(English version a continuación)

Con un número sustancial de propiedades de alquiler en Costa Rica, es importante que los propietarios que alquilan sus propiedades estén al tanto de la “Procedimiento abreviado de arrendamiento”(Ley 9160), que aborda los desalojos, el proceso legal relacionado y cómo es respaldado por los tribunales. Esta ley tiene como objetivo brindar protección a todos los propietarios de propiedades de alquiler.

Los Tribunales Civiles, donde se encuentra la propiedad arrendada, mantienen la jurisdicción sobre el proceso civil de un desalojo. Las partes son: el propietario, arrendador, poseedor en título legítimo que demanda al arrendatario, subarrendatario o cesionario (artículo 5). 

Las reclamaciones se pueden procesar en dos escenarios específicos:
a) Vencimiento del plazo del contrato (declaración expresa de no renovación del contrato).
b) Falta de pago de alquiler, servicios públicos o las tarifas del condominio de la HOA (Artículo 1).

La demanda debe contener lo siguiente (artículo 3):

1. Exposición sucinta de los hechos
2. Leyes fundamentales
3. Monto del alquiler y fecha de vencimiento del pago
4. Motivos o razón legal: solo se permite el vencimiento del plazo del contrato o el impago del alquiler (servicios públicos o tarifas de condominio)
5. Detalles y cualquier prueba disponible de dónde se encuentra la propiedad

Hay varios pasos involucrados en el proceso de desalojo.

Paso 1: Verificación del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento debe ser establecido por, pero sin limitarse a, el contrato, resoluciones judiciales previas, si las hubiere, que lo establezcan, recibos de pago de alquiler, confesiones relacionadas, cartas o correos electrónicos entre las partes, o cualquier documento escrito donde se establezca la relación entre el demandante / arrendador y se establece el demandado / arrendatario. Siempre se requiere prueba documentada (artículo 3).

¨Sin embargo, en ausencia de un contrato escrito, dicho vínculo se puede establecer utilizando otro tipo de documentación asociada, como recibos de pago de alquiler, cartas, correos electrónicos, etc.… ¨.

Paso 2: Errores en la demanda

El juez ordenará la subsanación de los errores de la demanda en un plazo improrrogable de cinco días hábiles (artículo 4). 

Paso 3: resolución inicial

Presentada la demanda, el juez ordenará el desalojo en la resolución inicial (artículo 6). El juez ordenará al demandado / arrendatario que continúe depositando los alquileres adeudados después de la orden de desalojo, y se enfrentará al desalojo inmediato en caso de incumplimiento. Cuando se ordene la devolución de la propiedad por falta de pago de rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desalojo y se le ordenará al demandado / arrendatario que pague los honorarios y gastos judiciales. 

Paso 4: Plazo de oposición y excepciones

El demandado / arrendatario dispondrá de un plazo de 15 días para cumplir o apelar el desalojo (artículo 6).

Paso 5: en caso de aceptación

Si el demandado / arrendatario acepta los cargos, no los apela dentro del plazo de 15 días, o no realiza alguno de los depósitos de arrendamiento, la apelación se considerará nula y sin efecto y se ejecutará la resolución.

Paso 6: En caso de que se mantenga la apelación

Si se acoge el recurso de apelación del demandado / arrendatario, el juez, en el plazo de 15 días naturales contados a partir de la presentación del recurso, celebrará audiencia oral regida por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 del No. 8624, Cobro Judicial. Ley, y los efectos de la resolución inicial serán suspendidos.

Paso 7: Oración 

Una vez concluida la audiencia oral, la sentencia determinará si se confirma o se revoca la resolución inicial. Si se confirma, el siguiente paso será proceder con la recuperación de la propiedad. En caso de ser desestimada, se desestima la demanda y se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar pactado. 

No obstante, el demandante / arrendador podrá solicitar, dentro de los ocho días hábiles siguientes a dicho despido, que el proceso se convierta en Procedimiento Declarativo Ordinario. Admitido el proceso de conversión judicial, se conservarán las medidas preventivas obtenidas, si se ha otorgado una caución de garantía. Todas las pruebas realizadas anteriormente seguirán siendo válidas. 

Paso 8: Recuperación

Una vez firmada la sentencia, sin mayor trámite, se otorgará al demandante / arrendador la recuperación del inmueble a través de la autoridad administrativa (Autoridad Policial), con aplicación de las disposiciones relativas a la ejecución de la sentencia.

Paso 9: Cobro de tarifas y derecho de retención

Una vez que la sentencia a favor del desalojo haya sido declarada firme, el demandante / arrendador podrá exigir que se ordene al demandado / arrendatario que pague las tarifas y servicios de alquiler insatisfechos y otros gastos inherentes al contrato de arrendamiento que el demandado / arrendatario no habría tenido. cubierto. 

Para garantizar el pago, desde el inicio del Procedimiento Incidental, el demandante / arrendador podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en la propiedad arrendada. Con base en esto, indicará cuál de los elementos del demandado / arrendatario debe mantenerse en su lugar como garantía. En caso de incumplimiento de la obligación, el demandante / arrendador podrá ejercitar el derecho de retención de los bienes, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y el Código Civil.

Debido a la complejidad de demandar por un desalojo, se recomienda que consulte con un abogado. Estamos a su servicio: info@gmattorneyscr.com

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                                                    Proceso Monitorio Arrendaticio

Debido a la alta cantidad de propiedades de alquiler en Costa Rica, es importante quienes arrenden sus propiedades sean al tanto del “Proceso Monitorio Arrendaticio” (Ley 9160) que aborda los desalojos, el proceso legal relacionado y cómo está respaldado por los tribunales. Esta Ley tiene por objeto proporcionar protección a todos arrendantes y sus bienes en alquiler.

Su conocimiento corresponde a los juzgados civiles especializados del lugar donde está ubicado el inmueble arrendado, sin importar la cuantía. Las partes son: propietario, arrendante, subarrendante, poseedor a título legítimo o quien acredita que su derecho deriva de quien tuvo facultad para concederlo. El desahucio procederá contra el arrendatario, el subarrendatario o el cesionario. (Artículo 5).

Las reclamaciones se pueden tramitar en dos escenarios específicos: a)  la expiración del plazo del contrato (declaración expresa de no renovar el contrato y  b)  impago del alquiler, servicios públicos o las tarifas de condominio HOA (artículo 1).

La demanda debe contener lo siguiente (Artículo 3):

1. Declaración sucinta de los hechos
2. fundamentos de derecho
3. Importe del alquiler y fecha de vencimiento del pago
4. Invocada causal –sólo se permite vencimiento del plazo del contrato o falta de pago de renta, servicios públicos o cuotas condominales-
5.  Ofrecimiento detallado y ordenado de todos los medios de prueba y lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

Hay varios pasos involucrados en el proceso de desalojo.

Paso 1:  Constatación del arrendamiento

El arrendamiento se debe acreditar por distintos medios cuentos como, pero sin limitarse a: el contrato, resolución judicial anterior que lo establezca, comprobantes periódicos de pago, confesión prejudicial, cartas o correos electrónicos entre las partes, y cualquier documento escrito donde conste la relación entre arrendante y demandado. Pero en todo caso, se requiere prueba documental, independiente de la fuente o respaldo. (artículo 3). 

¨Empero, otra cosa es que, a falta de contrato escrito, tal vinculación pueda acreditarse con otro tipo de documentación cual es de emisión típica u ordinaria en su fase efectual como lo son comprobantes periódicos de pago, cartas, correos etc que es a lo que se refiere de manera ejemplificativa el numeral 3 de la Ley de Monitorio Arrendaticio citada… ¨. (Resolución Nº 01493 - 2019, Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, del 15 de Noviembre del 2019). 

Paso 2: Demanda defectuosa:

El juez ordenará que cualquier error en la demanda sea corregido dentro de un plazo no prorrogable de cinco días hábiles (Artículo 4).

Paso 3:  resolucion inicial

Admitida la demanda, el juez ordenará el desalojo en la resolución inicial. (artículo 6). El juez prevendrá al demandado la obligación de continuar depositando en la cuenta ya la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Cuando se ordena la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.

Paso 4:  Fecha límite para la oposición y las excepciones

El demandado / arrendatario tendrá un plazo de quince días para cumplir o apelar contra el desalojo (artículo 6). 

Paso 5: En caso de aceptación

Si el demandado / arrendatario acepta los cargos, no los apela dentro del plazo de quince días, o no hace ninguno de los depósitos de alquiler de arrendamiento, la resolución inicial se ejecutará.

Paso 6: En caso de que se confirme la apelación

Ante la oposición fundada por parte del demandado, el juez, en un plazo de quince días naturales a partir de la fecha de presentacióned del recurso, celebrará una audiencia que se regirá por las disposiciones en los artículos 4 y 5.5 de la N.º 8624 , Ley de Cobro Judicial, y en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución inicial.  

Paso 7 Sentencia:  Una vez concluida la audiencia, la sentencia determinará si la resolución inicial es confirmada o revocada. Si se confirma, el siguiente paso será proceder con la puesta en posesión de la propiedad. Si se desestima, se rechaza la demanda y se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que haya sido acordado. Sin embargo, el demandante puede solicitar, en un plazo de ocho días hábiles a partir de sentencia en firme, que el proceso se cambie a un Procedimiento Declarativo Ordinario. Una vez admitida la conversión del proceso, se conservarán las medidas preventivas obtenidas y todas las pruebas realizadas anteriormente seguirán siendo válidas.

Paso 8:  Puesta en posesión: 

Una vez firmada la sentencia, sin más trámite, se concederá al demandante / arrendador la posesión del inmueble a través de la autoridad administrativa (Policía), con aplicación de las disposiciones relativas a la ejecución de la pena.

Paso 9:  Cobro de honorarios y derecho de retención

Una vez declarada firme la sentencia que falle a favor del desahucio, el arrendador, podrá gestionar, por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base en este indicará deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que obtuvieron la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y el Código Civil.

Debido a las complejidades que implican el proceso de desahucio, se recomienda que consulte con un abogado. Estamos a su servicio en info@gmattorneyscr.com.