La pregunta formulada en el título de este artículo puede parecer tener una respuesta muy obvia. Sin embargo, la investigación requerida en Costa Rica es mucho más extensa de lo que un posible comprador de una propiedad puede imaginar en un principio. 

Los vendedores ofrecen la mayoría de las propiedades en venta en Costa Rica durante la “temporada seca”, que, en la mayor parte del país, va de diciembre a mayo. Este período también coincide con la “temporada alta turística”, cuando la mayor cantidad de posibles compradores de propiedades se encuentran en el país. Las propiedades vistas durante este período pueden tener un aspecto totalmente diferente al de otras épocas del año, especialmente cuando abundan las lluvias tropicales durante la "temporada húmeda" o la "temporada verde".

Además, el clima en Costa Rica se ve afectado de manera dramática por las corrientes oceánicas de El Niño o La Niña en el Océano Pacífico, que ocurren adyacentes a Costa Rica. El año 2022 vio los efectos de la corriente oceánica de La Niña, que tiende a producir precipitaciones mucho más intensas que las que genera una corriente oceánica de El Niño. Los casos de inundaciones fueron más altos de lo habitual en 2022, incluso en muchas áreas que no han tenido un historial previo de inundaciones.

Fuentes de inundación de la propiedad

Obviamente, muchas propiedades no presentan problemas de inundaciones, como las propiedades elevadas, con todas las propiedades adyacentes en pendiente. Sin embargo, una revisión del plan de agrimensura de una propiedad puede mostrar un curso de agua interno, o uno ubicado en los límites de una propiedad, lo que debería requerir una mayor investigación. 

Como regla ambiental general, no se puede realizar ningún desarrollo inmobiliario dentro de los 15 metros a ambos lados de un curso de agua. Si el lecho de un arroyo seco u otro curso de agua es visible durante la estación seca, en o cerca de una propiedad en consideración, se requiere una debida diligencia adicional. El lecho seco de un arroyo durante la estación seca puede convertirse en un torrente de agua embravecido durante un aguacero tropical en la estación húmeda y pueden ocurrir inundaciones.

Declaración del vendedor en el contrato de compraventa

Las fuentes de inundación de la propiedad pueden no ser evidentes, especialmente durante la estación seca. Asimismo, las variaciones anuales en el climáticos debido a las corrientes oceánicas de El Niño y La Niña puede producir un potencial de inundación en algunos años pero no en otros. La regeneración rápida de la maleza puede “enmascarar” un área que previamente ha sido fuente de inundaciones. 

Cuando existe la posibilidad de que una inundación sea un problema, sería prudente incluir una cláusula en el contrato de compraventa de la propiedad en la que el vendedor declare que la propiedad no tiene antecedentes de inundación.

consulta municipal

Otra fuente de información sobre posibles problemas de inundaciones se encuentra en las oficinas del municipio donde se encuentra una propiedad. Esta es una consulta particularmente importante si la propiedad que se va a comprar es un lote de construcción, sin construcción existente. La existencia de un historial de inundaciones puede ser un impedimento para obtener un permiso de construcción en el futuro.

Mi opinión

La mayoría de los que lean esto serán expatriados que se han mudado o están considerando mudarse a Costa Rica desde los EE. UU. o Canadá. Si bien las inundaciones existen en ambos países, la supervisión del gobierno con respecto a las restricciones claramente definidas y la regulación del desarrollo en las áreas afectadas existe a un nivel mucho más alto de cumplimiento que en Costa Rica. 

Además, los municipios tienden a ser negligentes en la limpieza de las alcantarillas pluviales y los cursos de agua naturales de la basura y los escombros acumulados en las áreas urbanizadas, antes del comienzo de la temporada de lluvias en un año determinado. Esto se suma a la probabilidad de que ocurran inundaciones. 

En Costa Rica, un problema de inundación puede considerarse legítimamente un “defecto oculto” durante la estación seca. El consejo general que daría es que el problema de las inundaciones sea el centro de su lista de elementos de diligencia debida a considerar. También recomendaría no comprar una propiedad con un curso de agua en o adyacente a la propiedad en consideración.

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