Notable

El arrendamiento de una propiedad residencial en Costa Rica se rige, principalmente, por las disposiciones de la Ley de Inquilinatos (Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos). Los contratos de alquiler se consideran contratos de alquiler a largo plazo. La única excepción a esto es un contrato de alquiler vacacional de una propiedad ubicada en una zona turística designada del país; está registrado como tal ante el Instituto Nacional de Turismo (www.ict.go.cr) y tiene una vigencia de entre uno y 30 días. 

Tratándose de un contrato de alquiler vacacional, se aplica la interpretación literal del contrato y no lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos. Sin embargo, en la mayoría de los casos, existen diferencias significativas en lo que sucede en el mercado entre un arrendador y un arrendatario, y lo que dicta la ley, especialmente en el caso de que un extranjero es un arrendatario.

 

La versión de mercado del alquiler residencial

En la mayoría de las circunstancias, los propietarios tendrán un contrato de alquiler preparado para una propiedad, que como máximo seguirá algunas de las disposiciones de la Ley de arrendamiento. La mayoría de los inquilinos no están familiarizados con las disposiciones de la Ley de arrendamiento y, en consecuencia, aceptan las disposiciones del contrato de alquiler de manera literal. Siempre que todas las partes del contrato de alquiler estén de acuerdo con las disposiciones del contrato tal como están escritas y se adhieran a estas disposiciones durante la vigencia del contrato sin que surja ninguna disputa, no se producirá ningún daño. Este es, con mucho, el escenario más común que se encuentra en el mercado con respecto a los contratos de alquiler residencial.

 

La versión legal del alquiler residencial

El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos establece específicamente que cualquier disposición de un contrato de arrendamiento que contravenga una disposición de la Ley es nula e inaplicable. Esto se convierte en un factor importante cuando surgen disputas entre un arrendador y un arrendatario que requieren una adjudicación judicial para resolverse. Cuando dichas disputas se presenten ante el tribunal, el tribunal aplicará estrictamente las disposiciones de la Ley de Inquilinato. 

Algunas de las disposiciones básicas de la Ley de Inquilinato incluyen las siguientes:

  1. El plazo del contrato de alquiler es por un mínimo de tres años, independientemente del plazo pactado por las partes en el contrato.
  2. Un arrendatario puede rescindir el plazo del contrato sin penalización previa notificación al arrendador con tres meses de anticipación. Este plazo de preaviso podrá ser variado por las partes en el contrato de alquiler y el tribunal respetará la variación de preaviso pactada al respecto.
  3. No se permite ningún aumento en el pago de la renta durante la vigencia del contrato si la renta se paga en dólares estadounidenses.
  4. Un inquilino sólo puede ser desalojado durante la vigencia del contrato por falta de pago de la renta o por causar daños excesivos a la propiedad.
  5. El depósito de seguridad no puede exceder el monto del pago de un mes de alquiler.

 

Cuidado con los inversores inmobiliarios de alquiler residencial

La aplicación de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos cobra especial importancia cuando el dueño de una propiedad desea vender la propiedad de inversión que se encuentra arrendada. Si el contrato de alquiler de un inquilino existente contraviene las disposiciones de la Ley de Arrendamiento por el plazo mínimo de alquiler, los inquilinos pueden optar por ejercer su derecho legal a permanecer por el resto de cualquier plazo legal de alquiler. Esto, por supuesto, tendría el efecto de limitar la capacidad de vender la propiedad a otro inversionista inmobiliario oa un comprador dispuesto a esperar la posesión vacante de la propiedad al final del plazo legal de alquiler del inquilino. En tal circunstancia, cualquier comprador que requiera una posesión vacante al momento del cierre estaría buscando en otra parte.

Otra disposición poco conocida de la Ley de Arrendamiento es que si el arrendador no notifica al arrendatario por lo menos tres meses antes del término del contrato legal que no tiene la intención de renovar el contrato de arrendamiento, automáticamente se renovará conforme a la ley. Esto será por un período de alquiler adicional de tres años, en los mismos términos y condiciones, incluido el mismo monto del pago del alquiler si se paga en dólares estadounidenses.

 

Mi opinión

La Ley de Tenencia de Costa Rica no es bien entendida ni por los arrendadores ni por los arrendatarios. Los contratos de alquiler elaborados por los arrendadores se basan en gran medida —sobre todo en el caso de los arrendatarios extranjeros— en el desconocimiento por parte del arrendatario de lo que dispone la Ley de Arrendamientos. Los arrendadores extranjeros se aprovechan regularmente de los arrendadores en estas circunstancias. 

Mi consejo para todos los inquilinos es que busquen asesoría legal independiente antes de celebrar cualquier contrato de alquiler residencial, especialmente cuando el propietario ofrece el contrato.

Ver este artículo en la revista (click en la foto)

Información del seminario:

publicar un comentario

46 - 42 =