Por Manfred Peters, GM Abogados
Si usted es propietario de un condominio en Costa Rica, le tenemos buenas noticias que podrían facilitarle la administración de su inversión. Una reciente reforma legal permite ahora que las asambleas de la asociación de propietarios (tanto ordinarias como extraordinarias) se celebren virtualmente, lo que brinda a los propietarios la flexibilidad de participar desde cualquier lugar del mundo.
Hasta hace poco, la ley que rige los condominios en Costa Rica (Ley N.° 7933) no autorizaba explícitamente las reuniones virtuales, y era obligatorio modificar los estatutos de cada asociación de propietarios para permitirlas de forma expresa. Esto solía generar incertidumbre entre los administradores y propietarios que deseaban votar o tomar decisiones importantes a distancia. La nueva Ley N.° 10746, publicada el 25 de septiembre de 2025, solucionó oficialmente estos problemas. Ahora, las asambleas de las asociaciones de propietarios de condominios pueden celebrarse en línea/virtualmente con la misma validez legal que las reuniones presenciales.
Con la reforma, se actualizaron los artículos 24 y 25 de la Ley de Condominios para permitir asambleas virtuales de propietarios y definir los requisitos de participación y tecnología. El aviso de la reunión debe indicar claramente que se celebrará virtualmente e incluir instrucciones detalladas para la participación y la acreditación. La plataforma tecnológica utilizada debe permitir la comunicación bidireccional en tiempo real; es decir, los propietarios deben poder verse, oírse e interactuar entre sí durante la sesión. Asimismo, el administrador del condominio o los propietarios que representen al menos un tercio del valor del condominio pueden convocar una asamblea de la asociación de propietarios, ya sea virtual o presencial.
Es importante destacar que las juntas directivas de las asociaciones de propietarios y/o los promotores ya no necesitan modificar sus estatutos (reglamentos, convenios, condiciones y restricciones) para permitir reuniones virtuales si sus estatutos permiten las reuniones presenciales en general; la nueva ley proporciona el marco legal. Sin embargo, se recomienda revisar y actualizar la normativa interna para garantizar la coherencia y el cumplimiento.
Este cambio es significativo para los propietarios extranjeros que dividen su tiempo entre países o residen en el extranjero de forma permanente. Ahora pueden ejercer su derecho al voto, mantenerse informados y participar en la gestión de su condominio en Costa Rica sin necesidad de viajar. También representa una mejora práctica para los administradores, quienes pueden optimizar la logística y garantizar una mayor participación tanto de residentes como de inversionistas.
Por supuesto, una mayor flexibilidad conlleva la necesidad de procedimientos adecuados. Se recomienda a las juntas directivas o administradores de condominios que revisen sus estatutos (CC&Rs), se aseguren de que las reuniones virtuales se graben correctamente y adopten tecnología confiable para garantizar la transparencia y el cumplimiento.
Para los expatriados que poseen propiedades en Costa Rica, esta reforma representa una modernización largamente esperada de las leyes de condominios del país, una que refleja cómo viven y se comunican las comunidades hoy en día. Ya sea que se encuentre en San José, Nueva York, Los Ángeles o en cualquier otro lugar del mundo, ahora puede asistir a su próxima reunión de la asociación de propietarios de su condominio desde dondequiera que esté.
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