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Costa Rica erlebt derzeit einen Wohnungsbauboom. Angebote für Immobilienkäufe vor dem Bau (Vorverkauf) durch Entwickler sind reichlich vorhanden, insbesondere in den touristisch orientierten Strandgebieten und im Central Valley rund um den Großraum San José. Käufern werden routinemäßig beträchtliche Preisnachlässe vor dem Verkauf von Entwicklern angeboten, die bestrebt sind, das Geld eines Käufers zu verwenden, um die Finanzierungskosten für die Fertigstellung ihrer Immobilienprojekte zu decken.

Käufer müssen die zusätzlichen Risiken berücksichtigen, die bei einem Pre-Sales-Immobilienkauf eingegangen werden müssen. Es gibt viele Horrorgeschichten von potenziellen Käufern, die solche Vereinbarungen ohne angemessene Rechtsberatung und dokumentarischen Schutz eingehen.

Risiken für Immobilienkäufe vor dem Verkauf

Potenzielle Käufer werden in der Regel zuerst in eine Vorverkaufskaufmöglichkeit eingeführt, indem ein Künstler zeigt, wie die vorgeschlagene Entwicklung nach Fertigstellung angeblich aussehen wird, wie auf der Website des Entwicklers oder in anderen sozialen Medien beworben. Es ist jedoch ratsam, den Entwickler nach Kundenreferenzen und einer Liste anderer abgeschlossener Projekte zu fragen, um die Bauqualität und die professionelle und pünktliche Leistung des Entwicklers zu sehen.

Es ist sehr wichtig zu wissen, dass der Entwickler das Land besitzt oder unwiderrufliche Kontrolle darüber hat, auf dem das Projekt gebaut werden soll, und dass alle staatlichen Lizenzen und Genehmigungen für den Bau des vorgeschlagenen Projekts eingeholt wurden. 

Der zwischen dem Käufer und dem Entwickler abgeschlossene Kaufvertrag vor dem Verkauf sollte sehr genau sein, wie das Endprodukt aussehen wird, und den Bauzeitrahmen. Er sollte Erklärungen des Bauherrn über die Qualität der zu verwendenden Materialien mit Bauplänen und Bestandsverzeichnissen von Inventar und Einrichtungsgegenständen enthalten und dem Kaufvertrag als Beilagen beigefügt werden.

Zahlung des Kaufpreises an den Entwickler

Dies ist natürlich der wichtigste Faktor bei einem solchen Pre-Sales-Immobilienkauf. Die Frage, die beantwortet werden muss, ist, wie können die Gelder des Käufers bei der Zahlung an den Entwickler für ein noch zu bauendes gebautes Objekt geschützt werden? Die Antwort ist, dass alle Kaufgelder, einschließlich aller vereinbarten Anzahlungsbeträge, die vom Käufer an den Entwickler im Rahmen des Kaufvertrags gezahlt werden sollen, zunächst auf ein Treuhandkonto eines staatlich registrierten escrow unternehmen, gemäß den Bestimmungen einer Treuhandvereinbarung, die zwischen dem Käufer, dem Entwickler und der Treuhandgesellschaft geschlossen wurde. 

Diese Treuhandvereinbarung regelt die Verteilung der Kaufgelder an den Bauträger, da verschiedene Baumeilensteine ​​im Projekt vom Bauträger erfüllt werden. Bevor ein gutgläubiger Hinterlegungsbetrag zugunsten des Entwicklers aus dem Treuhandkonto freigegeben wird, muss der Käufer die rechtliche Due Diligence für das Projekt durchgeführt haben und damit zufrieden sein. 

Spätere Kaufgelder aus dem Treuhandkonto werden nur dann ausgezahlt, wenn ein bestimmter Baumeilenstein, wie z die zur Verwendung vereinbarten Materialien. Auf diese Weise wird der Käufer für den Immobilienwert und den fertiggestellten Bauwert in Bezug auf die Höhe der dem Entwickler zu jedem beliebigen Zeitpunkt während des Bauprozesses vorgestreckten Mittel geschützt. 

Der übliche Einbehalt für die Schlusszahlung von Kaufpreisgeldern an den Entwickler beträgt 10 % des Kaufpreises, bis alle vom Käufer festgestellten Unregelmäßigkeiten auf einer sogenannten Mängelliste innerhalb einer bestimmten Frist von behoben sind der Entwickler. Sollte der ursprüngliche Entwickler mit der Fertigstellung des Projekts in Verzug geraten, sollten die verbleibenden treuhänderisch hinterlegten Mittel ausreichen, um das Projekt wie geplant abzuschließen und die Dienste eines anderen Entwicklers in Anspruch zu nehmen.

Meine Meinung

Es ist klar, dass die Risiken für einen Käufer, der mit dem Kauf einer Immobilie von einem Bauträger über einen Kaufvertrag vor dem Verkauf verbunden ist, erheblich größer sind als Kauf einer Immobilie in einem abgeschlossenen Projekt. Wenn ein Käufer jedoch die in diesem Artikel empfohlenen Due-Diligence-Schritte mit angemessener rechtlicher Anleitung sorgfältig befolgt, kann es für einen Käufer einen erheblichen finanziellen Vorteil geben, eine Immobilie zu einem niedrigeren Kaufpreis zu erwerben, als er für a zahlen würde abgeschlossenes Projekt ähnlicher Art.

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