De nombreux nouveaux acheteurs voudront peut-être développer leurs acquisitions foncières au Costa Rica. Que le plan de développement concerne une maison de vacances familiale, un complexe de condominiums ou un hôtel, les propriétaires de propriétés en développement au Costa Rica doivent tenir compte des étapes à suivre avant de pouvoir commencer à construire. L'une de ces étapes consiste à obtenir un permis de construire auprès de la municipalité où se situe la propriété.

La réglementation costaricaine exige que chaque individu ou société souhaitant construire sur une propriété qu'il possède doit se conformer aux exigences de base établies par Ley de Constructions, Loi numéro 833. Cette loi précise que les municipalités « sont chargées de faire en sorte que les villes et les autres populations adhèrent aux conditions requises de sécurité, de santé, de confort et de beauté le long de leurs voies publiques et des bâtiments et constructions construits sur leurs terres. ” 

Par conséquent, les municipalités sont responsables de l'autorisation et de la délivrance des permis de construire pour tout projet de construction conforme à la réglementation et à la procédure régulière.

Le propriétaire immobilier doit présenter une demande formelle à la municipalité compétente, en fournissant la documentation obligatoire et essentielle requise. Cela peut varier selon qu'un plan directeur — Régime réglementaire — est approuvé ou non pour le comté. Cependant, les principales exigences qui doivent être remplies sont les suivantes.

1. Plans du projet: La conception graphique du projet doit être fournie à la municipalité dans un format dûment approuvé par le Collège fédéré d'ingénieurs et d'architectes (CFIA) et contenant les informations techniques et légales essentielles et requises. Par conséquent, l'architecte ou l'ingénieur en chef peut examiner le projet.
      
2. Certificat de plan cadastral: Ceci est délivré par le Registre National pour le plan cadastral de la propriété où le projet sera construit. Ce doit être "visa», ce qui signifie que la municipalité a préalablement accepté que ledit plan cadastral n'a aucun problème avec son système cadastral municipal.
    
3. Certification du titre de propriété: Émis par le Registre National ou un notaire CR, ce certificat contient la description légale et les informations de la propriété.
    
4. Copie de la pièce d'identité du propriétaire: Le propriétaire foncier, s'il s'agit d'une société ou d'une fiducie, doit soumettre une certification légale de société, Personne juridique et une copie de la pièce d'identité du représentant légal de l'entreprise.
5. Lettre de zonage (Uso de Sulo): Il indique ce qu'il est permis de construire sur la propriété et les limites ou restrictions imposées.
    
6. Certificat municipal en règle: Cela confirme que toutes les taxes et tous les services immobiliers municipaux sont payés et à jour.
7. La valeur foncière déclarée devant la municipalité est mise à jour et, dans les cinq ans suivant la dernière mise à jour du formulaire de valeur soumis et approuvé.
    
8. Agrément agence environnementale SETENA: En fonction de la taille, de la localisation et de l'impact écologique du projet, ce sera la démarche de viabilité environnementale à suivre (D1 ou D2) pour obtenir l'agrément SETENA.
    
9. Certificat de bonne réputation de la sécurité sociale du Costa Rica (CCSS): De nombreuses communes accepteront les certificats numériques délivrés par le site Internet du CCSS.
10. Lettre de disponibilité de l'eau: Celle-ci est délivrée par l'AyA (Aqueducs et Égouts, une ASADA si elle gère le système d'eau local pour le compte de l'AYA), ou par le Département de l'Eau du MINAE (Ministère de l'Environnement et de l'Énergie) si l'eau provient de puits agréés et enregistrés, sources naturelles ou rivières. La lettre doit certifier que la propriété dispose d'une disponibilité en eau suffisante pour soutenir une structure bâtie et ses besoins.

S'il n'y a pas d'approvisionnement public en eau ou d'infrastructure, mais que la propriété peut avoir ou être adjacente à un puits, une source ou une rivière, cela ne constitue pas un approvisionnement en eau légalement reconnu requis pour obtenir un permis de construire. Une concession d'eau doit avoir été accordée en faveur du propriétaire du terrain, définissant l'utilisation spécifique du mètre cube nécessaire à son projet de construction particulier.

1. Disponibilité d'infrastructures pour recevoir les eaux usées et les eaux grises: Pour se conformer à cette exigence, le propriétaire du terrain doit fournir un document attestant que les eaux usées peuvent être dirigées vers l'infrastructure d'égout existante. Sinon, vous devrez demander un permis de localisation des eaux usées auprès du ministère de la Santé.
   
   Selon l'échelle et l'emplacement du projet de construction, il peut y avoir des cas où la municipalité exigera un système de fosse septique hybride qui intègre le traitement des eaux usées ou une véritable usine de traitement des eaux usées à la place d'une fosse septique. En cas d'installation d'une fosse septique, soumettre un test de filtration et d'absorption du sol démontrant que le terrain est adapté à l'installation d'une fosse septique.
2. Lettre de disponibilité de l'électricité: Ceci est délivré par l'Institut costaricien de l'électricité (ICE) ou la compagnie d'électricité qui gère le service où se trouve la propriété, certifiant que la propriété a accès à l'électricité pour ses besoins de base. Dans certaines zones de Guanacaste, ce sera Coopeguanacaste.
3. Certificat de l'Institut national d'assurance (IN): confirmant le paiement obligatoire de la police d'assurance contre les risques professionnels.
4. Paiement des frais de permis de construire à la commune: Les frais sont de 1 % en fonction de la valeur évaluée attribuée au projet par l'ACIA.

Dans de nombreux cas, la municipalité peut demander des documents supplémentaires sous réserve de l'emplacement de la propriété ou des caractéristiques particulières du terrain. Parmi les autres exigences les plus courantes, mentionnons :

1. Approbation du Centre Culturel et Patrimonial du Ministère de la Culture et de la Jeunesse du Costa Rica : Elle est nécessaire si le bien a été déclaré d'intérêt national ou culturel.
2. Tracé fluvial délivré par l'Institut National de l'Habitat et de l'Urbanisme (INVU) : Il s'applique si le bien est situé à proximité d'un point d'eau tel qu'une rivière ou un ruisseau.
3. Tracé routier délivré par le Ministère des Travaux Publics et des Transports (MOPT) : Ceci est requis lorsque la propriété a une façade sur voie publique ou dans les cas où les propriétés ont un accès restreint.
4. Approbation du certificat de zone maritime terrestre : Ceci est nécessaire lorsque les propriétés sont situées à proximité ou partiellement à l'intérieur de la zone réglementée ZMT.

Il est essentiel de considérer que les exigences spécifiques de la municipalité pour les permis de construction dépendront des spécificités du projet proposé. N'oubliez pas que l'architecte ou l'ingénieur en charge de votre projet de construction pourra vous guider et vous assister avec les documents requis, ce sont des professionnels qui ont une expertise en la matière. 

Nous conseillons toujours à nos clients d'embaucher un entrepreneur, un ingénieur et un architecte réputé et agréé avec une expérience professionnelle, afin qu'ils puissent vérifier et visiter le projet que les professionnels ont construit et parler avec les propriétaires fonciers pour obtenir leurs commentaires en travaillant avec eux.

Chez Avocats GM se fera un plaisir de vous aider avec vos questions juridiques au Costa Rica! N'hésitez pas à nous contacter au info@gmattorneyscr.com ou visitez notre site Web et notre blog à l'adresse https://www.gmattorneyscr.com/gm_website/html/blog.php