¿Cuáles son las formas más comunes de tenencia de derechos sobre bienes inmuebles en Costa Rica?
En Costa Rica, las tres formas comunes de tenencia de derechos de propiedad son: propiedades de título registrado, propiedades de derecho de posesión y propiedades de arrendamiento de concesión. Cada uno de estos tres intereses de bienes inmuebles tiene características distintas y debe ser entendido claramente por un posible comprador de la propiedad durante el proceso de debida diligencia legal.
Títulos de propiedad registrados
Las propiedades con títulos registrados son claramente la forma más segura de comprar una propiedad en Costa Rica. Estas propiedades, que son, con mucho, la forma más común en que se mantienen los derechos de propiedad, tienen una identificación única de propiedad registrada, conocida como folio real, y un plan de agrimensura de propiedad registrada, conocido como plano catastro, en el Registro Nacional de la Propiedad.
Esta forma de poseer un título de propiedad real es más similar al título de "fee simple", en países que utilizan un sistema legal de derecho consuetudinario inglés, como Canadá o los EE. Registro de la Propiedad, salvo en caso de fraude.
Un extracto de registro de propiedad está disponible para obtener en línea para cada propiedad. Expondrá los gravámenes económicos, tales como hipotecas, o anotaciones sobre la restricción del goce y uso del inmueble.
Cuando se compra una propiedad de este tipo, son el abogado y el notario quienes llevan a cabo la debida diligencia legal con respecto a la búsqueda de títulos de propiedad. Las compañías de seguros de título no existen en Costa Rica.
Derecho de posesión de propiedades
Las propiedades con derecho de posesión son muy diferentes en la forma de poseer el interés real. No existe inscripción de un título de propiedad en el Registro Nacional de la Propiedad. Un comprador sólo tendrá el derecho de posesión otorgado en una escritura pública no registrada ante notario, preparada en el momento de la venta de la propiedad y con base en los derechos de posesión declarados por el vendedor. No hay garantía de estos derechos de posesión por parte del gobierno y dichos derechos pueden ser objeto de reclamos no registrados por parte de terceros.
En resumen, se trata de propiedades riesgosas en las que adquirir una participación. En muchos casos, se inician demandas prolongadas contra un titular desprevenido del derecho de posesión por parte de dichos terceros. En esta circunstancia, es prácticamente imposible realizar la debida diligencia legal agotada de la propiedad necesaria, antes de la compra.
Concesión de inmuebles en régimen de arrendamiento
Esta forma de interés inmobiliario existe en frente a la playa áreas en ambas costas de Costa Rica. Los primeros 50 metros que se internan desde la línea de marea alta en cada costa están constitucionalmente protegidos como propiedad pública. No se puede poseer, enajenar ni desarrollar de ninguna manera como propiedad residencial o comercial.
En 1977 se aprueba la Ley de Zona Marítima, que rige los próximos 150 metros tierra adentro desde la zona pública en las zonas de primera línea de playa. Si la propiedad en esta área era una propiedad de título registrado cuando se aprobó la Ley de Zona Marítima, se “adhirió” como tal y sigue siendo capaz de ser poseída y enajenada como en cualquier otro caso de dicha propiedad.
Sin embargo, si la propiedad no era una propiedad de título registrado, puede convertirse en una propiedad de arrendamiento en concesión, arrendada al gobierno por períodos de 20 años, renovables en buenos términos. Esto puede ocurrir siempre que el municipio donde se encuentra la propiedad apruebe un reglamento de zonificación que respete el desarrollo de la propiedad para fines turísticos, residenciales o comerciales. Dichos intereses de arrendamiento pueden transferirse a medio plazo a terceros compradores calificados.
Restricción a los extranjeros titulares de un interés de propiedad de arrendamiento de concesión
Lo interesante de las propiedades en régimen de arrendamiento concesionado es que es la única forma de propiedad inmobiliaria en la que los extranjeros reciben un trato diferente. Para que un extranjero tenga una participación del 100% o una participación mayoritaria, el extranjero debe tener cinco años de residencia legal en Costa Rica.
Para que un extranjero adquiera una propiedad en arrendamiento en concesión interés antes de cumplir con el requisito de cinco años, una empresa costarricense puede ser incorporado detentar el interés de la propiedad arrendada concesionada. El extranjero tiene una participación accionaria del 49% y una persona o entidad costarricense tiene una participación accionaria del 51% en fideicomiso, hasta que el extranjero haya cumplido con el requisito de residencia de cinco años.
Después de cumplir con el requisito de residencia, la totalidad del 100% de la propiedad arrendada concesionada puede ser transferida a favor del adquirente extranjero.
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