières publiques en terres privées. Procureur général de la République+1

Les points importants:

• La loi le stipule explicitement. ne supprime pas (ne désaffecte pas) les zones publiques/démaniales même si elles se trouvent dans une zone littorale urbaine. Procureur général de la République

• Une déclaration nécessite une plan de réglementation côtière actuel et de multiples exigences institutionnelles, y compris des composantes environnementales. Procureur général de la République

Si vous envisagez d'acheter une propriété près d'une ville balnéaire développée, il est judicieux de vérifier si la zone bénéficie d'une déclaration de « Zona Urbana Litoral » et ce que cela implique en termes de concessions, de renouvellements, d'usages autorisés et de densité.

Quelles vérifications préalables les étrangers doivent-ils effectuer avant d'acheter quoi que ce soit « sur la plage » ?

Vous devez supposer que les transactions en bord de mer nécessitent des couches de vérification supplémentairescar les erreurs coûtent cher et sont souvent irréversibles.

Voici une liste de vérification pratique pour effectuer une vérification préalable :

• Veuillez confirmer la catégorie du bien : titres fonciers vs concession ZMT vs situation mixte

• Vérifier les limites exactes : ligne de marée haute, 200 mètres à l'intérieur des terres, et présence ou non de mangroves/estuaires Procureur général de la République

• Vérifiez l'inscription et la durée de la concession : date d'expiration, historique de renouvellement et statut (en règle) Procureur général de la République+1

• Confirmer le statut du paiement : Canon a payé à jour (registres municipaux) Procureur général de la République+1

• Confirmer les autorisations de transfert : Approbations municipales et TIC requises Procureur général de la République+2Procureur général de la République+2

• Faire correspondre l'utilisation prévue au plan : résidentiel, commercial, touristique, hauteur/retraits, accès

• Confirmer les obligations d'accès public : Il est interdit de bloquer la zone publique ou les voies d'accès. Procureur général de la République+1

• Vérifiez les risques d'annulation : Le non-paiement, le non-respect des règles ou la restriction de l'utilisation publique peuvent entraîner une annulation. Procureur général de la République+1

C’est là qu’un avocat costaricien chevronné en droit immobilier justifie ses honoraires : non pas en « examinant le contrat », mais en confirmant la réalité juridique derrière l'inscription.

Les banques peuvent-elles financer les propriétés en concession ?

Parfois, mais ce n'est pas aussi simple qu'un prêt hypothécaire classique, et cela dépend de l'établissement et de la structure du prêt. La loi costaricienne autorise les banques du système bancaire national et les institutions publiques à accorder des prêts aux concessionnaires en utilisant la concession et les améliorations apportées comme garantie. Procureur général de la République+1

En pratique, les prêteurs examineront attentivement les concessions car le droit sous-jacent est conditionnel et limité dans le temps.

FAQ : Étrangers et propriétés en bord de mer au Costa Rica

Puis-je, en tant qu'étranger, acquérir une propriété en bord de mer au Costa Rica ?
Oui, si le bien est dûment titré en dehors de la ZMT, les étrangers peuvent généralement l'acheter comme les locaux.

Que signifie « propriété en concession » au Costa Rica ?
Cela signifie que vous acquérez un droit réglementé d'utilisation des terres situées dans la zone restreinte ZMT, et non une propriété en pleine propriété. Procureur général de la République+1

Combien de temps dure une concession ?
Généralement de 5 à 20 ans, et il peut être renouvelé si vous respectez les conditions et faites la demande correctement. Procureur général de la République+1

Ai-je besoin d'être résident pour bénéficier d'une réduction ?
Souvent oui — les étrangers doivent généralement avoir au moins cinq ans de résidence légale pour pouvoir prétendre au statut de concessionnaire. Procureur général de la République+1

Un étranger peut-il participer à une concession par le biais d'une entreprise ?
Parfois, mais la loi limite les concessions aux entités dont plus de 50 % du capital est détenu par des étrangers et interdit certaines structures comme les actions au porteur. Procureur général de la République+1

Une concession peut-elle être transférée sans l'approbation du gouvernement ?
Non – les transferts ou les charges nécessitent l’approbation expresse de la municipalité et de l’institut compétent. Procureur général de la République+1

Que se passe-t-il si la plage se déplace et qu'un bâtiment se retrouve dans la zone publique ?
La loi traite des scénarios de changement du littoral et limite ce qui peut être fait si des constructions se retrouvent dans la zone publique. Procureur général de la République+1

Qu’est-ce que la « Zona Urbana Litoral » ?
Il s'agit d'un cadre juridique pour certaines zones côtières déjà urbanisées, mais il ne transforme pas automatiquement les terrains côtiers publics en terrains privés. Procureur général de la République

Pour plus d'informations et des réponses à vos questions sur divers sujets juridiques, visitez Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.comCliquez sur la photo pour l'horaire du séminaire :