¿Derechos de los ocupantes ilegales?
Antes de comprar una propiedad en Costa Rica, es posible que desee saber más sobre los llamados derechos de ocupantes ilegales.
Estos se denominan formalmente en terminología legal como derechos prescriptivos y posesión adversa de propiedad. Durante los últimos 120 años, han sido abolidos en gran medida por estatutos en jurisdicciones de derecho consuetudinario inglesas como los Estados Unidos, Canadá y los países de la Commonwealth inglesa.
Desafortunadamente, esa misma transformación no ha tenido lugar en jurisdicciones de derecho civil (derecho romano) como Costa Rica.
¿Cuáles son los derechos de los ocupantes ilegales?
Los derechos de los ocupantes ilegales son los derechos a ocupar y poseer tierras sin tener un título formal sobre ellas. Estos derechos surgieron del asentamiento original de Costa Rica como una nación colonial española basada en la agricultura. En el proceso de asentamiento, la monarquía española concedió grandes extensiones de tierra a sus amigos y otros miembros de la nobleza española.
La mayoría de los nobles españoles propietarios de estas tierras nunca vinieron a Costa Rica para ocuparlas o desarrollarlas, no queriendo asociarse con “un grupo de paganos” en el Nuevo Mundo.
En consecuencia, se permitió a terceros dispuestos a ocupar y convertir las tierras en producción agrícola sostenible para cultivar estas propiedades algo abandonadas. Esto fue visto como algo bueno para la sociedad costarricense en su conjunto, en lugar de dejar las tierras en barbecho.
Por lo tanto, a dichos terceros se les concedieron los derechos de posesión y ocupación de la propiedad a cambio de su trabajo agrícola; de ahí surgieron los “derechos de los ocupantes ilegales”.
200 años después de la conquista española
Ahora, avanzaremos hacia lo que significan los derechos de los ocupantes ilegales hoy en Costa Rica. En los tiempos modernos, no representan más que una perversión de la ley. La producción agrícola se lleva a cabo de una manera completamente diferente a como era hace 200 años cuando se produjo el asentamiento colonial.
Sin embargo, existen muchas más restricciones legales asociadas con la adquisición de derechos de ocupantes ilegales hoy que antes. Las tierras baldías en las zonas rurales están en mayor riesgo. Hay "bandas" organizadas de ocupantes ilegales dispuestos a ocupar esas tierras. Su único propósito es adquirir los derechos de los ocupantes ilegales a lo largo del tiempo. Esto les permite esencialmente “robar” la propiedad del dueño legítimo del título de propiedad registrado.
La práctica de adquirir los derechos de los ocupantes ilegales se ha convertido en nada más que un negocio casi legalizado de robo de tierras. Esta práctica es realizada en muchos casos por miembros adinerados e influyentes de la sociedad costarricense que apoyan a estas bandas de ocupantes ilegales.
90 días
Dichos derechos comienzan a adquirirse después de solo 90 días de ocupación ininterrumpida de la tierra por parte de los ocupantes ilegales, de manera públicamente abierta y pacífica. Esto culmina con una solicitud al tribunal por parte de los ocupantes ilegales para adquirir un título registrado de las tierras, luego de un período ininterrumpido de 10 años de dicha ocupación.
Cómo proteger la propiedad
Aquí hay algunos consejos para protegerse como propietario registrado del título de propiedad de dichas tierras en riesgo:
- Cercar el perímetro de la propiedad.
- Coloque letreros de “Propiedad Privada / Mantener Fuera” (en español e inglés) cada pocos metros alrededor del perímetro.
- Contrate a un cuidador mediante un contrato por escrito para que vigile las tierras y le informe como propietario de cualquier actividad de ocupantes ilegales observada.
Relación cuidador - empleador
La ironía de tener un contrato escrito con el cuidador es que si la relación legal entre el propietario de la tierra y el cuidador no es clara, el cuidador puede, de hecho, adquirir los derechos de los ocupantes ilegales que el propietario está tratando de proteger.
Mi opinión
Obviamente, la solución a la perversión de las leyes de derechos de estos ocupantes ilegales es abolirlas mediante legislación. Actualmente existen casos ante los tribunales de Costa Rica relacionados con el robo de tierras que surgen de esta manera. Cuando finalmente se adjudique, esto puede finalmente obligar a que se realicen los cambios legales requeridos para proteger a los propietarios de tierras de tales propiedades en riesgo en el futuro.
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