Sí, pero depende de si el terreno es propiedad privada titulada o parte de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) de Costa Rica, donde las reglas son completamente diferentes. La confusión suele empezar con un simple hecho: muchas propiedades en venta frente al mar no son de pleno dominio, sino... concesiones gubernamentales (arrendamientos a largo plazo) regido por una ley costera específica.
¿Qué es la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) de Costa Rica?
El ZMT es un Franja de 200 metros medida tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria a lo largo de las costas del Pacífico y del Caribe. Procuraduría General de la República
La ZMT de Costa Rica se divide en dos partes:
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Zona Pública: la primera 50 metros desde la línea de marea alta (más áreas expuestas durante la marea baja). Procuraduría General de la República
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Zona restringida (Zona Restringida): el próximo 150 metros, donde se podrán otorgar concesiones. Procuraduría General de la República
Un detalle clave que muchos compradores pasan por alto: Los manglares y estuarios se consideran zonas públicas independientemente de su tamaño., que puede acabar instantáneamente con los sueños de desarrollo. Procuraduría General de la República
¿Puede alguien ser propietario privado de los primeros 50 metros desde la línea de marea?
En casi todas las situaciones, No, esos 50 metros son para uso público y la ocupación privada generalmente está prohibida.. Procuraduría General de la República+1
La ley costarricense establece la zona pública no puede ser ocupada bajo ningún título, está dedicado al uso público y al libre tránsito, y solo se permiten obras de propósito público limitadas bajo aprobaciones. Procuraduría General de la República+1
Por eso oirás a los lugareños decir: “La playa es de todos.” En Costa Rica, eso no es sólo un dicho: es la base legal.
Entonces, ¿qué puede ¿Un extranjero realmente “compra” cerca de la playa?
Un extranjero generalmente puede adquirir uno de estos intereses:
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Propiedad con título de propiedad absoluta (propiedad plena) fuera de la ZMT, como cualquier otra propiedad en Costa Rica
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Un interés de concesión (un derecho similar a un arrendamiento) dentro de la zona restringida de la ZMT
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Un interés de propiedad en una “Zona Urbana Litoral” declarada área, donde puede aplicarse un marco regulatorio diferente (aún con límites importantes)
Cada uno tiene diferentes reglas, riesgos y trámites.
¿Qué es una propiedad en concesión y cómo funciona?
Una concesión es un derecho a usar y disfrutar de una parcela específica dentro de la zona restringida ZMT, otorgado y administrado por el municipio local, con la supervisión/aprobación del instituto pertinente (a menudo TIC en zonas turísticas). Procuraduría General de la República+2ict.go.cr+2
Las concesiones suelen ser:
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Concedido por 5 a 20 años
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Sujeto a una anualidad canon (tarifa) que reemplaza el impuesto a la propiedad
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Renovable, pero solo si se cumple y se aplica correctamente Procuraduría General de la República+1
Una concesión no es “ser dueño de la tierra”; es más bien Un contrato de arrendamiento costero regulado respaldado por aprobaciones y registros gubernamentales.
¿Las concesiones requieren planes de zonificación y aprobaciones oficiales?
Sí-Muchas concesiones dependen de instrumentos de planificación aprobados, y las concesiones de áreas turísticas requieren la participación de las TIC. Procuraduría General de la República+2ict.go.cr+2
El sistema de Zona Marítima de Costa Rica está diseñado para prevenir el desarrollo costero aleatorio. Por ejemplo, la ley exige la aprobación de la planificación urbanística de las zonas turísticas antes de que las municipalidades puedan otorgar concesiones en ellas. Procuraduría General de la República+1
En términos prácticos, si el plan regulador costero falta, está desactualizado o legalmente enredado, eso puede significar:
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No se podrá conceder ninguna nueva concesión, o
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Las renovaciones/transferencias se vuelven más lentas y riesgosas, o
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Los permisos de construcción se vuelven inciertos
¿Cuáles son las restricciones para los extranjeros que poseen una concesión?
Un ciudadano extranjero no puede simplemente tomar posesión de una concesión de la misma manera que compraría un terreno titulado, porque Costa Rica restringe concesiones para proteger la zona marítima. Procuraduría General de la República+1
Bajo la ley:
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No se otorgan concesiones a extranjeros que no hayan residido legalmente en Costa Rica durante al menos cinco años. Procuraduría General de la República+1
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No se otorgan concesiones a determinadas entidades, incluidas las empresas con acciones al portador, las entidades domiciliadas en el extranjero y las entidades cuyo capital es más del 50% de propiedad extranjera. Procuraduría General de la República+1
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La ley también limita la transferencia de intereses o acciones de concesión de formas que violen estas restricciones. Procuraduría General de la República+1
Lo que esto significa en la práctica: si no eres ciudadano y no cumples con el requisito de residencia, es posible que solo puedas tener una participación de minorías, mientras que un ciudadano costarricense o residente calificado posea la mayoría—Y esa estructura necesita un diseño legal adecuado, no una lógica de apretón de manos..
¿Puede una concesión ser vendida o transferida a un comprador extranjero?
Sí, pero sólo con las autorizaciones requeridas y sólo si la estructura de transferencia cumple con las reglas para extranjeros. Procuraduría General de la República+1
La ley es explícita en que Los derechos de concesión no pueden transferirse, pignorarse ni gravarse de otro modo sin aprobación expresa. del municipio y del instituto correspondiente (a menudo TIC). Procuraduría General de la República+1
Si alguien dice: “No se preocupe, simplemente firmaremos un acuerdo privado y resolveremos el asunto del municipio más tarde”, tómelo como una señal de advertencia seria.
¿Qué pasa con una concesión si el titular muere?
Una concesión puede pasar a los herederos, pero La herencia no es un pase libre para eludir las normas de elegibilidad. Procuraduría General de la República+1
La Ley de Zona Marítima de Costa Rica permite que los derechos de concesión se adjudiquen a los herederos y, si no hay herederos elegibles, la concesión puede volver a la municipalidad junto con las mejoras. Procuraduría General de la República+1
En la vida real, esto es lo que toma por sorpresa a las familias, especialmente si los herederos son extranjeros y no cumplen los requisitos de residencia/estructura al momento de la sucesión. Una buena planificación patrimonial para una propiedad en concesión no es opcional.
¿Qué es la “Zona Urbana Litoral” y por qué es importante en 2026?
“Zona Urbana Litoral” es un marco legal creado para gestionar pueblos costeros que ya estaban urbanizados, permitiendo un enfoque diferente de planificación y concesión en esas áreas, sin convertir automáticamente las tierras costeras públicas en tierras privadas. Procuraduría General de la República+1
Puntos importantes:
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La ley lo dice explícitamente no elimina (desafecta) áreas demaniales/públicas incluso si se encuentran dentro de una zona litoral urbana. Procuraduría General de la República
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Una declaración requiere una plan regulador costero actual y múltiples requisitos institucionales, incluidos los componentes ambientales. Procuraduría General de la República
Si está buscando una propiedad cerca de una ciudad costera desarrollada, vale la pena verificar si el área tiene una declaración de “Zona Urbana Litoral” y qué significa eso para las concesiones, renovaciones, usos permitidos y densidad.
¿Qué diligencia debida deben hacer los extranjeros antes de comprar cualquier cosa “en la playa”?
Debe asumir que las transacciones frente al mar requieren capas adicionales de verificación, porque los errores son caros y a menudo irreversibles.
A continuación se muestra una lista práctica de verificación de diligencia debida:
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Confirmar la categoría de la propiedad: Terreno titulado vs. concesión ZMT vs. situación mixta
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Verificar límites exactos: línea de pleamar, 200 metros tierra adentro, y si se aplican manglares/estuarios Procuraduría General de la República
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Consultar registro y vigencia de concesión: fecha de vencimiento, historial de renovación y si está en regla Procuraduría General de la República+1
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Confirmar estado de pago: canon pagado al día (registros municipales) Procuraduría General de la República+1
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Confirmar permisos de transferencia: Aprobaciones municipales + TIC cuando sea necesario Procuraduría General de la República+2Procuraduría General de la República+2
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Adaptar el uso previsto al plan: residencial, comercial, turismo, altura/retiros, acceso
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Confirmar las obligaciones de acceso público: No bloquear la zona pública ni las vías de acceso. Procuraduría General de la República+1
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Compruebe los riesgos de cancelación: La falta de pago, el incumplimiento o la restricción del uso público pueden provocar la cancelación. Procuraduría General de la República+1
Aquí es donde un abogado de bienes raíces experimentado de Costa Rica gana sus honorarios: no por "revisar el contrato", sino por Confirmando la realidad legal detrás de la cotización.
¿Pueden los bancos financiar propiedades en concesión?
A veces, pero no es tan sencillo como una hipoteca estándar y depende de la institución y la estructura. La legislación costarricense permite a los bancos del sistema bancario nacional y a las instituciones estatales otorgar préstamos a concesionarios utilizando la concesión y las mejoras como garantía. Procuraduría General de la República+1
En la práctica, los prestamistas examinarán cuidadosamente las concesiones porque el derecho subyacente es condicional y limitado en el tiempo.
Preguntas frecuentes: Extranjeros y propiedades frente al mar en Costa Rica
¿Puedo ser propietario directo de una propiedad frente al mar en Costa Rica como extranjero?
Sí, si se trata de una propiedad debidamente titulada fuera de la ZMT, los extranjeros generalmente pueden comprarla como los locales.
¿Qué significa “propiedad en concesión” en Costa Rica?
Significa que estás adquiriendo un derecho regulado para usar la tierra en la zona restringida ZMT, no una propiedad absoluta. Procuraduría General de la República+1
¿Cuánto tiempo dura una concesión?
Generalmente entre 5 y 20 años, y se puede renovar si cumples y lo solicitas correctamente. Procuraduría General de la República+1
¿Necesito residencia para tener una concesión?
A menudo sí: los extranjeros generalmente necesitan al menos cinco años de residencia legal para ser elegibles como concesionarios. Procuraduría General de la República+1
¿Puede un extranjero formar parte de una concesión a través de una empresa?
A veces, pero la ley restringe las concesiones a entidades con más del 50% de propiedad extranjera y prohíbe ciertas estructuras como las acciones al portador. Procuraduría General de la República+1
¿Se puede transferir una concesión sin la aprobación del gobierno?
No, las transferencias o gravámenes requieren aprobación expresa del municipio y del instituto correspondiente. Procuraduría General de la República+1
¿Qué pasa si la playa se mueve y un edificio termina en la zona pública?
La ley aborda escenarios de cambios en la línea costera y limita lo que se puede hacer si las estructuras terminan en la zona pública. Procuraduría General de la República+1
¿Qué es la Zona Urbana Litoral?
Se trata de un marco jurídico para determinadas zonas costeras ya urbanizadas, pero no convierte automáticamente los terrenos costeros públicos en terrenos privados. Procuraduría General de la República
Para obtener más información y respuestas a sus preguntas sobre diversos temas legales, visite Ley de Costa Rica Canadá: www.costaricacanadalaw.comHaga clic en la foto para ver el horario del seminario:
