Costa Rica utiliza el sistema legal civil romano, que es el sistema legal utilizado por la mayoría de los países de Europa occidental continental y América Latina. Es un sistema legal más formal y orientado a los documentos que el sistema legal de derecho consuetudinario inglés, que se utiliza en la mayoría de los EE. UU. y Canadá y en los países que son miembros de la Commonwealth británica.

La mayoría de los extranjeros que buscan una propiedad para comprar en Costa Rica lo harán personalmente, en muchos casos regresando a su país de origen antes de la fecha de cierre de la transacción de compra. Si los compradores no tienen la intención de regresar a Costa Rica para el cierre, es importante que se presenten ante un notario público de Costa Rica antes de regresar a su país de origen, para otorgar un Poder legal a una parte en Costa Rica que podrá asistir al cierre, en nombre del comprador. Para llevar a cabo este proceso por parte del comprador desde su país de origen, mientras sea posible, será una tarea muy complicada y que consumirá mucho tiempo.

Compra de una propiedad a través de una transferencia de título de propiedad

El proceso de compra más común utilizado para adquirir el título de una propiedad en Costa Rica es a través de una transferencia del título de propiedad del propietario registrado y vendedor de una propiedad, establecida a través de una búsqueda de los datos registrales de la propiedad inscritos en el Registro Nacional. .

En este escenario, el propietario registrado y vendedor de la propiedad puede ser una persona o una empresa costarricense. En cualquier caso, un notario público de Costa Rica debe preparar una escritura de transferencia de título de propiedad, de la siguiente manera, para:

Indique el propietario registrado actual y los datos del comprador

Describir el inmueble cuyo título se desea transferir, con referencia a los datos registrales inscritos en el Registro Nacional

Especificar el precio de compra de la propiedad y la forma de pago

Indique cualquier condición o restricción continua asociada con el uso y disfrute de la propiedad por parte del comprador.

Incluir una declaración por parte del comprador del origen del dinero de la compra utilizado en la transacción de compra de la propiedad.

El propietario registrado y el vendedor también deben hacer varias declaraciones que confirmen el estado del título de propiedad tal como está registrado y representado, con cualquier deuda monetaria asociada con la propiedad, como los impuestos municipales sobre la propiedad, pagada en su totalidad hasta la fecha de cierre.

La escritura de transferencia de propiedad también preverá la descarga de cualquier gravamen financiero, como una hipoteca, registrada en el título de propiedad a favor de un acreedor del propietario y vendedor de la propiedad, utilizando una parte del producto de la venta de la propiedad.

En la fecha de cierre, según lo acordado por el vendedor y el comprador en el contrato de compraventa, el comprador personal y el vendedor, o sus representantes personales que asistan a través de un poder notarial, comparecerán juntos ante el notario para otorgar la escritura de transferencia del título de propiedad.

Después del proceso de cierre y el pago del dinero de la compra y los costos de cierre, generalmente de una cuenta de la compañía de depósito en garantía establecida para tal fin, el notario público es responsable de presentar un extracto notariado de la escritura de transferencia del título de propiedad al Registro Nacional, junto con el pago. del impuesto de transmisiones patrimoniales y tasas registrales asociadas al proceso de transmisión.

El proceso de registro en el Registro Nacional suele tardar entre una y dos semanas en completarse, después de lo cual el Registro emite un extracto del título de propiedad que indica los nombres del comprador como propietario registrado de la propiedad en cuestión. Este documento de Registro está disponible para ser obtenido en línea por el notario público que asiste al cierre. Este documento emitido por el Registro Nacional es el único documento emitido en Costa Rica para indicar la propiedad de cualquier propiedad determinada.

Compra de una propiedad a través de una transferencia de acciones de la empresa

En muchos casos, el título de propiedad registrado de una propiedad que se comprará se registrará en el Registro Nacional a nombre de una empresa de Costa Rica. Esto brinda la opción al comprador de comprar las acciones de la empresa registrada, en lugar de transferir la titularidad de la propiedad mediante una escritura de transferencia de título de propiedad como se describió anteriormente. 

La titularidad de la propiedad también puede ser efectuada por el comprador incorporando una sociedad costarricense, a la cual un vendedor puede transferir su derecho de propiedad para ser registrado a nombre de la sociedad como propietario registrado. Aunque estas opciones corporativas existen para la adquisición de una propiedad, los costos anuales de las presentaciones documentales anuales requeridas para una empresa de Costa Rica hacen que la propiedad de la propiedad en esta forma sea poco práctica, como se discute en mi artículo de blog.

En este escenario societario, los datos de inscripción de la propiedad en el Registro Nacional no se modifican, manteniéndose el actual propietario inscrito de la sociedad, una vez finalizado el proceso de cierre.
El proceso de transferencia de acciones de la empresa se lleva a cabo en los libros de la empresa, generalmente en poder del notario público que actúa en nombre del vendedor. La transmisión de las acciones se efectúa mediante anotación, conocida como “asiento”, inscrito en el registro de acciones de la sociedad, describiendo la transferencia de acciones y proporcionando los datos del comprador. Esta anotación es firmada por el actual propietario y vendedor de las participaciones sociales de la sociedad a favor del o los adquirentes, quien asimismo firma la anotación aceptando la transmisión de las acciones. El notario también suele preparar una escritura de transferencia de acciones no registrada en su libro de escrituras públicas, para que la firmen el vendedor y el comprador. También se presentará una notificación de la titularidad de las acciones de la empresa en el Registro de Accionistas Beneficiarios, ubicado en el Banco Central de Costa Rica.

En este proceso de transferencia de acciones de la sociedad, el único asunto que se requiere presentar en el Registro Nacional es el cambio de nombre y datos personales de las personas que integran la Junta Directiva de la sociedad, quienes tendrán la facultad de actuar en nombre de la sociedad en el futuro. , en el lugar y lugar del vendedor personal, o representante que existía antes de la fecha de cierre. 

Este cambio de dirección de la sociedad también deberá ser inscrito en el Libro de la Asamblea General de Accionistas de la sociedad en forma de resolución, conocida como “acta”, con expresión de los nombres y datos de las personas que asumirán el cargo de director de la sociedad. Esta resolución será firmada por los accionistas de la sociedad y un extracto notarial de la resolución se presentará en el Registro Nacional para la inscripción del nuevo directorio de la sociedad. Una certificación documental de la dirección actual de una empresa se puede obtener en línea del Registro Nacional. Este documento se conoce como “personería."

Mi opinión

Para llegar a la fecha de cierre de una transacción de compra de propiedad en Costa Rica, es esencial haber contratado los servicios de un abogado con experiencia en bienes raíces, para garantizar un resultado exitoso.