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Das Mieten einer Wohnimmobilie in Costa Rica unterliegt in erster Linie den Bestimmungen des Mietrechts (Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos). Mietverträge gelten als langfristige Mietverträge. Die einzige Ausnahme hiervon ist ein Ferienmietvertrag für eine Immobilie, die sich in einem ausgewiesenen touristischen Gebiet des Landes befindet; es ist beim National Tourism Institute (www.ict.go.cr) als solches registriert und hat eine Laufzeit zwischen einem und 30 Tagen. 

Bei einem Ferienmietvertrag gilt die wörtliche Vertragsauslegung und nicht die Bestimmungen des Mietrechts. In den meisten Fällen gibt es jedoch erhebliche Unterschiede in dem, was auf dem Markt zwischen einem Vermieter und einem Mieter passiert und was das Gesetz vorschreibt, insbesondere in einem Fall, in dem a Ausländer ist Mieter.

 

Die Marktplatzversion der Wohnungsvermietung

In den meisten Fällen haben Vermieter einen vorbereiteten Mietvertrag für eine Immobilie, der höchstens einigen der Bestimmungen des Mietrechts entspricht. Die meisten Mieter sind mit den Bestimmungen des Mietrechts nicht vertraut und akzeptieren dementsprechend die Mietvertragsbestimmungen wörtlich. Solange alle Mietvertragsparteien mit den Vertragsbestimmungen in schriftlicher Form einverstanden sind und diese während der Vertragslaufzeit unstreitig einhalten, entsteht kein Schaden. Dies ist bei weitem das häufigste Szenario, das auf dem Markt in Bezug auf Wohnungsmietverträge zu finden ist.

 

Die legale Version der Wohnungsvermietung

Artikel 3 des Mietgesetzes bestimmt ausdrücklich, dass jede Bestimmung eines Mietvertrags, die gegen eine Bestimmung des Gesetzes verstößt, null und nichtig und nicht durchsetzbar ist. Dies wird ein wesentlicher Faktor, wenn Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter entstehen, die einer gerichtlichen Entscheidung bedürfen. Wenn solche Streitigkeiten dem Gericht vorgelegt werden, wendet das Gericht strikt die Bestimmungen des Mietrechts an. 

Zu den grundlegenden Bestimmungen des Mietrechts gehören:

  1. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt mindestens drei Jahre, unabhängig von der zwischen den Parteien im Vertrag vereinbarten Laufzeit.
  2. Ein Mieter kann die Vertragslaufzeit ohne Vertragsstrafe mit einer Frist von drei Monaten gegenüber dem Vermieter kündigen. Diese Kündigungsfrist kann von den Parteien im Mietvertrag geändert werden, und das Gericht wird die diesbezüglich vereinbarte Kündigungsfrist respektieren.
  3. Eine Mieterhöhung ist während der Vertragslaufzeit nicht zulässig, wenn die Miete in US-Dollar gezahlt wird.
  4. Ein Mieter kann während der Vertragslaufzeit nur wegen Nichtzahlung der Miete oder wegen übermäßiger Beschädigung des Eigentums gekündigt werden.
  5. Die Kaution darf die Höhe einer Monatsmiete nicht übersteigen.

 

Investoren von Mietwohnungen aufgepasst

Die Anwendung der Bestimmungen des Mietrechts wird besonders wichtig, wenn ein Immobilieneigentümer die vermietete als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen möchte. Wenn der Mietvertrag für einen bestehenden Mieter gegen die Bestimmungen des Mietgesetzes für die Mindestmietdauer verstößt, können Mieter ihr gesetzliches Bleiberecht für die verbleibende gesetzliche Mietdauer ausüben. Dies würde natürlich zur Folge haben, dass die Möglichkeit eingeschränkt wird, die Immobilie entweder an einen anderen Immobilieninvestor oder an einen Käufer zu verkaufen, der bereit ist, auf den freien Besitz der Immobilie am Ende der gesetzlichen Mietzeit des Mieters zu warten. Unter solchen Umständen würde sich jeder Käufer, der beim Abschluss einen freien Besitz benötigt, woanders umsehen.

Eine weitere wenig bekannte Bestimmung des Mietrechts ist, dass, wenn der Vermieter dem Mieter nicht mindestens drei Monate vor Ablauf der gesetzlichen Vertragslaufzeit mitteilt, dass er den Mietvertrag nicht verlängern will, der Mietvertrag automatisch verlängert wird. Dies gilt für eine weitere Mietdauer von drei Jahren zu den gleichen Bedingungen, einschließlich des gleichen Mietzahlungsbetrags, wenn er in US-Dollar gezahlt wird.

 

Meine Meinung

Das costaricanische Mietrecht wird weder von Vermietern noch von Mietern gut verstanden. Von Vermietern erstellte Mietverträge beruhen – insbesondere bei ausländischen Mietern – zu einem großen Teil auf der Unkenntnis des Mieters über die Bestimmungen des Mietrechts. Ausländische Mieter werden dabei regelmäßig von Vermietern ausgenutzt. 

Mein Rat an alle Mieter ist, dass sie sich vor Abschluss eines Mietvertrags für eine Wohnung einen unabhängigen Rechtsbeistand suchen, insbesondere wenn der Vertrag vom Vermieter angeboten wird.

Siehe diesen Artikel im Magazin (Foto anklicken)

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