Muchos nuevos compradores pueden querer desarrollar sus adquisiciones de tierras en Costa Rica. Independientemente de si el plan de desarrollo es para una casa de vacaciones familiar, un complejo de condominios u hotel, los propietarios de propiedades en desarrollo en Costa Rica deben considerar los pasos que deben seguir antes de poder comenzar a construir. Uno de estos pasos es obtener un permiso de construcción del municipio donde se encuentra la propiedad.

Las normas costarricenses exigen que toda persona natural o jurídica que desee construir en un inmueble de su propiedad debe cumplir con los requisitos básicos establecidos por la Ley de Construcciones, Ley número 833. Esta ley especifica que los municipios “son los encargados de que las ciudades y demás poblaciones respeten las condiciones requeridas de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que se construyan en sus terrenos. ” 

Por lo tanto, los municipios son responsables de autorizar y emitir permisos de construcción para todo proyecto de construcción que cumpla con la regulación y el debido proceso.

El propietario del inmueble deberá presentar una solicitud formal ante el municipio con jurisdicción, aportando la documentación obligatoria e imprescindible requerida. Esto puede variar en función de si un plan maestro: regulador de planes — está aprobado o no para el condado. Sin embargo, los principales requisitos que se deben cumplir son los siguientes.

1. Planos del proyecto: El diseño gráfico del proyecto deberá ser entregado a la municipalidad en un formato debidamente aprobado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y que contenga la información técnica y legal indispensable y requerida. Por lo tanto, el arquitecto o ingeniero rector puede revisar el proyecto.
      
2. Certificado de mapa catastral: Es emitido por el Registro Nacional para el plano catastral del inmueble donde se construirá el proyecto. debe ser "dirigido”, lo que significa que el municipio ha aceptado previamente que dicho plan catastral no tiene problemas con su sistema catastral municipal.
    
3. Certificación de título de propiedad: Emitido por el Registro Nacional o un notario público de CR, este certificado contiene la descripción legal y la información de la propiedad.
    
4. Copia del DNI del dueño de la propiedad: El propietario del terreno, si es una corporación o fideicomiso, debe presentar una certificación legal corporativa, Personería Jurídica y copia de la cédula de identidad del representante legal de la persona jurídica.
5. Carta de Zonificación (Uso de suelo): Indica lo que se permite construir en la propiedad y los límites o restricciones impuestos.
    
6. Certificado de Vigencia Municipal: Esto confirma que todos los impuestos y servicios inmobiliarios municipales están pagados y al día.
7. Se actualiza el valor del inmueble declarado ante el municipio y, dentro de los cinco años siguientes a la última actualización del valor, se presenta y aprueba formulario.
    
8. Aprobación agencia ambiental SETENA: De acuerdo al tamaño del proyecto, ubicación e impacto ecológico, será el proceso de viabilidad ambiental a seguir (D1 o D2) para obtener la aprobación de SETENA.
    
9. Certificado de vigencia de la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS): Muchos municipios aceptarán los certificados digitales emitidos por el sitio web de la CCSS.
10. Carta de disponibilidad de agua: Es emitido por el AyA (Acueductos y Alcantarillados, ASADA si administra el sistema local de agua en nombre del AYA), o por el Departamento de Aguas del MINAE (Ministerio de Ambiente y Energía) si el agua proviene de pozos aprobados y registrados, manantiales naturales o ríos. La carta debe certificar que la propiedad tiene disponibilidad de agua suficiente para sostener una estructura construida y sus necesidades.

Si no existe suministro público de agua o infraestructura, pero la propiedad puede tener o estar adyacente a un pozo, manantial o río, esto no constituye un suministro de agua legalmente reconocido que se requiere para obtener un permiso de construcción. Se debe haber otorgado una concesión de agua a favor del propietario del terreno, definiendo el uso específico de metros cúbicos necesarios para su proyecto de construcción en particular.

1. Disponibilidad de infraestructura para recibir aguas residuales y descarga de aguas grises: Para cumplir con este requisito, el propietario del terreno debe presentar un documento que acredite que las aguas residuales pueden ser dirigidas a la infraestructura de alcantarillado existente. De lo contrario, deberá solicitar un permiso de ubicación de aguas residuales del Ministerio de Salud.
   
   Según la escala y la ubicación del proyecto de construcción, puede haber casos en los que el municipio requiera un sistema de tanque séptico híbrido que incorpore tratamiento de aguas residuales o una planta de tratamiento de aguas residuales real en lugar de un tanque séptico. En caso de instalación de fosa séptica, presentar prueba de filtración y absorción del suelo que demuestre que el terreno es apto para la instalación de fosa séptica.
2. Carta de disponibilidad de electricidad: Este es emitido por el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o la empresa eléctrica que administra el servicio donde se encuentra el inmueble, certificando que el inmueble tiene acceso a energía eléctrica para sus necesidades básicas. En algunas zonas de Guanacaste será Coopeguanacaste.
3. Certificado del Instituto Nacional de Seguros (IN): confirmación del pago obligatorio de la póliza del Seguro de Riesgos Laborales.
4. Pago de la tasa del permiso de construcción al municipio: La tarifa es del 1% con base en el valor tasado asignado al proyecto por la CFIA.

En muchos casos, el municipio puede solicitar documentos adicionales según la ubicación de la propiedad o las características específicas del terreno. Entre los otros requisitos más comunes se encuentran:

1. Aprobación del Centro Cultural y Patrimonial del Ministerio de Cultura y Juventud de Costa Rica: Es necesaria si el inmueble ha sido declarado de interés nacional o cultural.
2. Trazado fluvial emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU): Aplica si el inmueble está ubicado cerca de una fuente de agua como un río o una quebrada.
3. Trazado vial emitido por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT): Se requiere cuando el predio tiene frente a calle pública o en casos en que los predios tengan acceso restringido.
4. Aprobación del certificado de Zona Marítimo Terrestre: Se requiere cuando las propiedades están ubicadas cerca o parcialmente dentro del área restringida de la ZMT.

Es fundamental considerar que los requisitos específicos del municipio para los permisos de construcción dependerán de las especificidades del proyecto propuesto. Recuerde que el arquitecto o ingeniero a cargo de su proyecto de construcción podrá brindarle orientación y asistencia con los documentos requeridos, son profesionales con experiencia en esta materia. 

Siempre aconsejamos a nuestros clientes que contraten a un contratista, ingeniero y arquitecto acreditado y con licencia con un historial, para que puedan verificar y visitar el proyecto que los profesionales han construido y hablar con los propietarios de los terrenos para obtener sus comentarios al trabajar con ellos.

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