Comprar o alquilar una propiedad en Costa Rica puede resultar confuso para los extranjeros. Uno de los conceptos legales más confusos y menos comprendidos es la aplicabilidad y exigibilidad de los estatutos de la asociación de propietarios (HOA). Específicamente, existen diferentes circunstancias para cada una de estas dos entidades: entidad condominio y residencial.

Condominio HOA

En Costa Rica, “condominio” se refiere a una entidad legal específicamente creada que está registrada como tal, bajo la Ley de Condominios, en el Registro Nacional. El registro en el mismo incluye un conjunto de estatutos conocido como regulación. Se designa un administrador legal del condominio por un período específico para administrar el condominio de acuerdo con la regulación provisiones. Ese derecho legal específico para hacerlo se otorga en virtud de la Ley de Condominios, modificada en las juntas generales de los propietarios de condominios como miembros de la Asociación de Propietarios, convocadas legalmente de vez en cuando.  

Un condominio puede tener la forma de apartamentos individuales en edificios de varios pisos, casas adosadas o lotes de construcción de viviendas independientes. Cada una de las unidades de propiedad individual está inscrita en el Registro Nacional, con su propia designación de subpropiedad en el condominio, conocida como finca filial. Es la finca filial que una parte compra o alquila al propietario o desarrollador registrado existente. 

En el momento de la compra, como término de la escritura de transferencia de propiedad, la parte acepta los términos vinculantes específicos de la regulación. Estos incorporan en el administrador de la Asociación de Propietarios el derecho delegado de la aplicación de un propietario con respecto al uso y disfrute de la propiedad y las áreas comunes del condominio, de acuerdo con los estatutos registrados. Bajo la Ley de Condominios, los honorarios de la Asociación de Propietarios relacionados con el mantenimiento de las áreas comunes y las sanciones contenidas en los estatutos son exigibles en caso de incumplimiento frente al propietario. En un caso extremo, el administrador de la HOA tiene la autoridad para ejecutar la ejecución hipotecaria de una propiedad cuando el propietario ha descuidado con el tiempo el pago de las multas impuestas o las tarifas de la HOA.

HOA residencial 

La confusión surge más comúnmente cuando los posibles compradores de propiedades están adquiriendo un interés en desarrollos inmobiliarios que consisten en lotes individuales, inscritos como tales en el Registro Nacional pero que no forman parte de una entidad de condominio inscrita. Estos desarrollos se conocen como residencial.

En muchos aspectos, una residencial el desarrollo puede aparecer y funcionar de manera similar a la de una entidad de condominio. De hecho, para el ojo inexperto, parece ser un condominio. Residenciales tienen la forma de comunidades cerradas, con áreas comunes diseñadas para el uso y disfrute de los propietarios individuales. En la mayoría de los casos, dichos desarrollos también tendrán un conjunto de estatutos, administrados por una Asociación de Propietarios, generalmente supervisados ​​por una junta directiva nombrada por los propietarios. 

¿Qué te hace residenciales diferente es que el cumplimiento de los estatutos por parte de los propietarios es de naturaleza puramente voluntaria. De hecho, la aplicación de dichos estatutos en Costa Rica es inconstitucional. Es contrario a los derechos inalienables de los propietarios registrados individualmente otorgados por la Constitución de Costa Rica. 

En consecuencia, los compradores de una propiedad ubicada en un residencial - a diferencia de un desarrollo de condominio registrado - debe ser consciente de que los propietarios no pueden ser obligados a pagar cuotas de HOA por el mantenimiento de áreas que de otra manera serían parte de las áreas comunes - por ejemplo, caminos de acceso interior o zonas verdes. Lo mismo ocurre con las multas impuestas por la Asociación de propietarios.  

En tales circunstancias, algunos propietarios pueden enfrentarse a pagar más de lo que les corresponde por dichos artículos de áreas comunes para compensar las deficiencias en los costos de mantenimiento que surgen de los propietarios morosos que no pagan.

Mi opinión

En mi opinión, tanto el condominio como residencial Las formas de tenencia de derechos de propiedad generalmente funcionan bastante bien. 

Es de interés para los propietarios que usan y disfrutan de cualquier parte de un desarrollo que se considere áreas comunes para contribuir a su mantenimiento, ya sea de forma obligatoria o voluntaria según los estatutos. 

Otros aspectos regulados por los estatutos pueden ser más difíciles de administrar en el residencial escenario.

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