Costa Rica verwendet das römische Zivilrechtssystem, das das Rechtssystem ist, das von den meisten Ländern in Kontinentalwesteuropa und Lateinamerika verwendet wird. Es ist ein formelleres und dokumentenorientierteres Rechtssystem als das englische Common-Law-Rechtssystem, das in der Mehrheit der USA und Kanadas sowie in Ländern, die Mitglieder des britischen Commonwealth sind, verwendet wird.

Die meisten Ausländer, die nach einer Immobilie zum Kauf in Costa Rica suchen, werden dies persönlich tun und in vielen Fällen vor dem Abschlussdatum für die Kauftransaktion in ihr Heimatland zurückkehren. Wenn die Käufer nicht beabsichtigen, zum Abschluss nach Costa Rica zurückzukehren, ist es wichtig, dass sie vor der Rückkehr in ihr Heimatland vor einem Notar aus Costa Rica erscheinen, um a Vollmacht an eine Partei in Costa Rica, die im Namen des Käufers am Abschluss teilnehmen kann. Diesen Vorgang durch den Käufer aus seinem Heimatland durchzuführen, ist, obwohl möglich, ein sehr kompliziertes und zeitaufwändiges Unterfangen.

Kauf einer Immobilie durch Eigentumsübertragung

Der gebräuchlichste Kaufprozess, der zum Erwerb des Eigentums an einer Immobilie in Costa Rica verwendet wird, ist die Übertragung des Eigentumstitels vom registrierten Eigentümer und Verkäufer einer Immobilie, die durch eine Suche nach den im nationalen Register erfassten Eigentumsregistrierungsangaben festgestellt wird .

In diesem Szenario kann der eingetragene Eigentümer und Verkäufer der Immobilie eine Person oder ein Unternehmen aus Costa Rica sein. In jedem Fall muss ein Notar von Costa Rica eine Eigentumsübertragungsurkunde wie folgt vorbereiten, um:

Legen Sie den aktuellen registrierten Eigentümer und die Angaben des Käufers fest

Beschreiben Sie die Immobilie, deren Titel übertragen werden soll, unter Bezugnahme auf die Registrierungsdaten, die im Nationalen Register eingetragen sind

Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie und die Zahlungsweise an

Geben Sie alle anhaltenden Bedingungen oder Einschränkungen an, die mit der Nutzung und dem Genuss des Eigentums durch den Käufer verbunden sind

Fügen Sie eine Erklärung des Käufers über die Quelle der Kaufgelder bei, die bei der Immobilienkauftransaktion verwendet wurden

Der eingetragene Eigentümer und Verkäufer muss auch verschiedene Erklärungen abgeben, die den eingetragenen und vertretenen Zustand des Eigentumstitels bestätigen, wobei alle mit dem Grundstück verbundenen Geldschulden, wie z. B. kommunale Grundsteuern, bis zum Abschlussdatum vollständig bezahlt werden müssen.

Die Eigentumsübertragungsurkunde wird auch Vorkehrungen für die Ablösung jeglicher finanzieller Belastungen wie einer Hypothek treffen, die auf den Eigentumstitel zugunsten eines Gläubigers des Eigentümers und Verkäufers der Immobilie eingetragen sind, wobei ein Teil des Verkaufserlöses der Immobilie verwendet wird.

Zum Abschlusstermin, wie zwischen dem Verkäufer und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbart, werden der persönliche Käufer und der Verkäufer oder ihre per Vollmacht anwesenden persönlichen Vertreter gemeinsam vor dem Notar erscheinen die Eigentumsübertragungsurkunde ausführen.

Nach dem Abschlussprozess und der Zahlung der Kaufgelder und Abschlusskosten – in der Regel von einem zu diesem Zweck eingerichteten Treuhandkonto – ist der Notar dafür verantwortlich, einen notariell beglaubigten Auszug der Eigentumsübertragungsurkunde zusammen mit der Zahlung an das Nationale Register zu übermitteln der mit dem Übertragungsprozess verbundenen Grunderwerbssteuer und Registergebühren.

Der Registrierungsprozess im Nationalen Register dauert in der Regel zwischen einer und zwei Wochen. Anschließend stellt das Register einen Eigentumstitelauszug aus, in dem die Namen der Käufer als eingetragene Eigentümer der betreffenden Immobilie angegeben sind. Dieses Registrierungsdokument kann vom Notar, der am Closing teilnimmt, online bezogen werden. Dieses vom Nationalregister ausgestellte Dokument ist das einzige Dokument, das in Costa Rica ausgestellt wird, um das Eigentum an einem bestimmten Eigentum zu bezeichnen.

Erwerb einer Immobilie durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen

In vielen Fällen wird der eingetragene Eigentumstitel einer zu kaufenden Immobilie im Nationalregister eines Unternehmens in Costa Rica eingetragen. Dies bietet dem Käufer die Möglichkeit, die Anteile der eingetragenen Gesellschaft zu kaufen, anstatt das Eigentumsrecht wie zuvor beschrieben durch eine Eigentumsübertragungsurkunde zu übertragen. 

Das Immobilieneigentum kann auch dadurch bewirkt werden, dass der Käufer ein Unternehmen in Costa Rica gründet, an das ein Verkäufer seinen Eigentumsanteil übertragen kann, um es an das Unternehmen als registrierten Eigentümer zu registrieren. Obwohl diese Unternehmensoptionen für einen Immobilienerwerb bestehen, machen die jährlichen Kosten der erforderlichen jährlichen Dokumentationsunterlagen für ein Unternehmen in Costa Rica Immobilienbesitz in dieser Form unpraktisch, wie in meinem beschrieben Blogartikel.

In diesem Unternehmensszenario ändern sich die Registrierungsdaten des Eigentums im Nationalregister nicht, wobei der derzeitige registrierte Eigentümer des Unternehmens nach Abschluss des Schließungsprozesses weiterhin so bleibt.
Der Prozess der Übertragung von Gesellschaftsanteilen findet in den Gesellschaftsbüchern statt, die normalerweise von dem Notar geführt werden, der für den Verkäufer handelt. Die Übertragung der Anteile erfolgt durch Notation, bekannt als „Sitz“, eingetragen im Aktienregister der Gesellschaft, mit Beschreibung der Anteilsübertragung und Angabe der Erwerberdaten. Diese Erklärung wird vom derzeitigen Eigentümer und Verkäufer der Gesellschaftsanteile zugunsten des/der Käufer(s) unterzeichnet, der/die ebenfalls die Erklärung zur Annahme der Anteilsübertragung unterzeichnet. Eine nicht eingetragene Aktienübertragungsurkunde wird normalerweise auch vom Notar in seinem öffentlichen Urkundenbuch zur Unterzeichnung durch den Verkäufer und den Käufer erstellt. Eine Benachrichtigung über das Eigentum an den Unternehmensanteilen wird auch beim Register der begünstigten Anteilseigner eingereicht, das sich bei der Costa Rica Central Bank befindet.

Bei diesem Verfahren zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist die einzige Angelegenheit, die im nationalen Register vorgelegt werden muss, die Änderung der Namen und persönlichen Daten der Personen im Vorstand der Gesellschaft, die befugt sind, in Zukunft für die Gesellschaft zu handeln , anstelle und anstelle des persönlichen Verkäufers oder Nominees, der vor dem Abschlussdatum existierte. 

Dieser Wechsel der Unternehmensleitung muss auch in Form eines Beschlusses, bekannt als „acta“, in dem die Namen und Personalien der Personen aufgeführt sind, die die Geschäftsführung der Gesellschaft übernehmen sollen. Dieser Beschluss wird von den Aktionären des Unternehmens unterzeichnet und ein notariell beglaubigter Auszug des Beschlusses wird im Nationalen Register zur Registrierung der neuen Unternehmensleitung vorgelegt. Eine urkundliche Bescheinigung über die derzeitige Leitung eines Unternehmens kann online beim Nationalen Register eingeholt werden. Dieses Dokument ist bekannt als „personeria"

Meine Meinung

Um das Abschlussdatum einer Immobilienkauftransaktion in Costa Rica zu erreichen, ist es unerlässlich, die Dienste eines erfahrenen Immobilienanwalts in Anspruch genommen zu haben, um ein erfolgreiches Ergebnis sicherzustellen.