Notable

Al realizar una transacción de compra de una propiedad en Costa Rica, el contrato de compraventa, el documento legal formal inicial que vincula a las partes en la transacción, merece la atención indivisa de las partes, pero particularmente la del comprador y el abogado del comprador. 

Cuando un vendedor ofrece una propiedad en venta, existen consideraciones mínimas requeridas por el vendedor para el contenido del contrato de compraventa. Estos son: el monto del precio de compra a pagar, cuándo se pagará, el nombre de la parte responsable de pagarlo y las sanciones correspondientes por el incumplimiento del comprador.
Sin embargo, desde el punto de vista del comprador, existe el requisito adicional de las condiciones de compra que deben cumplirse, para garantizar que se pueda cumplir con el uso y disfrute previsto por el comprador de la propiedad. Es esta última cuestión del requisito del comprador, para llevar a cabo la satisfactoria debida diligencia legal del inmueble, que hace del contrato de compraventa el documento más importante de la transacción. Sin estas disposiciones, habiendo cumplido satisfactoriamente con la debida diligencia legal, es poco probable que la transacción proceda.

Elementos formales

Los elementos formales del contrato de compraventa variarán según el tipo de interés de propiedad que se adquiera. Estos se describen en mi blog titulado, ¿Cuáles son las formas más comunes de tenencia de derechos sobre bienes inmuebles en Costa Rica? No obstante, los elementos formales comunes a todo contrato de compraventa serán los siguientes:

 

  1. Las partes descritas con su descripción personal formal y su capacidad para actuar en la transacción, si no actúan a título personal, como en calidad de director de una empresa.
  2. La descripción legal de la propiedad a comprar.
  3. El precio de compra de la propiedad y el monto del depósito, con las fechas en que se pagarán, y la responsabilidad de las partes por el pago de la costos de cierre
  4. Las condiciones legales de diligencia debida que deben cumplirse a satisfacción del comprador para que se lleve a cabo la transacción y el tiempo permitido para la consulta por parte del comprador.
  5. Las disposiciones por incumplimiento por incumplimiento de cualquiera de las partes de las disposiciones del contrato de compraventa, y las sanciones por incumplimiento que se derivarán
  6. Una disposición de arbitraje para cualquier disputa que pueda surgir en la interpretación y ejecución del acuerdo (si no hay una cláusula de arbitraje, cualquier disputa que surja será resuelta por los tribunales)
  7. Una cláusula de "Aviso a las partes", que proporciona los detalles de dónde se puede notificar o contactar legalmente a las partes por correo electrónico y/o teléfono con respecto a la aplicación de las disposiciones del acuerdo.
  8. El lugar y la fecha en que se firma el acuerdo por las partes.

En Costa Rica, estos elementos formales del contrato de compraventa son fundamentales para su cumplimiento.

Escritura de transferencia de propiedad y documentación de cierre relacionada

Durante el tiempo que precede al cierre, lo más probable es que el comprador y el vendedor tengan cada uno sus propios abogados, actuando en una posición contradictoria en nombre de sus respectivos clientes. Sin embargo, al momento del cierre, un notario público, que también debe estar calificado como abogado, actuará para redactar la escritura de transferencia de propiedad notariada y asistirá al proceso de cierre. El notario público también puede ser uno de los abogados de la parte, que también es un notario activo. En caso contrario, puede ser un notario independiente, quien en tal carácter, actúa como funcionario del Estado y no como abogado de ninguna de las partes. 

La función del notario es redactar la escritura de transmisión de la propiedad en su libro de escrituras públicas (protocolo), en un formulario apto para ser presentado en el Registro Nacional para transferir el título de propiedad del vendedor al comprador. Este proceso variará según el interés de la propiedad que se adquiera como se mencionó anteriormente.
En ciertas circunstancias, dos notarios pueden participar en el proceso de cierre, más comúnmente cuando se trata de financiamiento del vendedor y la propiedad que se comprará se proporciona como garantía para el financiamiento. Un notario será responsable de la redacción de la escritura de transferencia de propiedad. El otro notario se encargará de la redacción de la escritura de hipoteca para garantizar la financiación y se inscribirá en el título de propiedad. Este proceso se conoce como co-notario.

 

Mi opinión

Costa Rica es una jurisdicción de derecho civil. Como tales, los requisitos formales de la documentación son tan importantes como el contenido textual, para que sean exigibles.

En todas las circunstancias de una transacción de compra y venta de una propiedad, se requiere un abogado calificado en bienes raíces para garantizar que se cumplan todos los requisitos formales de la transacción y que las disposiciones del contrato de compra y venta sean exigibles.

Para obtener más información y respuestas a sus preguntas sobre diversos temas legales, visite Ley de Costa Rica Canadá: www.costaricacanadalaw.com 

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