Te enamoraste de Costa Rica, y después de ver todas las casas construidas en la zona decidiste que quieres comprar un lote y construir. Si nunca antes has construido una casa desde cero, esta guía te resultará muy útil. Incluso si ha construido una casa en el pasado, esto lo ayudará a evitar las trampas particulares de Costa Rica y lo mantendrá en el camino correcto.

Aspectos básicos 

Antes de continuar, debemos suponer que ha contratado a un agente inmobiliario experimentado que se asegurará de que se cubran estos conceptos básicos que se aplican a cualquier compra de lote:

•  El lote está titulado o tiene una concesión válida (esta última se aplica a la mayoría de las propiedades frente al mar).
•  Existen servicios públicos legalmente verificados que le permitirán obtener un permiso de construcción: caminos, energía, agua, internet, cable, teléfono y alcantarillado (si corresponde).
•  Los servicios públicos están físicamente en su lugar hasta el límite del lote.
•  Tiene una idea general de la zonificación del lote.
•  Si está dentro de una comunidad cerrada, debe tener un buen sentido de las reglas y regulaciones arquitectónicas junto con cualquier zonificación adicional más allá de lo que requiere el municipio local en relación con lo que desea construir.

 Su agente de bienes raíces sabrá las respuestas a la mayoría de estas preguntas, por lo que no perderá el tiempo buscando lotes que no tengan los elementos básicos en su lugar. Cuando llegue al punto de hacer una oferta por un lote, su abogado, con la guía de su agente inmobiliario, verificará estos elementos al 100 % durante el proceso de diligencia debida.

 Elegir el lote

 Ahora viene la parte divertida de elegir mucho. El primer punto del negocio es determinar su presupuesto general entre la compra del lote y la construcción de la casa. La cantidad que ha reservado para su proyecto determinará cuánto puede gastar en su lote y lo guiará en la dirección general de qué tipo de lote buscará con su agente de bienes raíces.

 Si desea un lote con vista al mar en el área de Papagayo (Playa Hermosa, Playas del Coco, Playa Panamá u Ocotal), pagará entre $200,000 y más. Grandes lotes con vista al mar dentro de desarrollos de alto nivel cuestan +$400,000. Esto puede parecer mucho, pero considerando las vistas espectaculares y la proximidad a la playa, los servicios y el aeropuerto internacional, está a la par o por debajo del costo en otras áreas comparables en el mundo. La costa del Pacífico de Costa Rica ofrece algunos de los lugares más espectaculares de todo el planeta, con vistas a juego.

 Las vistas al mar pueden dejarlo sin aliento, pero es extremadamente importante tener en cuenta si el lote necesita una preparación adicional del sitio para que se pueda construir la casa con la que está soñando. Puede valer la pena pagar más por el lote si significa poca o ninguna preparación del sitio. La preparación del sitio puede ser un comodín en la ecuación que aumenta el costo de su proyecto mucho más de lo que anticipa y hace que reduzca el tamaño de su casa.

 Esto trae a colación un punto extremadamente importante en el proceso de selección de lotes. Cuando esté buscando lotes y haya reducido sus lotes favoritos a un puñado, debe involucrar de inmediato a un constructor con el que su agente inmobiliario tenga vínculos estrechos. El constructor será un recurso invaluable para analizar si puede o no construir lo que quiere en el lote del que se enamoró. También puede decirle qué costos potenciales de preparación del sitio están involucrados para cada lote. Esta información puede hacer o deshacer su decisión sobre qué lote sale ganador. 

No se deje engañar por un lote que aparentemente tiene un precio bajo y una espectacular vista al mar sin consultar a su agente inmobiliario y constructor sobre la posible preparación del sitio u otros problemas que podrían elevar el costo del lote incluso antes de comenzar a construir.

 Involucrar a un constructor en esta etapa también le permitirá sentarse con ellos y elaborar una estimación aproximada del costo total de su proyecto. Primero agregará los costos de preparación del sitio al precio de compra del lote y luego obtendrá una cantidad aproximada para construir la casa que desea. Si tiene la idea básica de cuántos dormitorios y baños, el tamaño de la piscina y otros detalles de la casa, entonces el constructor le dará un costo visual para construir. 

Tenga en cuenta que durante el proceso de planificación y diseño, puede terminar agregando o restando cosas a la casa que pueden afectar el precio. Pero para el ejercicio de presupuesto inicial para determinar si tiene o no sentido comprar el lote, bastará con tener en cuenta esta estimación aproximada.

No tenga miedo de alejarse de un lote que parece superar su presupuesto para cuando termine todo el trabajo en el sitio y la construcción de la casa. Si un constructor le da un número que no se ajusta a su presupuesto, basta con decir que no lo hará. Según nuestra experiencia, los costos normalmente no son más bajos que el presupuesto aproximado inicial y, en cambio, tienden a aumentar entre un 10 y un 20 % en función de las campanas y silbatos que agregue o de las circunstancias imprevistas que se presenten.

 Si está buscando lotes sin vista al mar, la cantidad de preparación del sitio suele ser muy baja, por lo que es menos probable que se sobrepase el presupuesto. Algunas personas prefieren tener más espacio y sacrificarán tener vista al mar para tener más espacio para jardines o dependencias. Si está buscando propiedades sin vista al mar fuera de una comunidad cerrada, preste mucha atención a las propiedades vecinas. No tiene la protección de las reglas arquitectónicas de una comunidad cerrada, así que consulte con su agente de bienes raíces y use su sentido común en cuanto a lo que podría suceder en una propiedad adyacente. Trabaje con su constructor o arquitecto para diseñar su casa para proteger su privacidad de una futura construcción.

 Cuando se buscan lotes para construir, es tentador comprar un terreno más grande que tenga vista al mar en la parte superior. El precio de un terreno más grande con vista al mar puede parecer igual a lo que pagaría por un lote individual con vista al mar dentro de un desarrollo establecido y cerrado. Hay que tener cuidado de no caer en esta trampa. 

Comprar un terreno en bruto significa que está completamente solo para construir carreteras, traer los servicios públicos y mantener su propiedad segura. Esto puede costar cientos de miles de dólares, e incluso millones, dependiendo de qué tan lejos necesite llevar las carreteras y los servicios públicos.  

Si usted es un desarrollador de terrenos, es posible que desee embarcarse en este viaje, pero ¿para eso vino a Costa Rica puravidaville? Si usted do quiere ser desarrollador, es probable que tenga experiencia en el campo y probablemente no lea este artículo. Si eres un desarrollador de otro país, ten en cuenta que en Costa Rica es bastante complicado emprender un desarrollo de lotes unifamiliares.

 El punto es, ¿por qué reinventar la rueda? Deje que otra persona sea el desarrollador y pase todo el tiempo y los dolores de cabeza para crear una hermosa comunidad cerrada. Ahora puede ver por qué los lotes tienen el precio donde están, y por una buena razón. Es tarea más que suficiente para usted encontrar un buen lote que se ajuste a su presupuesto y a la casa que desea construir.

 Comunidad cerrada o no?

 ¿Debo comprar en una comunidad cerrada o no? Puede comprar un lote que no está en una comunidad cerrada y es solo un lote normal en una vía pública. Si está buscando un lote sin vista al mar, entonces tiene algunas opciones decentes que no se encuentran en comunidades cerradas. Considere que el 90%, si no más, de los lotes con vista al mar están dentro de una comunidad cerrada, por lo que si desea una vista al mar, su elección básicamente está hecha para usted.

 Hay ventajas reales de estar dentro de una comunidad cerrada. Compartir los costos de seguridad, carreteras y mantenimiento de la infraestructura entre un grupo de propietarios suele ser menos costoso. Y requiere menos tiempo y estrés que hacerlo todo por su cuenta. 

 Elegir la comunidad cerrada adecuada se convierte en una decisión importante. Querrá confiar en su agente de bienes raíces para que lo oriente en la dirección correcta según sus necesidades. ¿Quiere tener un montón de comodidades y estar cerca de otras casas de lujo? ¿O preferirías una situación más sencilla?  

Debe asegurarse de que la asociación de propietarios de viviendas (HOA, por sus siglas en inglés) esté bien administrada y bien financiada para los futuros costos de mantenimiento en el futuro. ¿Se pueden tener mascotas? ¿Podrá alquilar su propiedad a vacacionistas? ¿Existen normas y reglamentos para proteger el valor de su propiedad y su tranquilidad?  

Su agente de bienes raíces debe tener una buena idea general de cómo está estructurada la HOA de cada comunidad cerrada para que pueda evitar desarrollos que no se ajusten a sus necesidades. Durante la diligencia debida del proceso de compra, usted y su abogado recibirán una copia de los CCR legales y las actas de las reuniones de la junta de la HOA para darle una idea muy clara de lo que está compuesta la HOA y para descubrir cualquier problema imprevisto antes. compras tu lote.

 Otra ventaja importante de estar dentro de una comunidad cerrada es que lo más probable es que cada propiedad tenga una restricción de construcción que le permitirá construir una casa agradable sin infringir la vista y la privacidad de su vecino. Es tentador comprar ese lote económico fuera de una comunidad cerrada solo para descubrir más adelante que una propiedad vecina puede bloquear su vista y no tiene ningún recurso legal.

 También tenga en cuenta las comunidades cerradas que pretenden ser HOA legales pero técnicamente no lo son. Hay varias maneras diferentes de segregar lotes de una propiedad más grande. La mejor manera es segregar en un “condominio horizontal”. Esto le permite al desarrollador colocar los CCR y cualquier restricción de zonificación directamente en cada título de propiedad. Al desarrollador le toma más tiempo y costo hacerlo de esta manera, pero a la larga vale la pena. Esta es la estructura más a prueba de balas, y si buscas tranquilidad, entonces debes enfocarte en desarrollos con este tipo de estructura legal.

 Otra forma muy común de segregar propiedades es utilizando el régimen de lotes agrícolas. En pocas palabras, se le permite segregar propiedades de 5,000 metros cuadrados o más y no estar sujeto a normas de urbanización más estrictas. Las desventajas: no existe una HOA verdadera y legalmente exigible y la zonificación ha cambiado recientemente en estos lotes, lo que restringe el tamaño de la casa que se puede construir. Hay muchos desarrollos agradables con el régimen de lotes agrícolas. Atraerá a aquellos que prefieren no tener una HOA formal y no les importan las compensaciones.

 Después de leer todo esto, puede parecer una tarea desalentadora elegir el lote correcto y navegar por la infinidad de reglas, regulaciones y compensaciones. Y en algunos aspectos, realmente es mejor comprar una casa ya construida que se ajuste a la mayoría de sus necesidades. Pero si desea comprar un lote, su primera tarea fundamental es encontrar un agente inmobiliario experimentado con una extensa red de contactos. Un agente inmobiliario de este tipo puede ayudarle a navegar por todas las variables y trabajar junto con usted para encontrar el lote ideal, uno que no sólo se ajuste a sus necesidades sino que también evite trampas o problemas futuros.